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Vender piso heredado entre hermanos
Vender tu parte de un piso heredado entre hermanos cuando uno no quiere vender
Tres hermanos, un piso y uno que bloquea: es el caso más habitual de España. Te explicamos qué derechos tienes, qué salidas hay y cómo vender tu parte sin romper la familia más de lo que ya está.
Dos, tres o más hermanos
Con usufructo del padre o la madre
Precio en 48 h
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El caso
Un piso heredado entre hermanos: por qué se atasca
Cuando los padres fallecen, el piso pasa a todos los hijos por partes iguales. En teoría basta con venderlo y repartir. En la práctica siempre hay uno que no quiere: porque vive en él, porque tiene recuerdos, porque espera que suba de precio o porque no quiere darle la razón a otro hermano. Y con un solo voto en contra, la venta del piso completo se bloquea.
Mientras tanto, los demás pagan IBI, comunidad y seguros de una casa que no usan, y la relación se deteriora cada mes.
Tus derechos
Qué puedes exigir a tus hermanos y qué no
No puedes obligarles a vender el piso entero sin ir a juicio (división de cosa común).
Sí puedes vender tu parte a quien quieras, sin su consentimiento. Tienen derecho de retracto en nueve días.
Puedes pedirles que te compren mediante extinción de condominio, pero solo si quieren y pueden.
Puedes reclamar gastos pagados de más (IBI, derramas) a quien ocupa el piso sin contribuir, aunque suele acabar en otro pleito.
Si uno vive gratis en el piso, los demás pueden reclamar una compensación por el uso exclusivo; en la práctica, pocas veces compensa litigar por ello.
Salidas
Las cuatro salidas cuando un hermano no quiere vender
Acuerdo con compensación
El hermano que quiere quedarse paga al resto su parte: extinción de condominio ante notario. La mejor salida si tiene el dinero.
Cómo se hace →Venta conjunta a un tercero
Todos firman y se reparte el precio. Requiere unanimidad; si uno se niega, no hay venta.
Vender tu parte a una empresa
Tú sales, cobras y el conflicto deja de ser tuyo. Tus hermanos tratan con el nuevo copropietario, que tiene experiencia y paciencia para negociar o ir a juicio.
Juicio de división de cosa común
Un juez ordena vender o subastar. Es efectivo pero lento (uno a tres años), caro y acaba con la relación familiar.
Ver procedimiento →Con usufructo
¿Y si uno de mis padres vive y tiene el usufructo?
Es frecuente que el padre o la madre superviviente conserve el usufructo del piso y los hijos reciban la nuda propiedad. Esa nuda propiedad también se puede vender: compramos tu parte respetando el usufructo, y el precio tiene en cuenta la edad del usufructuario. Nadie tiene que irse de casa.
Deja de discutir por el piso de tus padres
Dinos cuántos hermanos sois, en qué punto está la herencia y quién vive en la vivienda. Precio por escrito en 48 horas.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender piso heredado entre hermanos
¿Puedo vender mi parte del piso heredado sin que lo sepan mis hermanos?
Sí. La venta se firma en notaría sin ellos. Después reciben la notificación y disponen de nueve días para ejercer el retracto si quieren comprarte al mismo precio.
Mi hermano vive en el piso y no paga nada, ¿puedo echarle?
No por tu cuenta. Es copropietario y tiene derecho a usarlo. Puedes reclamar una compensación o pedir la división judicial, pero lo más rápido suele ser vender tu parte y que el nuevo copropietario negocie.
¿Qué pasa si varios hermanos queremos vender y uno no?
Podéis vender vuestras cuotas a la vez. Si entre los que vendéis sumáis mayoría, el nuevo copropietario tiene más capacidad para desbloquear la situación, y el precio suele ser mejor.
¿Hay que pagar impuesto de sucesiones antes de vender?
Sí. La herencia debe estar aceptada y el impuesto liquidado para inscribir vuestras cuotas en el Registro. Si no está hecho, te ayudamos a tramitarlo.
¿Cuánto me darían por un tercio del piso de mis padres?
Entre el 40 % y el 70 % del valor de ese tercio. Si el piso está vacío y la herencia inscrita, el porcentaje sube; si lo ocupa un hermano, baja.
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