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Vender proindiviso con hipoteca
Vender un proindiviso con hipoteca: sí se puede, y así funciona
Tu parte de un piso con hipoteca pendiente también se vende. Te explicamos qué pasa con la deuda, qué hace el banco y cómo cobras tu parte limpia en la notaría.
Cancelación de tu parte de deuda en la firma
Salida del préstamo
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La duda principal
¿Se puede vender la mitad de una casa hipotecada?
Sí. La hipoteca grava el inmueble entero, pero no impide que un copropietario venda su cuota. Lo que ocurre es que el comprador adquiere una parte de un bien con una carga, y por eso el precio de la cuota descuenta la parte proporcional de la deuda pendiente.
Ejemplo: piso valorado en 200.000 € con 80.000 € de hipoteca pendiente. Si tienes el 50 %, tu parte bruta vale 100.000 €, pero le corresponden 40.000 € de deuda. El valor neto de tu cuota es 60.000 €, y sobre esa cifra se calcula la oferta.
Qué pasa con la deuda
Tres escenarios según quién figura en el préstamo
Eres cotitular de la hipoteca
Lo habitual tras un divorcio o una compra en pareja. En la firma se cancela tu parte de deuda con el precio de venta y se tramita tu salida del préstamo, de modo que dejas de responder de la hipoteca.
La hipoteca la paga otro copropietario
Por ejemplo, un hermano que se quedó con la casa pero no ha cambiado la titularidad. Tu cuota se vende igual; el precio descuenta la parte de carga que soporta.
Hipoteca heredada
Vuestros padres dejaron una hipoteca a medio pagar. Compramos tu cuota y, en la firma, cancelamos la parte proporcional de deuda. Si hay seguro de vida vinculado, lo revisamos antes.
El banco
Qué dice el banco cuando vendes tu parte
El banco no tiene que autorizar la venta de tu cuota: la compraventa es válida sin su consentimiento. Lo que sí necesita es que la deuda se atienda. Por eso en la notaría se destina parte del precio a cancelar la porción de hipoteca que corresponde a tu parte, y se obtiene el certificado de deuda del banco unos días antes.
Si quieres dejar de ser titular del préstamo, hace falta una novación o subrogación que el banco debe aceptar. Lo preparamos con la entidad antes de fijar fecha de firma, para que no haya sorpresas.
Alternativa
¿Y la extinción de condominio con hipoteca?
Si el otro copropietario puede y quiere quedarse con el inmueble, la extinción de condominio con hipoteca es la vía: él se adjudica el piso, asume la deuda y el banco debe aceptar la subrogación. El problema es ese último paso: el banco revisa su solvencia como si fuera una hipoteca nueva, y muchas veces dice que no. Cuando eso pasa, vender tu parte a un tercero es la salida que no depende del banco.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender proindiviso con hipoteca
¿Puedo vender mi parte si el banco no me deja salir de la hipoteca?
Sí. La venta de tu cuota no depende del banco. En la firma se cancela la parte proporcional de deuda; la salida del préstamo se negocia aparte y, si el banco la rechaza, buscamos la fórmula para que no sigas respondiendo de esa deuda.
¿Cuánto baja el precio por tener hipoteca?
El descuento es el importe proporcional de deuda que corresponde a tu cuota más los gastos de cancelación. El porcentaje de oferta (40-70 %) se aplica sobre el valor neto resultante.
¿Qué pasa si la hipoteca es mayor que el valor de mi parte?
Entonces tu cuota no tiene valor neto positivo y la venta no tiene sentido económico. Te lo diremos con claridad en la primera llamada; a veces la solución es otra.
¿Quién cancela la hipoteca en la notaría?
Nosotros, con el certificado de deuda del banco. Del precio de venta sale la cantidad destinada a cancelar tu parte, y el resto lo cobras tú en el acto.
¿Compráis también si hay un embargo además de la hipoteca?
Sí. Los embargos se cancelan igual que la hipoteca, con el precio de venta, siempre que la cuota conserve valor neto.
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