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Cuánto vale la nuda propiedad
Cuánto vale la nuda propiedad: cálculo por edad del usufructuario, tabla y ejemplo
Actualizado el 23 de octubre de 2026
La nuda propiedad vale el 100 % del inmueble menos el valor del usufructo, y el usufructo vitalicio se calcula restando a 89 la edad del usufructuario. Aquí tienes la tabla por edades, un ejemplo con cifras y lo que descuenta el mercado. Compramos nuda propiedad y cuotas de nuda propiedad con precio por escrito en 48 h.
Regla del 89 menos edad
Tabla y ejemplo con cifras
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La regla
Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad: la regla del 89 menos la edad
El valor de la nuda propiedad se obtiene por diferencia: primero se calcula cuánto vale el usufructo y lo que queda hasta el 100 % es la nuda propiedad. Para el usufructo vitalicio la regla fiscal general es sencilla: vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje del valor del inmueble, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Es la regla de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 10) y de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones (artículo 26).
Con un usufructuario de 70 años, el usufructo vale el 19 % y la nuda propiedad el 81 %. Con uno de 60, el 29 % y el 71 %. A partir de los 79 años el usufructo toca el suelo del 10 % y la nuda propiedad ya no sube del 90 %, por muchos años más que cumpla el usufructuario.
Si el usufructo es temporal, la regla cambia: vale un 2 % del valor del inmueble por cada año de duración, también con tope del 70 %. Un usufructo de diez años vale el 20 % y la nuda propiedad el 80 %.
Tabla
Valor del usufructo y de la nuda propiedad según la edad del usufructuario
La tabla aplica la regla a las edades más habituales. El porcentaje se multiplica por el valor del inmueble en pleno dominio.
Edad del usufructuario
Usufructo y nuda propiedad (regla fiscal)
60 años
29 % de usufructo y 71 % de nuda propiedad
65 años
24 % y 76 %
70 años
19 % y 81 %
75 años
14 % y 86 %
80 años
10 % y 90 % (se aplica el mínimo del 10 %)
85 años
10 % y 90 %
90 años
10 % y 90 %
Para una edad que no esté en la tabla, resta la edad a 89 y aplica el mínimo del 10 %. Con 78 años, 11 % y 89 %. Con 72, 17 % y 83 %. La edad que cuenta es la del usufructuario en la fecha de la operación, no la que tenía cuando se constituyó el usufructo.
Ejemplo
Simulador paso a paso: vivienda de 200.000 € y usufructuaria de 78 años
No hace falta un simulador de venta de nuda propiedad: con cinco operaciones tienes la cifra. El caso más repetido en España: fallece el padre, la madre de 78 años se queda el usufructo y tres hijos heredan la nuda propiedad por terceras partes de una vivienda que hoy vale 200.000 €.
01
Valor del inmueble en pleno dominio
200.000 €. Es el precio de mercado de la vivienda como si no tuviera usufructo. Si el valor de referencia catastral es mayor, Hacienda tomará ese para liquidar impuestos.
02
Porcentaje del usufructo
89 menos 78 = 11 %. Está por encima del mínimo del 10 %, así que se aplica tal cual.
03
Valor del usufructo
11 % de 200.000 € = 22.000 €. Es lo que vale fiscalmente el derecho de la madre a vivir en la casa el resto de su vida.
04
Valor de la nuda propiedad
100 % menos 11 % = 89 %. 89 % de 200.000 € = 178.000 €. Es el valor fiscal de la nuda propiedad completa.
05
Tu cuota y lo que pagamos
Un tercio de 178.000 € son 59.333 €. Nuestra oferta se mueve entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de la cuota: entre 23.700 € y 41.500 € aproximadamente, al contado en notaría. Por la nuda propiedad entera, entre 71.200 € y 124.600 €.
Fiscal y mercado
Valor fiscal y precio de mercado de la nuda propiedad no son lo mismo
La regla del 89 menos la edad es una convención para liquidar impuestos. El mercado paga menos por una nuda propiedad que lo que dice esa regla, y la razón es simple: el nudo propietario es dueño pero no puede usar la vivienda, no puede alquilarla, no cobra renta y no sabe cuándo dejará de estar así.
Un comprador de nuda propiedad inmoviliza el dinero durante un plazo que puede ser de dos años o de veinte. Mientras tanto asume las reparaciones extraordinarias y el riesgo de que la vivienda se deteriore. Por eso el mercado descuenta sobre el valor fiscal: cuanto más joven y más sano sea el usufructuario, mayor es el descuento. Con un usufructuario de 65 años el precio real queda muy por debajo del 76 % que marca la regla.
Si lo que vendes es una cuota de nuda propiedad, el descuento es doble: por el usufructo y por la copropiedad. Por eso aplicamos la horquilla del 40 % al 70 % sobre el valor fiscal de tu cuota, y no sobre el valor del piso entero.
Qué se vende
Qué puedes vender: la nuda propiedad entera o una cuota de ella
El artículo 489 del Código Civil permite al nudo propietario vender su derecho sin el permiso del usufructuario. Lo que vendas depende de lo que tengas.
La nuda propiedad entera
Eres el único nudo propietario, por ejemplo porque tus padres te donaron la vivienda y se reservaron el usufructo. Vendes el 100 % de la nuda propiedad. El usufructuario sigue en casa igual y no tiene retracto. Es la operación que más cerca queda del 70 %.
Vender la nuda propiedad →Una cuota de nuda propiedad
Compartes la nuda propiedad con tus hermanos y quieres liquidar tu parte. El artículo 399 te permite venderla sin su consentimiento. Ellos tienen retracto de comuneros durante nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522). Es el caso que más compramos.
Vender mi parte heredada →El pleno dominio, de acuerdo con el usufructuario
Si el usufructuario está dispuesto a firmar, se vende la vivienda entera y el precio se reparte con la misma regla: el porcentaje del usufructo para él y el resto para los nudos propietarios. Es la vía que más dinero deja, pero exige que todos quieran.
Requisitos
Requisitos para vender la nuda propiedad
Los requisitos para vender la nuda propiedad son pocos y casi todos documentales. Esto es lo que revisamos antes de ponerte precio.
Título de propiedad. Escritura de herencia adjudicada o de donación en la que conste tu nuda propiedad. Si la herencia está sin escriturar, se resuelve antes de la firma; te ayudamos con ello.
Inscripción en el Registro. No es imprescindible para vender, pero sí para que el comprador inscriba. Si tu cuota no está inscrita, lo tramitamos dentro del plazo.
Identificación del usufructo. Quién es el usufructuario, si el usufructo es vitalicio o temporal y su edad acreditada con el DNI. De ahí sale el porcentaje.
Ausencia de prohibición de disponer. Algunos testamentos y donaciones prohíben vender mientras viva el usufructuario. Si existe, hay que leer su alcance.
Cargas e impuestos al día. Nota simple, último recibo del IBI y certificado de deudas de la comunidad. Una hipoteca o un embargo se descuentan del precio; no impiden la venta.
Lo que no hace falta. Ni el consentimiento del usufructuario, ni el acuerdo de los demás nudos propietarios, ni que la vivienda esté vacía, ni tasación oficial.
Impuestos
Impuestos orientativos al vender la nuda propiedad
Al vender la nuda propiedad pagas dos impuestos, con cifras orientativas que dependen de tu comunidad autónoma y de tu municipio. El primero es el IRPF: tributas por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que te adjudicaste la nuda propiedad en la herencia o la donación, más los gastos e impuestos que pagaste entonces. Esa ganancia va a la base del ahorro, con tipos entre el 19 % y el 30 % según el tramo. Si vendes por menos de lo que declaraste al heredar, no hay ganancia.
El segundo es la plusvalía municipal, que paga el vendedor sobre el incremento del valor del suelo y se calcula sobre el porcentaje que representa la nuda propiedad, no sobre el inmueble entero. Si no ha habido incremento real, se puede acreditar y no se paga. El Impuesto de Transmisiones lo paga el comprador, es decir, nosotros, igual que los gastos de notaría y gestión. La exención del IRPF para mayores de 65 años solo cubre la vivienda habitual, así que no suele aplicarse a una nuda propiedad en la que no vives. Consulta tu caso antes de firmar.
Compramos
Compramos nuda propiedad y cuotas de nuda propiedad en toda España
Nuestra oferta parte de la regla del 89 menos la edad aplicada al valor real del inmueble, y se sitúa entre el 40 % y el 70 % de tu cuota de nuda propiedad. Te damos precio por escrito en 48 h, firma en notaría en 2-4 semanas y cobras al contado. Gastos de notaría y gestión a nuestro cargo.
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Dirección del inmueble, edad del usufructuario y tu porcentaje. Con eso te mandamos la cifra por escrito en 48 h, sin compromiso y sin exclusividad.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre el valor de la nuda propiedad
¿Cuánto vale la nuda propiedad de un piso si el usufructuario tiene 70 años?
El usufructo vale el 19 % (89 menos 70) y la nuda propiedad el 81 %. En un piso de 150.000 € la nuda propiedad vale 121.500 € a efectos fiscales. El mercado paga menos porque quedan muchos años previsibles de usufructo; nuestra oferta se mueve entre el 40 % y el 70 % de esa cifra.
¿Hay algún simulador para calcular la venta de la nuda propiedad?
La regla es tan sencilla que no lo necesitas: resta la edad del usufructuario a 89, aplica el mínimo del 10 % y el máximo del 70 %, y el resto hasta 100 es la nuda propiedad. Multiplica por el valor del inmueble y por tu cuota. Si prefieres que lo hagamos nosotros, te mandamos el cálculo y la oferta por escrito en 48 h.
¿Qué requisitos hay para vender la nuda propiedad?
Ser titular por escritura de herencia o donación, que no exista prohibición de disponer y aportar DNI, escritura, nota simple e IBI. No necesitas el consentimiento del usufructuario ni el de los demás nudos propietarios si vendes una cuota. Ellos solo tienen retracto durante nueve días.
¿Cuánto vale el usufructo según la edad del usufructuario?
89 menos la edad, en porcentaje del valor del inmueble, con mínimo del 10 % y máximo del 70 %. A los 60 años vale el 29 %, a los 70 el 19 %, a los 75 el 14 % y desde los 79 el 10 %. Si el usufructo es temporal, un 2 % por cada año de duración hasta el 70 %.
¿Puede Hacienda revisar el precio si vendo la nuda propiedad por debajo del valor fiscal?
Puede comprobar el valor a efectos del Impuesto de Transmisiones, que paga el comprador, tomando como mínimo el valor de referencia catastral ajustado al porcentaje de nuda propiedad. Para tu IRPF cuenta el precio real de venta, salvo que sea inferior al valor de mercado; en ese caso Hacienda puede tomar el de mercado. Vender por debajo del valor fiscal es legal y habitual en nuda propiedad, porque el mercado descuenta el usufructo.
¿Qué pasa con el valor de la nuda propiedad cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio sin pagar nada al usufructuario ni a sus herederos. Sí liquida, de forma orientativa, el impuesto pendiente por la consolidación del dominio, calculado sobre el valor que tenía el usufructo cuando se desmembró. Si la nuda propiedad ya es nuestra, ese trámite posterior es cosa nuestra, no tuya.
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