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Un heredero no quiere vender
Un heredero no quiere vender: qué puedes hacer (y cómo vendemos tu parte igual)
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Nadie puede obligar a un heredero a vender la casa, pero tampoco puede obligarte a ti a seguir en la comunidad. Tienes cuatro salidas, y la más rápida es vender tu parte: nosotros la compramos aunque el otro heredero no quiera.
Sin la firma del otro
Precio escrito en 48 h
Cobras en notaría
¿Un heredero bloquea la venta?
Dinos de qué inmueble se trata y qué parte es tuya. Te damos precio por escrito en 48 horas y vendes sin necesitar su firma.
La ley
Por qué no se puede obligar a un heredero a vender
¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere? La respuesta corta es no, el inmueble entero no. Para vender una casa heredada hace falta el consentimiento de todos los herederos, porque la venta de la cosa común es un acto de disposición que exige unanimidad (artículo 397 del Código Civil). Un heredero con el 10 % puede bloquear la venta igual que uno con el 50 %. Las mayorías sirven para decidir sobre la administración, no para vender.
Pero la ley tampoco permite que ese bloqueo sea eterno. El artículo 400 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir en cualquier momento la división. Y el artículo 1051, para las herencias, dice lo mismo de los coherederos: ninguno puede ser obligado a permanecer en la indivisión. De modo que el heredero que se niega puede impedir que vendáis juntos, pero no puede impedir que tú salgas.
Las dos ideas conviven: él no está obligado a vender su parte y tú no estás obligado a quedarte. De ahí salen las cuatro salidas reales que tienes.
Salidas
Las cuatro salidas cuando uno de los herederos no quiere vender
1. Comprarle o que te compre
La extinción de condominio: uno se queda el inmueble y compensa a los demás en dinero. Tributa por AJD en lugar de ITP y es la salida más barata si hay dinero o hipoteca. Falla cuando el que se niega no quiere ni comprar ni vender.
Extinción entre hermanos →2. Contador-partidor dativo
Si la herencia no está partida, los herederos que representen al menos la mitad del haber hereditario pueden pedir al notario que nombre un contador-partidor (artículo 1057). Este hace la partición aunque el otro no colabore. No sirve para forzar la venta, pero sí para adjudicar.
3. División judicial
La acción de división de cosa común (artículos 400 y 404) o la partición judicial. Si el inmueble es indivisible, el juez ordena su venta en subasta y se reparte el precio. Tarda entre uno y tres años, cuesta abogado y procurador y el precio de subasta suele quedar por debajo del mercado.
Cómo funciona la división →4. Vender tu parte a un tercero
El artículo 399 te permite vender tu cuota sin permiso. Un comprador profesional te paga entre el 40 % y el 70 % del valor de tu parte, en semanas y sin juicio. El heredero que se negaba pasa a tener un nuevo copropietario que sí sabe negociar.
Vender sin avisar →Las tres primeras necesitan algo del otro heredero: dinero, colaboración o un pleito contra él. La cuarta solo te necesita a ti.
Caso práctico
Tres hermanos, una casa de 240.000 € y una que no quiere vender
María, Luis y Carmen heredan a partes iguales la casa de sus padres, valorada en 240.000 €. La herencia está aceptada e inscrita, cada uno con un tercio. María y Luis quieren vender; Carmen vive en la casa desde hace años, no paga alquiler a sus hermanos y no quiere ni vender ni comprar.
Opción extinción: María y Luis ofrecen a Carmen quedarse la casa pagando 80.000 € a cada uno. Carmen no tiene el dinero ni consigue hipoteca. Descartada.
Opción judicial: demanda de división de cosa común. Honorarios de abogado y procurador para los dos demandantes, entre 4.000 € y 8.000 € orientativos, y entre dieciocho meses y tres años de procedimiento. Si la subasta se adjudica al 70 % del valor, la casa se vende por 168.000 € y cada hermano recibe 56.000 €, menos gastos. Carmen, además, puede pujar en la subasta.
Opción venta de cuota: María y Luis nos venden sus tercios. El valor proporcional de cada uno es de 80.000 €; con la casa ocupada por una copropietaria que no paga, nuestra oferta se sitúa en torno al 45 % al 55 %, es decir, entre 36.000 € y 44.000 € para cada uno, cobrados en notaría en tres o cuatro semanas. Cobran menos que en una venta libre, pero cobran ahora, sin pleito y sin pelear más con su hermana. Nosotros pasamos a tener dos tercios y negociamos con Carmen el uso, la compra de su parte o la división.
Fase de la herencia
Herencia sin partir o proindiviso: qué tienes exactamente
Antes de mover ficha conviene saber en qué fase está la herencia, porque cambia el procedimiento y el precio.
Situación
Qué tienes y cómo se vende
Herencia sin aceptar
Todavía no eres propietario de nada. Primero hay que aceptar, en escritura o de forma tácita. Vender tu derecho ya supone aceptarla.
Herencia aceptada pero sin partir (comunidad hereditaria)
Tienes una cuota sobre el conjunto de la herencia, no sobre cada bien. Puedes ceder tus derechos hereditarios; los demás pueden retraer en un mes (artículo 1067).
Herencia partida y adjudicada en proindiviso
Tienes un porcentaje concreto sobre cada inmueble, inscrito en el Registro. Puedes vender tu cuota; los demás pueden retraer en nueve días (artículo 1522).
Herencia partida con adjudicación a uno solo
No hay proindiviso. El adjudicatario es dueño único y los demás ya cobraron su compensación.
Compramos en las dos fases intermedias. Si la herencia está sin partir, te ayudamos a valorar si conviene cederla tal cual o hacer antes la adjudicación.
Errores
Lo que no sirve para obligar a un heredero a vender
Reunir mayoría de cuotas. Tres de cuatro herederos no pueden vender la casa. La mayoría del artículo 398 solo decide sobre administración: alquilar, reparar, contratar seguros.
Dejar de pagar el IBI para presionar. La deuda sigue siendo de todos y el Ayuntamiento puede embargar el inmueble. Además, tú respondes de tu parte.
Cambiar la cerradura o impedirle el acceso. Puede ser un delito de coacciones. Cada copropietario tiene derecho a usar el inmueble (artículo 394).
Esperar a que cambie de opinión. Los bloqueos de herencias duran años y mientras tanto el inmueble se deteriora y los gastos siguen.
Firmar con una agencia que promete convencerle. Un intermediario no puede forzar nada. Solo un comprador con fondos propios o un juez resuelven el bloqueo.
Nuestra compra
Cómo compramos tu parte aunque el otro heredero no quiera
Compramos tu cuota de la casa heredada sin que el heredero que se niega tenga que firmar, consentir ni enterarse antes de la operación. La firma es entre tú y nosotros, ante notario. Después le notificamos la venta para que pueda ejercer su retracto si quiere comprarte al mismo precio; si no lo hace, nos convertimos en copropietarios y seguimos nosotros con la negociación o, llegado el caso, con la división.
Oferta por escrito en 48 horas, firma en dos a cuatro semanas, pago al contado y gastos de notaría y gestión a nuestro cargo. Sin exclusividad: puedes comparar nuestra oferta con cualquier otra.
Vende tu parte sin esperar al heredero que se niega
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Quiero vender mi parte
Preguntas frecuentes
Preguntas cuando un heredero no quiere vender
¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
El inmueble completo no, porque hace falta la firma de todos. Pero cada heredero puede vender su propia parte sin permiso, o pedir la división judicial para que un juez ordene la venta.
¿Qué hacer si un hermano no quiere vender la casa heredada?
Ofrécele comprar o que te compre; si no acepta, puedes vender tu cuota a un tercero o presentar una demanda de división de cosa común. La venta de cuota es la vía más rápida y la única que no depende de él.
¿Todos los herederos quieren vender menos uno: hay alguna mayoría que sirva?
No. La venta de la cosa común exige unanimidad. La mayoría de cuotas solo sirve para actos de administración, como alquilar o reparar.
¿Cuánto tarda la división judicial de una herencia?
Como orientación, entre uno y tres años hasta la subasta, según el juzgado y si hay recursos. Los costes de abogado y procurador corren a cargo de quien demanda, aunque pueden repercutirse en parte si hay condena en costas.
¿Puede el heredero que no quiere vender impedir que yo venda mi parte?
No. Solo tiene derecho de retracto: quedarse tu parte pagando el mismo precio que el comprador, en nueve días si la herencia está partida o en un mes si no lo está.
¿Qué pasa si el heredero que se niega vive en la casa?
Puede seguir viviendo, pero los demás pueden reclamarle una compensación por el uso exclusivo y los gastos. Nosotros compramos cuotas de inmuebles ocupados por otro heredero; el precio es algo menor.
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