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Conceptos
Qué es un proindiviso: definición, derechos de cada copropietario y las tres salidas
Un proindiviso es una propiedad con varios dueños y sin dividir. Te explicamos qué significa tener una cuota, qué puedes hacer con ella sin pedir permiso y cómo se sale de la copropiedad, incluida la vía más rápida: vender tu parte.
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Definición
Qué significa proindiviso
Proindiviso (del latín pro indiviso, "sin dividir") es la situación jurídica en la que un bien pertenece a varias personas a la vez sin que esté repartido físicamente entre ellas. Cada propietario tiene una cuota ideal, un porcentaje sobre el todo: el 50 %, un tercio, el 25 %. Nadie es dueño de una habitación concreta ni de una planta; todos son dueños de todo en la proporción de su cuota. El Código Civil lo llama comunidad de bienes y lo regula en los artículos 392 a 406.
En la práctica, los proindivisos sobre vivienda nacen casi siempre de tres maneras: una herencia con varios hijos, una compra en pareja (casada en separación de bienes o sin casar) o una inversión entre socios. Las palabras copropiedad, condominio, comunidad de bienes y proindiviso se refieren a lo mismo.
Derechos
Qué puedes hacer con tu cuota sin el permiso de los demás
Venderla
El artículo 399 del Código Civil te permite vender, ceder o hipotecar tu cuota sin consentimiento de los demás copropietarios. Ellos tienen derecho de retracto: comprarla al mismo precio en nueve días desde que conocen la venta.
Vender sin avisar →Usar el inmueble
Cada copropietario puede usar la cosa común siempre que no impida a los demás usarla también (artículo 394). En un piso, esto genera conflictos cuando uno lo ocupa en exclusiva.
Pedir la división
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: puede pedir en cualquier momento que se divida o se venda (artículo 400). Es la acción de división de cosa común.
Exigir contribución a los gastos
IBI, comunidad, derramas y reparaciones se reparten según la cuota (artículo 393). Quien paga de más puede reclamar a los demás.
Límites
Qué no puedes hacer solo
Vender el inmueble entero. Hace falta la firma de todos los copropietarios.
Alquilarlo o reformarlo a fondo. Los actos de administración necesitan la mayoría de cuotas; las alteraciones sustanciales, la unanimidad (artículos 397 y 398).
Echar a un copropietario que vive en él. Tiene el mismo derecho de uso que tú; solo un juez puede fijar reglas de uso o la división.
Obligar a otro a comprarte. Nadie está obligado a adquirir tu cuota. Sí a aceptar la división de la cosa común.
Salidas
Las tres formas de salir de un proindiviso
Salida
Cómo funciona, cuánto tarda y qué necesitas
Extinción de condominio
Un copropietario se queda el 100 % y compensa en dinero a los demás. Tributa por AJD. Tarda de dos semanas a tres meses. Necesita el acuerdo de todos y que el adjudicatario tenga el dinero o consiga la hipoteca.
Venta de tu cuota a un tercero
Vendes tu porcentaje a un comprador profesional. No necesita acuerdo. Oferta en 48 horas y firma en dos a cuatro semanas. Cobras entre el 40 % y el 70 % del valor de tu parte, al contado.
División de cosa común (judicial)
Un juez declara la indivisibilidad y ordena vender el inmueble, normalmente en subasta. Tarda de uno a tres años, cuesta abogado y procurador y el precio de subasta suele ser bajo.
La primera es la mejor cuando hay acuerdo y dinero. La tercera, el último recurso. La segunda es la que elige quien quiere cerrar el tema en semanas sin depender de nadie: es lo que hacemos nosotros, comprar cuotas indivisas de viviendas, locales, garajes y terrenos en toda España.
Precio
Cuánto vale una cuota de proindiviso
Una cuota indivisa vale menos que la proporción matemática del inmueble, porque quien la compra no puede usar ni vender el inmueble completo sin acuerdo o juicio. El mercado profesional paga entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional, según la ciudad, si el inmueble está vacío u ocupado, las cargas y el número de copropietarios. En nuestra página sobre precios tienes la horquilla detallada caso por caso.
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Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el proindiviso
¿Qué diferencia hay entre proindiviso y condominio?
Ninguna en la práctica. Proindiviso, condominio, copropiedad y comunidad de bienes designan la misma situación: un bien con varios dueños por cuotas sin dividir.
¿Un proindiviso tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad?
Las cuotas de cada copropietario constan en el Registro cuando se inscribe la herencia o la compra. Si la herencia no está inscrita, la cuota existe igual, pero conviene inscribirla antes de venderla.
¿Puedo vender mi cuota de proindiviso si el inmueble está ocupado por otro copropietario?
Sí. El comprador adquiere la cuota con la situación de ocupación. El precio baja, pero la venta es igual de válida.
¿Qué es el derecho de retracto de comuneros?
Es la facultad de los demás copropietarios de quedarse con la cuota que has vendido a un extraño, pagando el mismo precio, en el plazo de nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522 del Código Civil). No impide la venta: solo permite subrogarse en ella.
¿Cómo se disuelve un proindiviso si uno de los copropietarios ha fallecido?
Su cuota pasa a sus herederos, que entran en la comunidad en su lugar. Si son varios, la comunidad crece. Por eso conviene resolver los proindivisos cuanto antes.
¿Compráis cuotas de proindiviso de cualquier tipo de inmueble?
Sí: viviendas, locales, garajes, trasteros, naves, fincas rústicas y solares, en cualquier provincia de España. Con o sin cargas, vacíos u ocupados.
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