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Actualizado el 23 de octubre de 2026
Terrenos y fincas
Vender un terreno o finca en proindiviso: compramos tu parte
Un terreno proindiviso se puede vender por cuotas: cada copropietario puede transmitir su porcentaje sin el acuerdo de los demás. Compramos partes indivisas de fincas rústicas, solares y parcelas en toda España, con precio por escrito en 48 horas y pago al contado en notaría.
✓ Fincas rústicas y solares
✓ Sin acuerdo de los demás
✓ Notaría a nuestro cargo
¿Tienes parte de un terreno?
Mándanos la referencia catastral y tu porcentaje. Te damos precio por tu parte en 48 horas, sin compromiso.
Respuesta
Sí, se puede vender una parte indivisa de una finca
Se puede vender un terreno proindiviso, o mejor dicho, tu parte de él. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin el consentimiento de los demás. Lo que vendes es un porcentaje sobre toda la finca, no un trozo concreto de tierra. Los demás copropietarios tienen retracto de comuneros durante nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522): pueden quedarse tu parte pagando el mismo precio, pero no pueden impedir que vendas.
La confusión más habitual es pensar que para vender tu parte tienes que dividir la finca y escriturar tu trozo. No es así, y en la mayoría de los casos ni siquiera es posible, como verás más abajo. Nosotros compramos cuotas de terrenos rústicos y urbanos tal como están: con tu porcentaje, sin segregar y sin que nadie más tenga que firmar.
Rústico o urbano
Terreno rústico y terreno urbano: lo que cambia al vender tu parte
Aspecto
Rústico frente a urbano
Dividir la finca en trozos
Rústico: solo si cada trozo supera la unidad mínima de cultivo de tu comunidad autónoma. Urbano: solo con licencia de parcelación del ayuntamiento y respetando la parcela mínima del planeamiento.
Derechos de retracto
Rústico: comuneros y, además, colindantes en fincas pequeñas. Urbano: solo comuneros.
Qué fija el valor
Rústico: hectáreas, secano o regadío, agua, acceso, cultivo y arrendamientos. Urbano: edificabilidad, calificación, servicios y cargas urbanísticas.
Documentación habitual
Rústico: Catastro y Registro suelen no coincidir en superficie y linderos. Urbano: más ordenado, pero con posibles cargas de urbanización pendientes.
Lo que pagamos por una cuota
En ambos casos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional. En urbano la horquilla tiende a la parte alta porque el solar es más líquido.
Segregación
Por qué casi nunca puedes dividir el terreno y quedarte con tu trozo
Mucha gente nos pregunta si puede vender la mitad de su terreno segregándola primero. La respuesta suele ser no, por estas razones:
Unidades mínimas de cultivo. En suelo rústico la ley prohíbe dividir una finca si alguno de los trozos queda por debajo de la unidad mínima de cultivo que fija cada comunidad autónoma. Según la zona van desde unos miles de metros cuadrados en regadío hasta varias hectáreas en secano. Una finca de dos hectáreas en secano, en la mayoría de comunidades, no se puede partir.
Licencia de parcelación. En suelo urbano o urbanizable toda división necesita licencia municipal. Si la parcela resultante no cumple la parcela mínima del plan, no te la dan.
Coste y tiempo. Aunque sea posible, segregar exige topógrafo, informe de validación gráfica en Catastro, escritura de segregación, licencia y nueva inscripción. Entre 2.000 y 6.000 euros y varios meses, y hace falta la firma de todos los copropietarios.
Acuerdo unánime. Segregar es un acto de disposición sobre la finca común. Si uno solo de los copropietarios se niega, no hay segregación voluntaria.
Por eso la vía realista es vender la cuota tal cual. Quien la compra entra en el proindiviso y, desde dentro, negocia con los demás la venta conjunta o pide la división de cosa común, que en fincas indivisibles acaba en venta y reparto del precio (artículo 404).
Retractos
Retracto de comuneros y retracto de colindantes en fincas rústicas
Al vender una cuota de terreno hay dos retractos que conviene conocer. El de comuneros (artículo 1522) lo tienen los demás copropietarios: nueve días desde la inscripción de la venta o desde que la conocen para subrogarse en la compra al mismo precio. El de colindantes (artículo 1523) lo tienen los dueños de las fincas rústicas vecinas cuando la finca vendida no supera una hectárea, siempre que no estén separadas por caminos, acequias o servidumbres aparentes. Si concurren los dos, el comunero tiene preferencia sobre el colindante (artículo 1524).
La Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias añade un retracto de colindantes para titulares de explotaciones prioritarias cuando la finca es inferior al doble de la unidad mínima de cultivo, con un plazo de sesenta días desde la notificación. Es orientativo: depende de cómo esté calificada la finca y de la normativa de tu comunidad.
Ninguno de estos retractos impide la venta. Solo permiten que otro se quede la cuota pagando lo que pagamos nosotros. Para ti el resultado es el mismo: cobras el precio pactado.
Documentos
Cómo escriturar la venta de tu parte: referencia catastral, nota simple y título
01
Localiza la referencia catastral
Son veinte caracteres que aparecen en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. Con ella se obtiene la certificación descriptiva y gráfica con superficie, linderos y cultivo.
02
Pide la nota simple
Dice quién es titular de cada cuota, la superficie inscrita y las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos. Nosotros la pedimos por ti. Si la superficie del Registro y la del Catastro no coinciden, no pasa nada para vender la cuota, pero conviene saberlo.
03
Reúne el título de propiedad
La escritura de compra, de herencia o de donación por la que tienes tu parte. Si heredaste y la herencia no está inscrita, habrá que inscribirla antes de vender. Si la finca nunca estuvo en el Registro, hace falta inmatricularla, y te explicamos cómo.
04
Comprueba arrendamientos y servidumbres
Si la finca está arrendada con contrato de arrendamiento rústico, el arrendatario puede tener derechos de tanteo y retracto. Las servidumbres de paso o de aguas condicionan el valor. Lo revisamos todo antes de ofertar.
05
Firma en notaría
La escritura de compraventa describe la finca con su referencia catastral, identifica tu cuota con su porcentaje y se inscribe en el Registro. Tú no tienes que escriturar nada antes: se vende el porcentaje, no un trozo.
Precio
Cuánto pagamos por tu parte de un terreno
Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu cuota. Dos ejemplos orientativos. Una finca rústica de secano de tres hectáreas valorada en 30.000 euros, heredada por tres hermanos: tu tercio vale 10.000 euros y nuestra oferta estaría entre 4.000 y 7.000. Un solar urbano de 120.000 euros del que tienes el 25 %: tu parte vale 30.000 y la oferta se movería entre 12.000 y 21.000 euros.
Lo que sube el precio: solar con edificabilidad clara, regadío con derechos de agua, acceso rodado, pocos copropietarios y herencia inscrita. Lo que lo baja: fincas muy pequeñas, sin acceso, arrendadas, con discrepancias graves entre Catastro y Registro o con muchos herederos de distintas ramas.
Un aviso sobre comprar parcela proindiviso: en algunas urbanizaciones se venden cuotas de una finca rústica con un trozo asignado de palabra para edificar. Eso es una parcelación ilegal. Nosotros compramos cuotas reales de fincas reales, no participaciones con promesa de parcela.
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No necesitas segregar, ni ponerte de acuerdo con tus hermanos, ni medir la finca. Con la referencia catastral y tu porcentaje nos basta para empezar.
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Rústico o urbano, con o sin arrendatario, con la herencia inscrita o pendiente. Te decimos cuánto pagamos y qué haría falta para firmar.
Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre vender un terreno proindiviso
¿Puedo vender la mitad de mi terreno sin dividirlo?
Sí. Vendes tu cuota del 50 %, no un trozo físico. El comprador pasa a ser copropietario contigo o con los demás. Dividir el terreno casi nunca es posible por las unidades mínimas de cultivo o la licencia de parcelación.
¿Se puede vender una finca rústica proindiviso si no está en el Registro?
La cuota existe igual, pero para vender con seguridad hay que inmatricular la finca o inscribir la herencia primero. Es un trámite notarial con la certificación catastral. Te orientamos sobre los pasos antes de ofertar.
¿Cómo se escritura un terreno proindiviso?
Con una escritura pública de compraventa de cuota ante notario, que identifica la finca con su referencia catastral y describe tu porcentaje. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador por esa cuota.
¿Los vecinos colindantes pueden quedarse con mi parte?
En fincas rústicas de menos de una hectárea los colindantes tienen retracto, pero los demás copropietarios tienen preferencia sobre ellos. En cualquier caso cobras el mismo precio: el retracto cambia quién compra, no cuánto cobras.
¿Qué pasa si mis hermanos no quieren vender la finca?
No los necesitas para vender tu parte. Puedes vendernos tu cuota y nosotros negociaremos con ellos desde dentro o pediremos la división de cosa común. Si prefieres el juzgado, tarda de uno a tres años.
¿Compráis parcelas en proindiviso de urbanizaciones sin licencia?
Estudiamos cada caso, pero no compramos participaciones que se venden como parcela edificable sin que exista parcelación legal. Compramos cuotas de fincas rústicas y de solares con la situación urbanística clara.
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