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Actualizado el 23 de octubre de 2026
Fincas rústicas
Vender tu parte de un terreno rústico heredado: fincas, olivar, viñedo y parcelas
Puedes vender tu cuota de una finca rústica heredada sin dividirla y sin el permiso de tus hermanos. No te afecta la unidad mínima de cultivo, porque no segregas nada, y el retracto de colindantes solo entra en fincas pequeñas. Compramos cuotas de olivar, viñedo, secano, regadío y parcelas en toda España.
✓ Olivar, viñedo, secano y regadío
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✓ Compramos sin dividir la finca
¿Heredaste parte de una finca que no trabajas?
Dinos el municipio, el polígono y la parcela, y tu porcentaje. Te damos precio por escrito en 48 horas.
Respuesta directa
Se puede vender la parte de una finca rústica heredada
Sí. Una vez aceptada y adjudicada la herencia, tu cuota sobre la finca es tuya y el artículo 399 del Código Civil te permite venderla sin consentimiento de los demás coherederos. Si la herencia no está partida todavía, lo que vendes son tus derechos hereditarios, y también se puede. Lo que no puedes hacer solo es vender la finca entera ni trocearla para quedarte con un pedazo.
La duda más repetida es si hace falta dividir la finca para vender. No. Vender una cuota indivisa no es una segregación: la finca sigue siendo una sola, con los mismos linderos y la misma referencia catastral, solo cambia uno de los titulares. Por eso no se aplica la unidad mínima de cultivo, que solo limita las divisiones físicas.
Las fincas rústicas heredadas tienen una particularidad: suelen llevar décadas sin actualizar en el Registro y en el Catastro, con titulares fallecidos y superficies que no coinciden. Eso no impide la venta de la cuota, pero afecta al precio y al tiempo de preparación. Nosotros nos encargamos de esa parte.
Lo que hay que saber
Retracto de colindantes, unidad mínima de cultivo y otros límites
Retracto de colindantes
El artículo 1523 del Código Civil da a los dueños de fincas colindantes derecho a quedarse una finca rústica vendida cuando su cabida no supera una hectárea, en nueve días desde la inscripción. No se aplica si las fincas están separadas por caminos, acequias o servidumbres aparentes. Al vender una cuota, prima el retracto de comuneros de tus hermanos (artículo 1522).
Retracto de coherederos
Si vendes derechos hereditarios antes de la partición, tus coherederos pueden subrogarse en un mes desde que se les notifica (artículo 1067). Notificamos siempre y esperamos el plazo.
Unidad mínima de cultivo
La fija cada comunidad autónoma, por ejemplo entre 0,25 y 3 hectáreas en secano según zona. Prohíbe dividir fincas en parcelas más pequeñas. No afecta a la venta de cuotas, porque la finca no se divide.
Explotaciones prioritarias
La Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias da preferencia a los titulares de explotaciones prioritarias colindantes en ciertas ventas de fincas pequeñas. Lo comprobamos caso por caso.
Derechos de la PAC y arrendamientos rústicos
Los derechos de pago básico van ligados al agricultor, no a la tierra, y un arrendatario rústico con contrato tiene derecho de adquisición preferente sobre la finca entera. Hay que mirar si existe contrato en vigor.
Precio
Cuánto vale tu parte: precios orientativos por tipo de finca
Tipo de finca y ejemplo
Valor orientativo, valor de tu cuota y oferta
Secano cerealista en Castilla, 6 hectáreas, 4.000 euros por hectárea, 33 % de cuota
Finca 24.000 euros. Tu cuota 8.000. Oferta entre 3.200 y 4.800 euros.
Olivar tradicional en Jaén, 3 hectáreas, 18.000 euros por hectárea, 50 % de cuota, lo trabaja un hermano
Finca 54.000 euros. Tu cuota 27.000. Oferta entre 11.000 y 15.000 euros, según si el hermano paga algo por el uso.
Viñedo con denominación de origen en La Rioja, 1,5 hectáreas, 40.000 euros por hectárea, 25 % de cuota, cuatro herederos
Finca 60.000 euros. Tu cuota 15.000. Oferta entre 6.000 y 8.500 euros.
Regadío con almendros en Murcia, 2 hectáreas, 30.000 euros por hectárea, 50 % de cuota, con derechos de agua
Finca 60.000 euros. Tu cuota 30.000. Oferta entre 14.000 y 19.000 euros.
Parcela rústica de 2.000 m2 con cortijo en ruinas en Granada, 50 % de cuota
Finca 35.000 euros. Tu cuota 17.500. Oferta entre 7.000 y 10.000 euros.
Los precios por hectárea varían mucho con la comarca, el acceso, el agua y el estado de la plantación. Un olivar superintensivo con riego puede valer tres veces más que uno tradicional de secano a diez kilómetros. Consulta las estadísticas de precios de la tierra que publica el Ministerio de Agricultura para tu provincia y resta algo por la falta de liquidez de las fincas pequeñas.
Documentos
Qué documentos hacen falta y qué pasa si no coinciden
Nota simple del Registro. Si la finca está inscrita, confirma la titularidad y la cuota. Muchas fincas rústicas no están inmatriculadas: entonces se trabaja con la escritura de herencia y el Catastro.
Certificación catastral descriptiva y gráfica. Polígono, parcela, superficie y cultivo. Es la referencia que usan los notarios y Hacienda.
Escritura de herencia o de partición. Donde conste que la finca te fue adjudicada en proindiviso. Si está sin escriturar, se puede resolver en la misma operación.
Recibos del IBI rústico. Pequeños, pero acumulan deuda si llevan años sin pagarse.
Contratos de arrendamiento o aparcería. Si alguien cultiva la finca, hay que saber en qué condiciones y si tiene derecho de adquisición preferente.
Diferencias de superficie entre Registro y Catastro. Si superan el 10 %, conviene tramitar una rectificación antes o después de la venta. No impide la compra de la cuota.
Si la finca sigue a nombre de tu abuelo porque nadie hizo la herencia de tu padre, hay dos sucesiones que escriturar. Es más papel, no un impedimento: lo hemos resuelto muchas veces y el coste lo asumimos en la operación.
Tu caso
Qué haríamos nosotros en tu caso
Con el municipio, el polígono y la parcela consultamos el Catastro y el Registro, vemos el cultivo, el acceso y las ventas recientes en la comarca, y te mandamos una oferta por escrito en 48 horas. Si la herencia está sin escriturar o la finca sin inmatricular, te decimos qué hace falta y lo preparamos nosotros, con los gastos de notaría y gestión a nuestro cargo.
Tomemos el olivar de Jaén de la tabla. Tres hectáreas, 54.000 euros, dos hermanos al 50 %. Uno lleva veinte años recogiendo la aceituna y no paga nada al otro. El que no cobra tiene 27.000 euros proporcionales y una finca que no puede vender ni dividir sin pleito. Le ofrecemos en torno a 13.000 euros, firmamos en cuatro semanas en la notaría del pueblo o por poder si vive lejos, y a partir de ahí somos nosotros quienes tratamos con el hermano agricultor: compensación por el uso, compra de nuestra cuota o división.
Precio por tu parte de la finca en 48 horas
Polígono, parcela y porcentaje. Sin compromiso y sin que tus hermanos tengan que firmar nada.
Pedir precio por mi finca heredadaAlternativas
Qué otras salidas tienes y por qué suelen fallar en rústico
01
Que el hermano que cultiva te compre
Es la salida natural. El problema es que los agricultores suelen tener la liquidez en maquinaria y campaña, no en el banco. Si puede pagar, acepta un precio razonable y hazlo en escritura.
02
Dividir la finca en dos
Solo si cada parte resultante supera la unidad mínima de cultivo de tu comunidad y hay acuerdo. En fincas pequeñas es imposible por ley.
03
Vender la finca entera
Requiere la firma de todos los herederos y un comprador, normalmente un agricultor de la zona. Lleva meses y uno solo puede bloquearlo.
04
División judicial y subasta
Un juez declara la finca indivisible y ordena venderla. De uno a tres años y precios de subasta muy bajos en rústico, donde hay pocos postores.
05
Vender tu cuota
La única vía que no depende de nadie. La compramos en semanas, con fondos propios, y nos ocupamos del resto.
En nuestra página sobre vender un terreno en proindiviso tienes el caso de los solares y parcelas urbanizables, que funcionan de forma parecida pero con otros precios.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender tu parte de una finca rústica heredada
¿Puedo vender mi parte de una finca rústica sin dividirla?
Sí. Vendes tu cuota indivisa y la finca sigue siendo una sola. No es una segregación, así que no se aplica la unidad mínima de cultivo. Tus coherederos tienen retracto de comuneros durante nueve días.
¿Qué es el retracto de colindantes y me afecta?
Es el derecho del dueño de una finca rústica colindante a quedarse la finca vendida si no supera una hectárea, según el artículo 1523 del Código Civil. En ventas de cuota, el retracto de los demás copropietarios tiene preferencia.
¿Cuánto vale una hectárea de olivar o de viñedo?
Orientativamente, un olivar tradicional entre 10.000 y 25.000 euros por hectárea; un viñedo con denominación de origen entre 15.000 y 45.000; secano cerealista entre 3.000 y 8.000; regadío entre 20.000 y 50.000. Varía mucho por comarca.
¿Compráis fincas rústicas que no están en el Registro?
Sí, si hay escritura de herencia y la finca consta en el Catastro. Preparamos la inmatriculación o trabajamos con la documentación disponible, y lo tenemos en cuenta en el plazo y en el precio.
¿Mi hermano cultiva la finca y no me paga nada. Puedo venderle a otro?
Sí. Puedes vender tu cuota a un tercero sin su permiso. Él tendrá nueve días para igualar el precio. Si no lo hace, el comprador pasa a ser su copropietario.
¿Qué impuestos pago al vender mi parte de una finca heredada?
IRPF por la ganancia entre el valor de herencia y el de venta, si la hay. La plusvalía municipal no se aplica a suelo rústico. El ITP lo paga el comprador. Orientativo: consulta tu caso.
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Tu parte del olivar, cobrada en semanas
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