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Guía 2026
Extinción de condominio: cómo funciona, cuánto cuesta y qué hacer si no hay acuerdo
La extinción de condominio es la forma más barata de que un copropietario se quede con el inmueble y el resto cobre. Pero exige acuerdo y dinero. Si falta cualquiera de los dos, nosotros compramos tu parte. Te explicamos las dos vías con cifras.
✓ Con o sin acuerdo
✓ Sin ITP, solo AJD
✓ Si no hay acuerdo, te compramos
¿No hay acuerdo? Te compramos tu parte
Si el otro copropietario no quiere o no puede pagarte, te damos precio por escrito en 48 horas.
Definición
Qué es la extinción de condominio y cuándo se usa
La extinción de condominio (o disolución de comunidad) es el acto por el que varios copropietarios de un inmueble ponen fin a la situación de proindiviso: uno de ellos se adjudica el 100 % y compensa económicamente a los demás por sus cuotas. Está regulada en los artículos 400 y 1062 del Código Civil, se firma en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Se usa sobre todo en tres situaciones: cuando un hermano quiere quedarse con el piso heredado, cuando tras un divorcio uno de los dos se queda con la vivienda y cuando dos socios deshacen una inversión. En las tres, la ventaja frente a una compraventa normal es fiscal: no tributa por Transmisiones Patrimoniales (ITP, del 6 % al 10 % según comunidad) sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD, del 0,5 % al 1,5 %).
Requisitos
Los tres requisitos para que la extinción de condominio funcione
Acuerdo de todos los copropietarios
La extinción es voluntaria. Basta con que uno se niegue a firmar para que no se pueda hacer. No hay forma de imponerla salvo por vía judicial.
Dinero para compensar
El que se queda con el inmueble debe pagar a los demás el valor de sus cuotas. Si no tiene ahorros ni el banco le concede la hipoteca, la operación se cae.
Un solo adjudicatario (o inmueble indivisible)
La ventaja fiscal exige que el inmueble sea indivisible y se adjudique a uno solo con compensación en metálico. Si se reparte entre varios o se paga con otro bien, Hacienda puede exigir ITP.
Paso a paso
Cómo se hace una extinción de condominio, paso a paso
01
Valorar el inmueble
Acordad un valor de mercado. Si hay hipoteca, el banco pedirá tasación oficial. Hacienda comprobará que no está por debajo del valor de referencia catastral.
02
Pactar la compensación
Cada cuota se paga en proporción al valor. Si hay hipoteca pendiente, se descuenta la parte de deuda que el adjudicatario asume.
03
Resolver la hipoteca con el banco
El que sale debe dejar de ser deudor: novación o subrogación. Es el paso que más operaciones bloquea.
Ver con hipoteca →04
Firmar en notaría
Escritura de extinción de condominio con el pago de la compensación en el mismo acto, normalmente por transferencia o cheque bancario.
05
Liquidar impuestos e inscribir
AJD en 30 días hábiles, plusvalía municipal si procede, y presentación en el Registro de la Propiedad.
Ver impuestos →Coste real
Cuánto cuesta una extinción de condominio: ejemplo con cifras
Piso valorado en 200.000 € entre dos hermanos al 50 %, sin hipoteca, en una comunidad con AJD al 1,5 %. El hermano que se queda paga al otro 100.000 € de compensación. Los gastos de la operación, orientativos:
Concepto
Importe aproximado
AJD (1,5 % sobre la parte adjudicada, 100.000 €)
1.500 €
Notaría
600 a 900 €
Registro de la Propiedad
300 a 450 €
Gestoría (opcional)
250 a 400 €
Plusvalía municipal
0 € si es extinción pura con compensación en dinero
Total aproximado
2.650 a 3.250 € frente a 12.000 a 20.000 € de ITP en una compraventa
Quien recibe la compensación puede tener ganancia patrimonial en el IRPF si el valor pactado supera el que tenía la cuota cuando la adquirió. Lo detallamos en la página de impuestos.
Cuando no funciona
Qué hacer si no hay acuerdo o nadie puede pagar la parte del otro
La extinción de condominio se bloquea con frecuencia por tres motivos: uno no quiere vender ni comprar, el que quiere quedarse no consigue la hipoteca, o no hay acuerdo en el precio. En ese punto quedan dos caminos.
El primero es el juicio de división de cosa común: un juez ordena vender el inmueble, normalmente en subasta, y se reparte el dinero. Funciona, pero tarda de uno a tres años, cuesta abogado y procurador, y la subasta sale por debajo de mercado.
El segundo es vender tu cuota a un tercero. No necesitas el acuerdo de nadie. Nosotros compramos participaciones indivisas en toda España con fondos propios: te damos un precio por escrito en 48 horas, firmamos en notaría en dos a cuatro semanas y cobras al contado. A partir de ahí, el otro copropietario negocia con nosotros, no contigo.
Si la extinción de condominio no sale, vende tu parte
Cuéntanos quiénes sois copropietarios y por qué se ha bloqueado. Te damos precio neto en 48 horas, sin exclusiva.
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Preguntas sobre la extinción de condominio
¿La extinción de condominio es obligatoria si otro copropietario la pide?
No. Es un acuerdo voluntario. Lo que sí puede hacer cualquier copropietario es pedir judicialmente la división de la cosa común, que acaba en venta o subasta del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre extinción de condominio y compraventa de una parte?
En la compraventa un tercero (o un copropietario) compra tu cuota y tributa por ITP. En la extinción, un copropietario se adjudica el todo y compensa al resto, tributando por AJD, mucho más barato. Pero la extinción exige acuerdo y pagar la compensación; la venta de tu cuota a nosotros, no.
¿Se puede hacer la extinción de condominio con tres o más copropietarios?
Sí, siempre que al final el inmueble quede en manos de uno solo. Si quedan dos, Hacienda suele considerar que hay una compraventa parcial y exige ITP por la cuota transmitida.
¿Cuánto tarda una extinción de condominio?
Con acuerdo y sin hipoteca, entre dos y cuatro semanas. Con hipoteca, de uno a tres meses, porque el banco debe aprobar la salida del deudor. Si no hay acuerdo, no hay plazo: no se puede hacer.
¿Me compráis la parte aunque el otro copropietario quiera hacer una extinción de condominio?
Sí. Tú decides. Muchas personas piden nuestra oferta para tener una cifra de referencia y negociar la compensación con su familia. Si al final no hay acuerdo, firmamos contigo.
¿Puede uno quedarse con la casa sin pagar a los demás?
Solo si los demás renuncian a la compensación, lo que fiscalmente es una donación y tributa como tal. Si no quieres regalar tu parte y el otro no puede pagarla, vendérnosla es la salida.
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