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Impuestos extinción de condominio
Impuestos y notario en la extinción de condominio: AJD, plusvalía, IRPF y gastos en 2026
Una extinción de condominio bien hecha tributa por AJD y poco más. Mal planteada, Hacienda la convierte en una compraventa con ITP. Aquí tienes cada impuesto, quién lo paga y un ejemplo completo con cifras.
AJD por comunidad autónoma
Ejemplo completo con cifras
Qué gastos asume cada parte
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El impuesto principal
AJD: el impuesto de la extinción de condominio
La extinción de condominio de un inmueble indivisible, adjudicado a un solo copropietario con compensación en dinero, no está sujeta a Transmisiones Patrimoniales (ITP). Tributa por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que fija cada comunidad autónoma entre el 0,5 % y el 1,5 %. Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018, la base imponible es el valor de la parte que se adjudica el comunero (la cuota que recibe), no el valor total del inmueble.
Lo paga el adjudicatario, es decir, quien se queda con el inmueble. Se autoliquida en la Agencia Tributaria autonómica en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
Comunidad autónoma
Tipo de AJD (2026, orientativo)
Madrid
0,75 % (0,4 % vivienda habitual en algunos supuestos)
Cataluña
1,5 %
Comunidad Valenciana
1,5 %
Andalucía
1,2 %
Galicia
1,5 %
Castilla y León
1,5 %
Castilla-La Mancha
1,5 %
Aragón
1,5 %
Murcia
1,5 %
País Vasco y Navarra
0,5 % (régimen foral)
Canarias
0,75 %
Resto de comunidades
1 % a 1,5 %
Los tipos cambian cada año con las leyes de presupuestos autonómicas. Antes de firmar, confirma el vigente con la notaría.
Otros impuestos
Plusvalía municipal, IRPF e ITP: cuándo se pagan y cuándo no
Plusvalía municipal (IIVTNU)
No se devenga en la extinción de condominio pura: adjudicación a uno solo, bien indivisible y compensación en metálico. Si se adjudica a varios o se compensa con otro bien, el ayuntamiento puede liquidarla por el exceso.
IRPF del que sale
El Tribunal Supremo (sentencia de 10 de octubre de 2022) considera que hay ganancia patrimonial si la compensación recibida supera el valor de adquisición de la cuota actualizado. Si el piso vale hoy más que cuando se compró o heredó, el que sale tributa por la diferencia proporcional en su renta.
ITP: cuándo aparece
Si hay exceso de adjudicación evitable (el inmueble era divisible), si se adjudica a dos o más comuneros, o si la compensación se paga con otro inmueble. En esos casos Hacienda liquida ITP (6 % a 10 %) sobre el exceso.
Impuesto de Donaciones
Si uno se queda el inmueble y los demás no cobran nada, el exceso sin compensar es una donación. Entre hermanos no tiene las bonificaciones de padres a hijos y puede salir muy caro.
Notaría y registro
Gastos de notaría, registro y gestoría
Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley y dependen del valor de la operación. Para una extinción de condominio sobre un inmueble de 150.000 a 300.000 €, los importes habituales son:
Concepto
Importe orientativo
Escritura de extinción de condominio
550 a 950 €
Copias autorizadas y simples
40 a 90 €
Inscripción en el Registro de la Propiedad
280 a 480 €
Gestoría (liquidación de AJD e inscripción)
250 a 400 €
Tasación oficial (si hay hipoteca)
300 a 450 €
Novación de hipoteca (si procede)
Comisión de 0 % a 1 % más notaría y registro
Salvo pacto en contrario, todos los gastos los asume el adjudicatario. En la práctica es frecuente repartirlos al 50 % cuando la extinción es amistosa.
Ejemplo
Ejemplo completo: piso de 240.000 € entre dos hermanos en Valencia
Valor del piso: 240.000 €, sin hipoteca. Cada hermano tiene el 50 %: 120.000 €.
Compensación: el hermano A paga a B 120.000 € en la notaría.
AJD (1,5 % sobre 120.000 €): 1.800 €, a cargo de A.
Notaría, registro y gestoría: unos 1.450 €, a cargo de A.
Plusvalía municipal: 0 €.
IRPF de B: si heredó su mitad valorada en 90.000 € hace diez años, declara una ganancia de 30.000 € en su renta (unos 6.300 € al 21 %).
Resultado: B cobra 120.000 € brutos y unos 113.700 € netos tras IRPF. A paga 123.250 € en total por quedarse con el 100 % del piso.
Compara con la alternativa: si B nos vende a nosotros su mitad, cobra entre el 50 % y el 70 % de 120.000 € (60.000 a 84.000 €) en dos a cuatro semanas, sin pagar notaría ni gestión, sin esperar a que A consiga el dinero y sin depender de que A quiera firmar. Es menos dinero, pero es seguro y es ya. Por eso la decisión depende de si A puede y quiere pagar, no de lo que diga esta tabla.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre impuestos y gastos de la extinción de condominio
¿Quién paga los impuestos en la extinción de condominio?
El AJD lo paga el adjudicatario, el que se queda con el inmueble. El IRPF, si hay ganancia, lo paga el que sale y cobra la compensación. Notaría y registro, por ley, el adjudicatario, salvo pacto.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD de la extinción de condominio?
Sobre el valor de la cuota que se adjudica el comunero que se queda, no sobre el valor total del inmueble. Es doctrina del Tribunal Supremo desde octubre de 2018.
¿Puedo declarar el piso por el valor catastral para pagar menos AJD?
No. Hacienda compara con el valor de referencia del Catastro y, si declaras por debajo, liquida la diferencia con intereses y puede sancionar.
¿La extinción de condominio paga plusvalía municipal?
No, cuando es una extinción pura: bien indivisible, un solo adjudicatario y compensación en dinero. La plusvalía se pagará cuando el adjudicatario venda el piso en el futuro, contando desde la fecha de adquisición original.
¿Y si vendo mi parte a una empresa en vez de hacer la extinción?
Entonces es una compraventa: el comprador paga ITP y tú, si hay ganancia, IRPF. En nuestro caso asumimos ITP, notaría y gestión, y el precio que te damos es neto para ti.
¿Hay que pagar AJD si la extinción de condominio es de un inmueble heredado?
Sí, igual que en cualquier otra. El Impuesto de Sucesiones se pagó al heredar; el AJD se paga ahora por la escritura de extinción.
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