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Proindiviso en el Código Civil
El proindiviso en el Código Civil: artículos 392 a 406 explicados en lenguaje claro
Actualizado el 23 de octubre de 2026
El Código Civil regula el proindiviso en quince artículos, del 392 al 406, bajo el nombre de comunidad de bienes. Ahí están tus derechos como copropietario, tus obligaciones y la forma de salir. Te los explicamos uno a uno con ejemplos reales de pisos, casas y terrenos. Y si prefieres salir ya, compramos tu cuota.
Artículo por artículo
Ejemplos con pisos y terrenos
Compramos tu cuota si quieres salir
¿Quieres ejercer tu derecho a salir?
El artículo 399 te permite vender tu cuota sin permiso de nadie. Nosotros la compramos: precio por escrito en 48 horas.
Dónde está
Dónde regula el Código Civil el proindiviso
El proindiviso no aparece con ese nombre en el Código Civil. La ley lo llama comunidad de bienes y lo regula en el título III del libro II, artículos 392 a 406. Son quince artículos de 1889 que siguen vigentes casi sin cambios y que se aplican a cualquier bien con varios dueños: un piso heredado por hermanos, una casa comprada en pareja, un terreno familiar o un local entre socios.
Hay que tener en cuenta dos cosas antes de leerlos. La primera es que son normas supletorias: el artículo 392 dice que se aplican a falta de contrato o de disposiciones especiales, así que un pacto entre copropietarios puede modificar casi todo lo que viene después. La segunda es que en Cataluña rige el Código Civil catalán, cuyo libro V regula la comunidad ordinaria indivisa con algunas diferencias, por ejemplo en los derechos de adquisición preferente. Aquí explicamos el Código Civil estatal, que es el que se aplica en el resto de España.
Artículos 392 a 396
Qué es la comunidad y cómo se reparten gastos y uso
Artículo
Qué dice y qué significa para ti
392. Definición
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Es la única vez que el Código usa la palabra. Lo primero que manda es el pacto entre copropietarios; el Código solo entra si no hay pacto.
393. Cuotas
Beneficios y cargas se reparten en proporción a las cuotas, y las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario. Si tu escritura no fija porcentajes y sois tres, cada uno tiene un tercio y paga un tercio del IBI.
394. Uso
Cada copropietario puede servirse de la cosa según su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás usarla. Puedes entrar en el piso heredado y usarlo, pero no cambiar la cerradura para que tus hermanos no entren.
395. Gastos de conservación
Todo copropietario puede obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación. El que no quiera pagar solo puede librarse renunciando a su parte. Si arreglas el tejado de la casa común, puedes reclamar a cada uno su proporción.
396. Propiedad horizontal
Regula los elementos comunes de los edificios de pisos. No se refiere al proindiviso sobre un piso concreto, sino a la comunidad de vecinos. Se desarrolla en la Ley de Propiedad Horizontal.
Ejemplo del artículo 393 con números: un piso cuya cuota de IBI es de 900 euros al año, con una copropietaria del 50 % y dos del 25 %. La primera paga 450 euros y cada uno de los otros 225. Si solo paga ella durante tres años, puede reclamar 1.350 euros a cada hermano.
Artículos 397 a 399
Qué decisiones necesitan unanimidad, cuáles mayoría y cuáles puedes tomar solo
397. Alteraciones: unanimidad
Ningún copropietario puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque resulten ventajosas para todos. Tirar un tabique, cerrar una terraza o cambiar el uso de un local de tienda a vivienda exige que todos firmen. Vender el inmueble entero, también.
398. Administración: mayoría
Para administrar y disfrutar mejor la cosa común basta la mayoría de cuotas, no de personas. Alquilar el piso, contratar un seguro o pintar la fachada se decide por quienes sumen más del 50 %. Si no hay mayoría o el acuerdo perjudica gravemente a alguno, el juez puede decidir e incluso nombrar un administrador.
399. Tu cuota es tuya: libre disposición
Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla sin permiso de los demás. Es el artículo que nos permite comprar tu cuota. El único límite es el retracto de comuneros del artículo 1522, que da a los demás nueve días para quedarse la cuota pagando el mismo precio.
Vender mi cuota sin avisar →La combinación de estos tres artículos explica la mayoría de los bloqueos. Un hermano con el 40 % no puede impedir que los otros dos, con el 60 %, alquilen el piso. Pero sí puede impedir que lo vendan o lo reformen. Y ninguno puede impedir que cualquiera de ellos venda su cuota a un tercero.
Artículos 400 a 404
La salida: nadie está obligado a permanecer en la comunidad
Los artículos 400 a 404 regulan la división de la cosa común. Son los que convierten el proindiviso en una situación transitoria por ley: cualquiera puede pedir que termine. Los ordenamos como un recorrido.
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400. Derecho a pedir la división en cualquier momento
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir la división cuando quiera. Solo cabe pactar mantener la indivisión por un plazo máximo de diez años, prorrogable. Esta acción no prescribe.
02
401. Límite: que la cosa no quede inservible
No se puede exigir la división física cuando la cosa quedaría inservible para su uso. Un piso de 70 metros no se puede partir en dos viviendas. Si se trata de un edificio, cabe constituirlo en propiedad horizontal y adjudicar pisos a cada uno.
03
402. Quién divide
La división pueden hacerla los propios interesados o árbitros y amigables componedores que nombren. Deben formar partes proporcionales a las cuotas. Es la vía amistosa, con un terreno que se segrega en parcelas o con una herencia con varios inmuebles que se reparten.
04
403. Los acreedores pueden intervenir
Los acreedores y cesionarios de cada copropietario pueden concurrir a la división y oponerse a que se haga sin ellos. Si un hermano tiene un embargo sobre su cuota, el acreedor entra en la partición. Es uno de los riesgos ocultos del proindiviso.
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404. Si es indivisible, se vende y se reparte el precio
Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio. Es la base del juicio de división de cosa común y de la subasta judicial. Lo explicamos en nuestra guía de división de cosa común.
Artículos 405 y 406
Qué pasa con terceros y con las reglas de la herencia
El artículo 405 protege a quienes no son copropietarios: la división no perjudica a terceros, que conservan la hipoteca, la servidumbre o cualquier otro derecho real que tuvieran sobre la cosa. Si el piso está hipotecado y se adjudica a un hermano, la hipoteca sigue ahí; el banco no tiene que aceptar nada. Lo mismo ocurre con un inquilino con contrato en vigor.
El artículo 406 remite a las reglas de la partición de la herencia, artículos 1051 y siguientes. De ahí entra en juego el 1062: si el bien es indivisible o desmerece mucho al dividirlo, puede adjudicarse a uno que pague en dinero el exceso a los demás, y basta que uno solo pida la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que deba hacerse. También el 1067, que da a los coherederos un mes para retraer la cuota hereditaria vendida a un extraño antes de la partición.
Caso práctico
Terreno en proindiviso: derechos y obligaciones aplicados
Cuatro hermanos heredan una finca rústica de 20.000 metros con una pequeña casa de aperos. Uno la cultiva, otro vive en el extranjero y los otros dos no se hablan. Así se aplica el Código Civil.
El que cultiva puede hacerlo (artículo 394), pero no puede impedir que los demás entren ni cercar la finca para su uso exclusivo. Si obtiene cosecha en exclusiva, los demás pueden reclamar su parte de los frutos.
El IBI rústico y la limpieza de cortafuegos se pagan por cuartas partes (artículos 393 y 395). Quien pague por todos puede reclamar al resto.
Para arrendarla a un agricultor hace falta el 51 % de las cuotas (artículo 398): tres hermanos de cuatro, si las cuotas son iguales.
Para segregarla en cuatro parcelas hay que cumplir la unidad mínima de cultivo de la comunidad autónoma (artículos 401 y 402). Si no se alcanza, la finca es indivisible y la salida es la venta.
Cualquiera puede vender su cuarta parte (artículo 399) y cualquiera puede pedir la división (artículo 400). Tenemos una página sobre vender un terreno en proindiviso.
Nuestra propuesta
El artículo 399 en la práctica: compramos tu cuota
Todo lo anterior se resume en una idea: el Código Civil no te obliga a seguir en un proindiviso, pero las salidas que ofrece pasan por el acuerdo de los demás o por un juzgado. La excepción es el artículo 399. Vender tu cuota es la única salida que depende solo de ti. Nosotros compramos cuotas indivisas de viviendas, locales, garajes y terrenos en toda España, con fondos propios, oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas y pago al contado.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre el proindiviso en el Código Civil
¿Qué artículos del Código Civil regulan el proindiviso?
Los artículos 392 a 406, bajo el nombre de comunidad de bienes. Además se aplican el 1062 y siguientes sobre partición de herencia, el 1522 sobre retracto de comuneros y el 1067 sobre retracto de coherederos.
¿Qué derechos tengo sobre un terreno en proindiviso?
Usarlo según su destino sin excluir a los demás, participar en frutos y rentas según tu cuota, vender tu parte sin permiso y pedir la división en cualquier momento. A cambio debes contribuir a gastos e impuestos en proporción a tu cuota.
¿Puede un copropietario alquilar el piso sin consentimiento de los demás?
Necesita la mayoría de cuotas, no la unanimidad (artículo 398). Si tiene más del 50 % puede decidirlo, aunque la jurisprudencia exige que los demás sean informados y reciban su parte de la renta.
¿Se puede pactar no dividir un proindiviso?
Sí, por un máximo de diez años, prorrogables por nuevo acuerdo (artículo 400). Transcurrido el plazo, cualquiera puede pedir la división.
¿Qué dice el artículo 399 del Código Civil?
Que cada copropietario tiene la plena propiedad de su cuota y puede venderla, cederla o hipotecarla sin consentimiento de los demás. Es el artículo que te permite vender tu parte a un tercero como nosotros.
¿Y si mi proindiviso está en Cataluña?
Se aplica el Código Civil de Cataluña, libro V, que regula la comunidad ordinaria indivisa con reglas propias sobre tanteo y retracto y sobre la división. Los principios son los mismos: puedes vender tu cuota y puedes pedir la división. Consulta tu caso.
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