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Vender nuda propiedad
Vender la nuda propiedad (con usufructo): cómo funciona y cuánto pagamos
Actualizado el 23 de octubre de 2026
La nuda propiedad se puede vender sin el permiso del usufructuario y sin que tenga que dejar la casa. Compramos nudas propiedades y cuotas de nuda propiedad heredadas en toda España: precio por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas y pago al contado.
El usufructuario sigue en casa
Compramos cuotas de nuda propiedad
Oferta escrita en 48 h
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Dinos la edad del usufructuario, tu porcentaje y dónde está el inmueble. Te decimos cuánto pagamos en 48 horas.
Conceptos
Nuda propiedad, usufructo y pleno dominio: qué es cada cosa
La propiedad de una vivienda se puede partir en dos derechos distintos. El usufructo es el derecho a usar la casa y a cobrar sus rentas. La nuda propiedad es la titularidad sin el uso: eres el dueño, pero no puedes vivir en ella ni alquilarla mientras dure el usufructo. Cuando ambos derechos están en la misma mano se habla de pleno dominio. El Código Civil regula el usufructo en los artículos 467 a 522.
Derecho
Qué permite y quién lo suele tener
Pleno dominio
Usar, alquilar y vender la casa sin límites. Es lo que tiene un propietario normal.
Usufructo
Vivir en la casa, alquilarla y cobrar la renta mientras viva el usufructuario o durante el plazo pactado. Lo suele tener el viudo o los padres que donaron la vivienda a sus hijos.
Nuda propiedad
La titularidad del inmueble sin el uso. Se puede vender, hipotecar y heredar. Cuando se extingue el usufructo, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio sin pagar nada más. La suelen tener los hijos.
La situación clásica: fallece el padre, la madre se queda el usufructo de la vivienda y los tres hijos reciben la nuda propiedad por terceras partes. Cada hijo tiene una cuota de nuda propiedad, y esa cuota es lo que se puede vender.
Respuesta
Se puede vender la nuda propiedad a un tercero sin permiso del usufructuario
Sí. El artículo 489 del Código Civil dice que el propietario de un bien sobre el que otro tiene el usufructo puede enajenarlo, aunque sin alterar su forma ni su sustancia. El usufructuario no tiene que firmar, no tiene derecho de retracto y no puede impedir la venta. Lo único que cambia para él es el nombre de quien figura como nudo propietario.
Si lo que tienes es una cuota de nuda propiedad, por ejemplo un tercio junto a tus hermanos, se aplica además el artículo 399: puedes vender tu cuota sin su consentimiento. Ellos sí tienen retracto de comuneros durante nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522), es decir, pueden quedarse tu parte pagando lo mismo que nosotros. Si no lo hacen, pasamos a ser nudos propietarios junto a ellos.
El usufructuario sigue en casa exactamente igual que antes. Nosotros no entramos a vivir, no lo molestamos y no podemos pedirle que se vaya: su derecho dura lo que diga el título, normalmente toda su vida.
De dónde viene
Las cuatro situaciones que generan una nuda propiedad
Usufructo universal del viudo por testamento
El testamento más habitual en España deja al cónyuge el usufructo de todos los bienes y a los hijos la nuda propiedad. Es la llamada cautela socini. Los hijos son dueños, pero la madre o el padre tiene el uso de la casa mientras viva.
Vender parte de una casa heredada →Usufructo legal del tercio de mejora
Sin testamento, el viudo recibe por ley el usufructo del tercio de mejora cuando hay hijos (artículo 834). En la práctica suele concretarse en el usufructo de una parte de la vivienda o en una compensación en dinero.
Padres que donaron la vivienda y se reservaron el usufructo
Muchos padres donan la nuda propiedad a los hijos en vida y se quedan el usufructo para seguir viviendo en la casa. Los hijos pueden vender esa nuda propiedad desde el día siguiente a la donación, aunque conviene revisar si hay prohibición de disponer en la escritura.
Cuota de nuda propiedad entre hermanos
Cuando varios hermanos heredan la nuda propiedad y uno quiere liquidar su parte, lo normal es que los demás no tengan dinero para comprarla. Es el caso que más compramos: una cuota de nuda propiedad sobre un piso donde vive la madre.
Proindiviso entre hermanos →Valor
Cuánto vale la nuda propiedad: la regla del 89 menos la edad
Para valorar un usufructo vitalicio, Hacienda aplica una regla sencilla: el usufructo vale el resultado de restar a 89 la edad del usufructuario, expresado en porcentaje del valor del inmueble, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad vale el resto hasta 100. Un usufructo temporal vale un 2 % por cada año de duración, también con tope del 70 %. Es la regla de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y sirve igual como referencia de mercado. Ejemplo con una casa de 180.000 euros y una usufructuaria de 78 años:
Concepto
Cálculo orientativo
Valor del usufructo
89 menos 78 = 11 % de 180.000 = 19.800 €
Valor de la nuda propiedad completa
89 % de 180.000 = 160.200 €
Cuota de nuda propiedad de cada uno de tres hijos
160.200 / 3 = 53.400 €
Lo que pagamos por esa cuota (40 % a 70 %)
21.000 a 37.000 €
Cuanto mayor sea el usufructuario, más vale la nuda propiedad, porque el pleno dominio está más cerca. A partir de 79 años el usufructo ya vale el mínimo del 10 % y la nuda propiedad, el 90 %.
Precio
Cuánto pagamos por una nuda propiedad o por una cuota de nuda propiedad
Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor de la nuda propiedad calculado con la regla anterior. Dentro de esa horquilla pesan tres cosas. La primera es la edad y la salud del usufructuario: una nuda propiedad con un usufructuario de 65 años supone esperar muchos años sin uso ni renta, y eso baja el precio. La segunda es el número de nudos propietarios: cuantos más hermanos haya, más difícil será luego vender el pleno dominio de común acuerdo. La tercera es el inmueble en sí: zona, estado, cargas y si el usufructuario lo mantiene bien.
Si compramos la nuda propiedad entera, y no solo una cuota, el precio se acerca más a la parte alta de la horquilla, porque al extinguirse el usufructo tendremos el pleno dominio sin depender de nadie. En nuestra página de precios tienes la horquilla por tipo de inmueble y situación.
El usufructo
¿Se puede vender el usufructo? Sí, pero rara vez interesa
El usufructuario también puede vender su derecho: el artículo 480 del Código Civil le permite enajenar y arrendar el usufructo. Lo que vende es el uso de la casa durante su vida, no la casa. Quien compra un usufructo vitalicio asume un riesgo evidente: el derecho se extingue cuando fallece el usufructuario original (artículo 513), no cuando fallece el comprador. Por eso casi nadie paga por un usufructo ajeno y, cuando se paga, es poco.
Si lo que tienes es una casa en usufructo y necesitas dinero, hay dos caminos mejores que vender el usufructo suelto. El primero es ponerte de acuerdo con los nudos propietarios para vender el pleno dominio y repartir el precio según los porcentajes de la regla del 89. Es la opción que más dinero deja a todos. El segundo es renunciar al usufructo a cambio de una compensación de los nudos propietarios, lo que consolida el pleno dominio en ellos. Ten en cuenta que la renuncia gratuita tributa como donación.
Lo que no puedes hacer es vender la casa entera tú solo: para eso hacen falta tu firma y la de todos los nudos propietarios.
Cómo lo hacemos
Vender tu nuda propiedad en cuatro pasos
01
Reunimos los datos
Dirección, escritura de herencia o donación, edad del usufructuario y tu porcentaje. Nosotros pedimos la nota simple.
02
Calculamos y ofertamos
Aplicamos la regla del 89 menos la edad al valor real del inmueble y te damos precio por escrito en 48 horas. Sin compromiso y sin exclusividad.
03
Preparamos la escritura
Comprobamos que la herencia esté inscrita, que no haya prohibiciones de disponer y qué cargas existen. Si la herencia no está inscrita, te ayudamos a hacerlo antes.
04
Firma y cobro
Firmamos en la notaría que elijas en dos a cuatro semanas y cobras al contado. Los gastos de notaría y gestión son nuestros. Después notificamos a los demás nudos propietarios para su retracto.
Empieza hoy
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No necesitas la firma del usufructuario ni la de tus hermanos. Solo tu decisión y los documentos de la herencia.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender la nuda propiedad
¿Puedo vender mi nuda propiedad sin que lo sepa el usufructuario?
Legalmente sí: no necesitas su consentimiento ni tiene retracto. Si vendes una cuota de nuda propiedad, los demás nudos propietarios sí tienen retracto de comuneros durante nueve días. Nosotros notificamos la venta después de firmar.
¿Puedo vender una casa que tengo en usufructo?
Puedes vender tu usufructo, no la casa. Para vender la casa entera hace falta que firméis el usufructuario y todos los nudos propietarios. Es la opción que más dinero deja y el precio se reparte con la regla del 89 menos la edad.
¿Qué pasa con el usufructuario cuando vendo la nuda propiedad?
Nada cambia para él. Sigue viviendo en la casa o cobrando el alquiler hasta que se extinga su derecho. El nuevo nudo propietario está obligado a respetarlo. El usufructuario sigue pagando los gastos ordinarios y el IBI, y el nudo propietario las reparaciones extraordinarias.
¿Cuánto vale la nuda propiedad de un piso si el usufructuario tiene 85 años?
El usufructo vale el mínimo, un 10 %, y la nuda propiedad el 90 %. En un piso de 150.000 euros la nuda propiedad vale 135.000. Nuestra oferta se mueve entre el 40 % y el 70 % de esa cifra según el caso.
¿Qué impuestos pago al vender la nuda propiedad?
IRPF por la ganancia entre el valor declarado en la herencia o donación y el precio de venta, y plusvalía municipal si el ayuntamiento la aplica. El Impuesto de Transmisiones lo paga el comprador. Es orientativo: depende de tu comunidad y de tu caso.
¿Compráis la nuda propiedad de una cuota, por ejemplo un tercio?
Sí. Compramos tanto nudas propiedades completas como cuotas de nuda propiedad, sobre viviendas, locales, garajes y terrenos en cualquier provincia.
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