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Cuota proindiviso
Cómo se calcula tu cuota en un proindiviso y cuánto vale
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Tu cuota en un proindiviso es el porcentaje que figura en la escritura o, si viene de una herencia, el que resulta de aplicar las reglas de legítimas y gananciales. Su valor de mercado es ese porcentaje aplicado al valor del inmueble, menos el descuento que aplica cualquier comprador de una parte. Te enseñamos a calcular las dos cifras y te damos precio real por tu cuota.
Ejemplos con cifras reales
Herencia, compra y gananciales
Precio por escrito en 48 horas
¿Cuánto vale tu parte del piso?
Dinos la dirección y tu porcentaje. Te damos una cifra concreta por escrito en 48 horas, sin compromiso.
Dos preguntas
Qué porcentaje tienes y cuánto vale: son dos cálculos distintos
Cuando alguien pregunta cuánto vale su parte de un piso, en realidad hace dos preguntas. La primera es qué cuota tiene: un 50 %, un tercio, un 16,67 %. La segunda es cuántos euros vale esa cuota hoy si la vende. La primera se responde con la escritura y, en herencias, con el Código Civil. La segunda depende del valor del inmueble y de a quién se lo vendas.
El error más frecuente es mezclar ambas. Tener el 25 % de un piso de 200.000 euros no significa tener 50.000 euros. Significa tener un derecho que vale 50.000 euros si el piso se vende entero y todos cobran, y bastante menos si vendes solo tu parte a un tercero. Vamos a calcular las dos cosas con ejemplos.
Herencia
Cómo se calcula el indiviso cuando viene de una herencia
En una herencia, la cuota de cada hijo depende de si había testamento, de cuántos herederos hay y de si el inmueble era ganancial. Sigue este orden.
01
Separa la parte del cónyuge viudo por gananciales
Si el piso era ganancial, la mitad no es herencia: pertenece al cónyuge que sobrevive por la liquidación de la sociedad de gananciales. Solo la otra mitad se reparte entre herederos. Piso de 240.000 euros ganancial: 120.000 son de la viuda y 120.000 son herencia.
02
Mira si hay testamento
Sin testamento, los hijos heredan a partes iguales y el cónyuge viudo tiene el usufructo de un tercio. Con testamento, el testador puede repartir el tercio de mejora y el de libre disposición como quiera, pero el tercio de legítima estricta va a partes iguales entre los hijos.
03
Divide la parte hereditaria entre los herederos
Tres hijos sin testamento sobre esa mitad hereditaria de 120.000 euros: 40.000 euros cada uno, es decir, un sexto del piso, un 16,67 %. La viuda suma su 50 % más el usufructo vitalicio sobre un tercio de la herencia.
04
Aplica el testamento si mejora a alguno
Si el testamento deja el tercio de mejora y el de libre disposición a un solo hijo, ese hijo recibe esos dos tercios más su parte de la legítima estricta. Con tres hijos: ese hijo tiene 7/9 de la herencia y los otros dos 1/9 cada uno.
05
Comprueba la escritura de aceptación y adjudicación
La cuota definitiva es la que se inscribe en el Registro al aceptar la herencia. Si todavía no se ha firmado, lo que tienes es un derecho hereditario, no una cuota, y se vende de otra manera. Lo explicamos en vender derechos hereditarios.
Compra y gananciales
Cómo se calcula la cuota si compraste con otra persona
Fuera de la herencia, la regla es más simple: manda la escritura. Lo que cada uno pagó, quién paga la hipoteca o quién hizo la reforma genera créditos entre copropietarios, pero no cambia el porcentaje inscrito. Estas son las situaciones más habituales.
Situación
Cómo se determina tu cuota
Compra en pareja no casada o en separación de bienes
La cuota es la que dice la escritura, normalmente el 50 %. Si cada uno aportó una cantidad distinta y la escritura fija porcentajes desiguales, manda la escritura. Si fija mitades y uno pagó más, sigue siendo 50 % y lo pagado de más es un crédito entre vosotros.
Compra en gananciales y divorcio
El piso es ganancial al 100 %, sin cuotas individuales. Al liquidar la sociedad de gananciales, cada excónyuge recibe el 50 %. Si uno aportó dinero privativo a la compra, puede reclamar su reembolso en la liquidación, no una cuota mayor.
Compra con hipoteca que paga uno solo
La cuota no cambia por pagar la hipoteca. Quien paga la cuota del otro tiene un crédito contra él, pero no se convierte en dueño de más porcentaje.
Compra entre socios o amigos
La escritura fija los porcentajes. Si aportasteis a partes iguales pero uno hizo la reforma, el que reformó tiene derecho a que se le reembolse su proporción (artículo 395), no a más cuota.
Donación de padres a hijos
La escritura de donación fija la participación de cada hijo. Si los padres se reservan el usufructo, los hijos tienen la nuda propiedad de su cuota, que vale menos mientras vivan los padres.
Del porcentaje al euro
Cuánto vale mi parte de un piso: el cálculo en tres pasos
Primer paso: fija el valor de mercado del inmueble completo. No uses el valor catastral, que suele ser muy inferior, ni el valor de referencia de Catastro, que sirve para impuestos. Busca testigos: pisos similares vendidos en la misma zona en los últimos meses, no anuncios. Si quieres precisión, una tasación cuesta entre 250 y 450 euros. Supongamos que un piso de tres habitaciones en una capital de provincia vale 210.000 euros.
Segundo paso: aplica tu cuota. Si tienes un tercio, tu valor proporcional es de 70.000 euros. Resta la parte proporcional de la hipoteca pendiente: con 60.000 euros de deuda, tu tercio neto es de 50.000 euros. Esto es lo que cobrarías si el piso se vendiera entero a precio de mercado y todos firmaran.
Tercer paso: aplica el descuento de mercado si vendes solo tu cuota. Nadie paga el valor proporcional por una parte que no le permite usar ni vender el inmueble entero. Un comprador profesional paga entre el 40 % y el 70 % del valor neto de la cuota. Sobre esos 50.000 euros, la horquilla real está entre 20.000 y 35.000 euros, cobrados al contado en semanas.
El descuento
Por qué una cuota vale menos que su porcentaje y qué mueve el precio
El descuento no es arbitrario. Refleja el tiempo, el coste y el riesgo que asume quien compra una parte para después salir de la comunidad por acuerdo o por juicio de división. Estos factores suben o bajan la oferta.
Factor
Efecto sobre el precio de tu cuota
Inmueble vacío y en buena zona
Sube. La salida es rápida y el inmueble se vende bien si hay división. Acerca la oferta al 70 %.
Ocupado por otro copropietario que no paga
Baja. El comprador no puede usar el inmueble y la salida pasa por un juzgado. Oferta más cerca del 40 % o 50 %.
Cuota mayoritaria (más del 50 %)
Sube. Quien la compra decide la administración y puede alquilar. Paga más por ella.
Muchos copropietarios o herederos sin inscribir
Baja. Cada firma que falta es tiempo y coste. Una herencia sin aceptar resta puntos.
Hipoteca, embargos o deudas de IBI y comunidad
Baja en la medida de la carga. Lo vemos en vender un proindiviso con hipoteca.
Inquilino con contrato o inmueble okupado
Baja. La posesión no está disponible y recuperarla cuesta tiempo. Aun así compramos.
Lo que podemos hacer
Te decimos cuánto vale tu cuota con cifra concreta
Hacemos este cálculo cada día. Con la dirección del inmueble, tu porcentaje y la situación de ocupación y cargas, te damos una oferta por escrito en 48 horas. Si te encaja, firmamos en notaría en dos a cuatro semanas, pagamos al contado y asumimos los gastos de notaría y gestión. Sin exclusividad ni compromiso. Tienes más horquillas en cuánto pagan por un proindiviso.
Calcula el valor real de tu parte
Envíanos la nota simple o la escritura y te decimos cuánto pagamos por tu cuota. Respuesta en 48 horas.
Pedir valoración de mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el cálculo de la cuota
¿Cómo se calcula el indiviso de un piso heredado entre tres hermanos?
Si el piso era privativo del fallecido y no hay testamento, cada hermano tiene un tercio. Si era ganancial, la mitad es del cónyuge viudo y cada hermano tiene un sexto, con usufructo del viudo sobre un tercio de la herencia.
¿Cuánto vale mi parte de un piso si tengo el 50 %?
El 50 % del valor de mercado, menos la mitad de la hipoteca pendiente, si el piso se vende entero. Si vendes solo tu mitad a un comprador profesional, entre el 40 % y el 70 % de esa cifra.
¿Puedo vender solo un porcentaje de mi cuota?
Sí. Puedes vender toda tu participación o una parte de ella. En la práctica los compradores profesionales prefieren adquirir la cuota completa porque simplifica la salida.
¿Qué valor se usa para calcular la cuota: catastral, de referencia o de mercado?
Para saber cuánto vale, el de mercado. El valor catastral sirve para el IBI y el valor de referencia de Catastro para liquidar impuestos como ITP o sucesiones, y suele quedar por debajo del precio real.
¿Si pagué más por el piso tengo una cuota mayor?
No. La cuota es la que figura en la escritura. Lo que pagaste de más es un crédito que puedes reclamar al otro copropietario, pero no modifica tu porcentaje registral.
¿Por qué pagáis menos del valor proporcional?
Porque compramos una parte que no podemos usar ni vender por separado y que exige un proceso de salida con tiempo, abogados y riesgo. Ese descuento se compensa con cobrar en semanas en lugar de esperar años.
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