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Vender una casa con problemas
Vender una casa con problemas: qué empresas la compran y qué hacer con cada bloqueo
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Las empresas que compran casas con problemas suelen exigir el inmueble entero y con todas las firmas. Herencia sin inscribir, copropietario que no vende, hipoteca, embargo, inquilino o heredero ilocalizable frenan esa venta. Nosotros compramos tu parte en casi todos esos casos, con el problema incluido en el precio.
Catálogo de nueve problemas
Compramos con cargas y ocupantes
Precio neto en 48 h
¿Tu casa tiene un problema que frena la venta?
Cuéntanos cuál es. Te decimos si compramos tu parte y por cuánto, por escrito, en 48 horas.
Respuesta directa
Quién compra una casa con problemas y por qué casi nadie compra el 100 %
Una casa con problemas es una casa que no se puede vender entera por el camino normal: falta una firma, hay una carga que nadie quiere asumir o un ocupante que no se va. Las empresas que compran casas con problemas existen, pero la mayoría solo compra inmuebles completos, con todos los titulares firmando y con cargas que se cancelen en la propia notaría. En cuanto el problema es otro copropietario, dejan de interesarse.
Nosotros compramos lo que esas empresas rechazan: tu cuota de la casa, con el problema que tenga. Herencias sin repartir, hermanos que no venden, hipotecas, embargos, inquilinos, vivienda protegida, fincas sin escriturar. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de la cuota. El problema no desaparece, pero deja de ser tuyo: se descuenta del precio y pasa a ser nuestro. Abajo tienes el catálogo, problema por problema: qué bloquea, qué se puede hacer y si compramos tu parte.
Problemas de titularidad
Herencia sin repartir, copropietario que no vende y heredero ilocalizable
Herencia sin repartir o sin inscribir
Si la herencia no está aceptada y adjudicada, la casa sigue a nombre del fallecido y ningún notario autoriza la venta del 100 %. Lo que sí puedes vender es tu derecho hereditario: los demás herederos solo tienen retracto (artículo 1067 del Código Civil), no veto. Compramos derechos hereditarios y tramitamos la herencia después.
Vender herencia sin escriturar →Un copropietario no quiere vender
Para vender la casa entera hacen falta todas las firmas. Un solo no bloquea la operación con cualquier comprador. Tu cuota, en cambio, se vende sin su permiso (artículo 399). Es el caso que más compramos.
Un heredero no quiere vender →Un copropietario vive en la casa
El que ocupa tiene derecho de uso (artículo 394) y nadie puede echarlo sin juicio. Ningún comprador del 100 % entra ahí. Nosotros compramos tu cuota con la ocupación incluida; el descuento es mayor y el factor se queda en la parte baja de la horquilla.
Heredero ilocalizable o en el extranjero
Si no se encuentra a un heredero, la partición se atasca y la venta del 100 % también. Queda el contador-partidor o la partición judicial, que tardan. Tu cuota sí se vende: nosotros gestionamos después la localización y la herencia.
Heredero ilocalizable →Problemas de cargas
Hipoteca pendiente, embargo y deudas de comunidad o IBI
Hipoteca pendiente
La hipoteca no impide vender, pero obliga a cancelarla en la firma. Si el precio no cubre la deuda, nadie compra el 100 %. Tu parte se vende descontando la cuota de hipoteca que te corresponde; el banco cobra en notaría y tu nombre sale del préstamo si acepta la subrogación.
Vender con hipoteca →Embargo sobre la casa o sobre tu cuota
Un embargo anotado sale en la nota simple y frena a cualquier comprador particular. Se cancela pagando al acreedor con parte del precio en la propia firma. Compramos cuotas embargadas y pagamos al acreedor en el acto, siempre que la deuda quepa en el precio.
Embargo de una cuota →Deudas de comunidad e IBI
La vivienda responde de la anualidad en curso y las tres anteriores de comunidad, y el IBI atrasado también la afecta. Se liquidan en la firma: se resta tu parte proporcional del precio y la casa queda al día.
Problemas de uso y de papeles
Inquilino, ocupación ilegal, vivienda protegida y finca sin escriturar
Estos cuatro problemas no afectan a quién es dueño, sino a cómo se usa la casa o a cómo consta en el Registro. Frenan igual la venta del 100 %.
Inquilino con contrato. El contrato sigue vigente y el comprador pasa a ser el casero. Un particular que quiere vivir no compra; un inversor sí, con descuento. Compramos tu cuota de un piso alquilado y la renta se reparte después por cuotas.
Ocupación ilegal. El desalojo pasa por un juicio que dura de meses a más de un año. Nadie compra el 100 % para vivir. Compramos tu parte con la ocupación incluida, con el descuento más alto de todo el catálogo.
Vivienda protegida. Hay precio máximo de venta y, según comunidad autónoma, autorización o comunicación previa. Se puede vender, pero no a precio libre. Compramos cuotas de vivienda protegida dentro de ese precio máximo.
Finca sin escriturar o sin inscribir. Si la casa nunca se inscribió, hay que inmatricularla con un expediente notarial antes de que ningún banco financie al comprador. Compramos cuotas de fincas sin inscribir y asumimos la regularización, con descuento por el trabajo.
Resumen
Problema, se puede vender el inmueble entero y compramos tu parte: la tabla
Cada fila responde las dos preguntas que importan. "Entero" es el 100 % por el camino normal; "tu parte" es tu cuota, con el problema incluido en el precio.
Problema
¿Se vende el inmueble entero? · ¿Compramos tu parte?
Herencia sin repartir o sin inscribir
Entero: no hasta aceptar y adjudicar. · Tu parte: sí, como derecho hereditario.
Copropietario que no quiere vender
Entero: no sin su firma o sin juicio de división. · Tu parte: sí, es nuestro caso más habitual.
Copropietario que vive en la casa
Entero: no, nadie compra con ocupante. · Tu parte: sí, con descuento mayor.
Hipoteca pendiente
Entero: sí, si el precio cubre la deuda. · Tu parte: sí, descontando tu cuota de hipoteca.
Embargo o deudas de comunidad e IBI
Entero: solo si se cancelan en la firma. · Tu parte: sí, pagamos al acreedor en el acto si la deuda cabe en el precio.
Inquilino con contrato
Entero: solo a un inversor. · Tu parte: sí, y cobras tu cuota de renta hasta la firma.
Ocupación ilegal
Entero: muy difícil. · Tu parte: sí, con el mayor descuento.
Vivienda protegida
Entero: sí, a precio máximo y según normativa autonómica. · Tu parte: sí, dentro del precio máximo.
Finca sin escriturar
Entero: no hasta inmatricular. · Tu parte: sí, y regularizamos nosotros.
Heredero ilocalizable
Entero: no hasta localizarlo o partir judicialmente. · Tu parte: sí.
Diez filas y en todas compramos tu parte. Lo único que no compramos es una cuota cuyas deudas superan su valor: ahí hay que negociar una quita con el acreedor antes de hablar de precio.
Cómo lo hacemos
Cómo compramos tu parte de una casa con problemas
01
Nos describes el problema
Dirección, tu porcentaje y qué pasa: quién vive, qué deudas hay, si la herencia está hecha. Pedimos la nota simple y, si hace falta, el certificado de la comunidad y el saldo del banco.
02
Cuadro de cargas y precio por escrito
Valoramos la casa entera, calculamos el valor proporcional de tu cuota, aplicamos el factor según el problema y restamos lo que haya que cancelar. Te damos precio por escrito en 48 h con el neto que cobrarías.
03
Resolvemos la parte documental
Herencia sin escriturar, inmatriculación, autorización de vivienda protegida o acuerdo con el acreedor del embargo: lo tramitamos nosotros. Tú no adelantas gastos.
04
Notaría, cobro y cancelaciones en la misma mesa
Firma en notaría en 2-4 semanas. Cobras al contado en el acto y los acreedores cobran en la misma mesa. Gastos de notaría y gestión a nuestro cargo. A partir de ahí, el problema es nuestro.
Antes de llamar
Lo que sube y lo que baja el precio de una cuota con problemas
El factor que aplicamos dentro del 40-70 % del valor proporcional de la cuota depende de tres cosas: si la casa está vacía u ocupada, cuántos copropietarios hay y cuánto trabajo documental queda. Una cuota del 50 % de un piso vacío con herencia inscrita se acerca al 70 %. Una cuota del 20 % de una casa ocupada, sin inscribir y con cinco herederos se acerca al 40 %. Las cargas no mueven el factor: se restan del resultado.
Lo que nunca hacemos es prometerte el precio del piso entero. Si alguien te lo ofrece por una casa con uno de estos problemas, pídele que te explique quién firmará por el copropietario que falta.
Dinos qué problema tiene tu casa
Herencia, hermanos, hipoteca, embargo, inquilino o papeles. En 48 horas te decimos si compramos tu parte y por cuánto, por escrito.
Pedir precio por mi parte
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender una casa con problemas
¿Qué empresas compran casas con problemas?
Hay empresas que compran inmuebles completos con cargas, siempre que todos los titulares firmen y las deudas se cancelen en la notaría. Si el problema es un copropietario que no vende, no aparece o vive en la casa, solo te compra tu parte una empresa de proindivisos como la nuestra.
¿Se puede vender una casa con un embargo?
Sí. El embargo se cancela pagando al acreedor con parte del precio en la propia firma y después se levanta la anotación en el Registro. Si la deuda supera el valor, hay que negociar una quita antes de vender.
¿Puedo vender mi parte si mi hermano vive en la casa y no quiere vender?
Sí. Vendes tu cuota sin su permiso (artículo 399 del Código Civil). Él conserva su derecho de uso y el retracto de nueve días. El precio baja por la ocupación, pero la venta es igual de válida.
¿Quién compra una casa con okupas?
Casi ningún particular. Los inversores y las empresas de proindivisos sí, con un descuento alto porque el desalojo se tramita después. Nosotros compramos cuotas de viviendas ocupadas.
¿Se puede vender una casa heredada que no está a nuestro nombre?
El 100 % no, hasta aceptar y adjudicar la herencia. Tu derecho hereditario sí se puede vender antes. Nosotros lo compramos y hacemos la escritura de herencia después, a nuestro cargo.
¿Cuánto baja el precio por los problemas de la casa?
Compramos tu cuota entre el 40 % y el 70 % de su valor proporcional. Ocupación, muchos titulares y papeles pendientes acercan el factor al 40 %. Las deudas no cambian el factor: se restan del precio resultante.
Pide tu oferta
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Herencia sin repartir, copropietario que no vende, hipoteca, embargo, inquilino o papeles pendientes. Precio por escrito en 48 horas, firma en notaría en 2-4 semanas y gastos de notaría y gestión a nuestro cargo.
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