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Actualizado el 23 de octubre de 2026
Donar o vender
Donar mi parte de un proindiviso: impuestos y cuándo es mejor vender
Puedes donar tu parte de un proindiviso a quien quieras, pero una donación de inmueble paga hasta tres impuestos: Donaciones para quien recibe, IRPF para ti y plusvalía municipal. En muchos casos, sobre todo entre hermanos, sale más a cuenta vender. Nosotros compramos tu parte con precio en 48 horas.
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Respuesta
Sí, puedes donar tu parte de un proindiviso, y nadie puede impedirlo
Tu cuota de un proindiviso es tuya y puedes donarla igual que venderla: el artículo 399 del Código Civil te permite ceder tu parte sin el consentimiento de los demás copropietarios. La donación de un inmueble, o de una cuota, tiene que hacerse en escritura pública y el donatario tiene que aceptarla (artículo 633). Sin escritura no vale.
Hay una diferencia con la venta que mucha gente no conoce: en la donación no hay retracto de comuneros. El artículo 1522 solo se aplica cuando la cuota se vende a un extraño, no cuando se regala. Así que los demás copropietarios no pueden quedarse tu parte pagando nada, porque no hay precio que igualar.
Lo que sí hay son impuestos, y es lo que decide si donar tiene sentido o no. Vamos a verlos uno a uno y después con números.
Impuestos
Los tres impuestos de donar una cuota de inmueble
Impuesto de Donaciones: lo paga quien recibe
Se liquida en la comunidad autónoma donde está el inmueble, en treinta días hábiles. La cuota depende del valor, del parentesco y de las bonificaciones de cada comunidad. Entre padres e hijos muchas comunidades bonifican el 99 %. Entre hermanos, tíos y sobrinos casi ninguna bonifica nada y además se aplica un coeficiente multiplicador.
IRPF: lo pagas tú, el donante
Es la sorpresa habitual. Para Hacienda, donar es transmitir, y si el valor de lo donado es mayor que lo que te costó tu parte, tienes una ganancia patrimonial que tributa entre el 19 % y el 28 % aunque no hayas cobrado nada. Si hay pérdida, no se puede compensar. La única excepción es la vivienda habitual donada por mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: la paga quien recibe
En las donaciones el sujeto pasivo es el donatario. Se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde que adquiriste tu parte. Si puedes acreditar que no ha habido incremento, no se paga.
Hay un cuarto coste, menor: notaría y registro, entre 500 y 1.000 euros según el valor.
Por comunidad
Bonificaciones en Donaciones de padres a hijos, orientativas
El Impuesto de Donaciones está cedido a las comunidades autónomas y cambia cada año. Esta tabla es orientativa para donaciones entre padres e hijos con escritura pública. Entre hermanos, en casi todas las comunidades no hay bonificación y se tributa por la tarifa general con coeficiente. Consulta siempre la normativa vigente en tu comunidad antes de firmar.
Comunidad autónoma
Donación de padres a hijos
Madrid, Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Castilla y León
Bonificación del 99 % de la cuota. La donación de una cuota de 80.000 euros paga unos cientos de euros.
Canarias
Bonificación del 99,9 %.
Cataluña
Tarifa reducida del 5 % al 9 % si se formaliza en escritura pública. Una cuota de 80.000 euros paga en torno a 4.000 euros.
Baleares
Tipo reducido del 7 % con escritura pública.
Galicia
Reducción de base amplia y tarifa reducida para descendientes.
Resto de comunidades
Bonificaciones parciales o reducciones por tramos. País Vasco y Navarra tienen régimen foral propio.
Entre hermanos, en cualquier comunidad
Sin bonificación general. Tarifa estatal progresiva más coeficiente multiplicador de 1,5882. Una cuota de 80.000 euros paga en torno a 14.000 euros.
Con números
Ejemplo: donar un tercio de un piso a tu hermano o vendérnoslo
Piso heredado hace diez años por tres hermanos, valor actual 240.000 euros. Tu tercio vale 80.000 y en la herencia se declaró por 50.000. Quieres que tu parte pase a tu hermano, que vive en el piso.
Si se la donas: él paga Donaciones, en torno a 14.000 euros por ser grupo III, y plusvalía municipal, pongamos 1.500. Tú pagas IRPF por una ganancia de 30.000 euros, unos 6.200 euros. Total entre los dos, cerca de 22.000 euros, y tú no cobras nada. Si en lugar de tu hermano fuera tu hijo en una comunidad con el 99 % bonificado, él pagaría unos 150 euros de Donaciones y la plusvalía, pero tu IRPF seguiría siendo el mismo.
Si nos la vendes: te pagamos entre 32.000 y 56.000 euros según el caso; digamos 44.000 con tu hermano viviendo dentro. Tu ganancia en IRPF es negativa, porque cobras menos de los 50.000 declarados, así que no pagas y además tienes una pérdida compensable. La plusvalía, si no hay incremento acreditable, tampoco. Resultado: 44.000 euros en tu cuenta en vez de 6.200 euros de salida. Tu hermano, por su parte, puede ejercer el retracto y quedarse tu cuota por los mismos 44.000 euros si quiere.
Cuándo
Cuándo tiene sentido donar y cuándo es mejor vender
Donar compensa cuando el donatario es tu hijo o tu cónyuge, estáis en una comunidad con bonificación alta, tu ganancia en IRPF es pequeña o nula y no necesitas el dinero.
Donar compensa cuando quieres ordenar una herencia futura y evitar un proindiviso entre tus hijos, siempre con dispensa de colación clara y sin dañar legítimas.
Vender es mejor entre hermanos, sobrinos o parejas sin casar: Donaciones sin bonificar y el IRPF del donante suman más que lo que te ahorras.
Vender es mejor si compraste barato hace muchos años: el IRPF de la donación puede ser una cifra alta por algo que regalas.
Vender es mejor si necesitas liquidez o si la relación con el otro copropietario no es buena. Una donación no se deshace; una venta te paga.
Hay una opción intermedia frecuente: venderle tu parte al familiar por un precio real y que lo pague a plazos documentados. Lo que no conviene es una venta por un precio simbólico: Hacienda valora por el valor de referencia y la diferencia tributa como donación encubierta.
Herencias
Ceder mi parte de una herencia o dejarla en vida: lo que hay que saber
Si lo que tienes no es todavía una cuota inscrita sino tu derecho en una herencia sin partir, también puedes cederlo, gratis o por precio. Si lo cedes por precio a un extraño, tus coherederos tienen retracto de un mes desde que se les notifica (artículo 1067). Si lo donas, no hay retracto. Antes de ceder nada conviene saber si la herencia tiene deudas, porque quien recibe el derecho hereditario las asume en tu lugar.
Dejar la herencia en vida, en el sentido de pactar hoy quién se queda qué cuando fallezcas, solo es posible con pactos sucesorios en los territorios con derecho civil propio: Cataluña, Galicia, Aragón, Baleares, Navarra y País Vasco. En el resto de España, el Código Civil prohíbe los pactos sobre la herencia futura (artículo 1271), así que lo que realmente se hace es donar en vida, con dos límites: la donación se trae a colación en la herencia salvo que se dispense (artículo 1035) y no puede perjudicar la legítima de los demás herederos forzosos, que podrán reducirla (artículo 654).
Si lo que buscas es sencillamente dejar de estar en el proindiviso, vender tu parte o tus derechos hereditarios es el camino más corto y el que menos impuestos genera cuando no hay bonificación.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre donar tu parte de un proindiviso
¿Puedo donar mi parte de un proindiviso a mi hermano?
Sí, en escritura pública y con su aceptación. Pero entre hermanos no hay bonificación en Donaciones en casi ninguna comunidad: él pagará la tarifa general con coeficiente y tú el IRPF por la ganancia. Suele salir más a cuenta venderle o vender a un tercero.
¿Cuánto cuesta donar mi parte de un piso a mi hijo?
En comunidades con bonificación del 99 %, unos cientos de euros de Donaciones más la plusvalía municipal y la notaría. Tú pagarás IRPF por la diferencia entre el valor actual y lo que te costó tu parte. Orientativo según comunidad.
¿El donante paga impuestos al donar un inmueble?
Sí. Paga IRPF por la ganancia patrimonial, como si hubiera vendido por el valor declarado en la donación. No paga Donaciones ni plusvalía, que corresponden al donatario.
¿Se puede donar una cuota con hipoteca?
Sí, pero si el donatario asume la parte de deuda, esa parte no es donación sino transmisión onerosa y tributa por Transmisiones Patrimoniales. Solo el exceso de valor sobre la deuda asumida tributa como donación.
¿Es mejor donar o vender a mi hijo por un precio bajo?
Una venta por precio muy inferior al valor de referencia se trata como donación encubierta por la diferencia. Si la comunidad bonifica, donar directamente es más limpio. Si no, una venta a precio real con pago aplazado y documentado es la opción.
¿Compráis cuotas que vienen de una donación?
Sí. Una cuota donada es una cuota como cualquier otra. Solo comprobamos que la escritura no contenga una prohibición de disponer o una reserva de usufructo del donante, que condicionan el precio.
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