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Mi hermano vive en la casa de mis padres
Mi hermano vive en la casa de mis padres y no quiere vender: qué puedes hacer
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Tu hermano vive en la casa heredada, no paga nada y se niega a vender. Tienes tres herramientas: reclamarle una compensación por el uso exclusivo, pedir la división judicial o vender tu parte sin su permiso. Compramos tu cuota aunque él siga viviendo allí, con oferta en 48 horas.
No necesitas su firma
Compramos aunque esté ocupada
Cobro en notaría en 2-4 semanas
¿Tu hermano ocupa la casa y bloquea la venta?
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Lo esencial
Si un hermano no quiere vender la casa, esto es lo que dice la ley
Si tu hermano vive en la casa de tus padres y no quiere vender, no puede impedir que tú salgas de la copropiedad. El artículo 400 del Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento. Y el artículo 399 te permite vender tu cuota a quien quieras sin su consentimiento. Lo que no puedes hacer es echarlo ni vender la casa entera sin su firma.
Por tanto, tienes tres caminos: cobrarle por el uso exclusivo mientras siga allí, ir a juicio para que la casa se venda, o vender tu parte a un tercero y desentenderte. Los vemos uno por uno, con lo que cuesta y lo que tarda cada uno.
Por qué pasa
El patrón que se repite en casi todas las familias
Uno de los hijos se quedó cuidando a los padres, o vivía con ellos cuando murieron, o volvió a la casa tras un divorcio. Al fallecer el último progenitor, la casa pasa a todos los hermanos por partes iguales, pero solo uno la ocupa. Él siente que la casa es suya por derecho moral. Los demás sienten que pagan IBI y comunidad por una vivienda que no pisan.
El bloqueo se mantiene porque a él no le cuesta nada: vive gratis y nadie le obliga a nada. Mientras tú no actúes, la situación puede durar décadas. Conocemos casos de más de quince años. Cada año que pasa, la casa se deteriora, los gastos se acumulan y la relación familiar se rompe un poco más.
Hay un dato que conviene tener claro desde el principio: el tiempo juega a su favor y en tu contra. Él no tiene ningún incentivo para moverse. Tú tienes gastos, una relación que se desgasta y un patrimonio inmovilizado. Cualquiera de las tres vías que siguen rompe ese equilibrio, y la última lo hace sin que tengas que volver a hablar con él.
Primera herramienta
Compensación por uso exclusivo: cuánto puedes reclamar
El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que el copropietario que usa en exclusiva un bien común, excluyendo de hecho a los demás, debe compensarles económicamente. La compensación se calcula como un alquiler de mercado proporcional a la cuota de los demás, y se puede reclamar desde que le exiges formalmente que cese el uso exclusivo o que pague. Antes de ese requerimiento, los tribunales suelen entender que había tolerancia.
Envía un burofax. Pide que te compense por el uso exclusivo o que la casa se ponga a disposición de todos. Desde esa fecha empieza a contar lo que puedes reclamar.
Calcula la cifra. Si la casa se alquilaría por 900 euros al mes y sois tres hermanos, tu parte serían 300 euros mensuales. En un año, 3.600 euros.
Reclama también los gastos. IBI, seguro, comunidad y derramas se reparten por cuotas según el artículo 393 del Código Civil. Lo que hayas pagado de más se lo puedes exigir con justificantes de los últimos cinco años.
Si no paga, demanda. Es un juicio declarativo que tarda de ocho a dieciocho meses según el juzgado. Con sentencia, puedes embargarle. En la práctica, muchos hermanos prefieren negociar cuando reciben la demanda.
Segunda herramienta
División de cosa común: obligar a vender por juicio
Si lo que quieres es que la casa se venda, la vía es la acción de división de cosa común de los artículos 400 y 404 del Código Civil. Una vivienda no se puede partir físicamente, así que el juez declara que es indivisible y ordena venderla en subasta pública, repartiendo el precio por cuotas. Tu hermano puede pujar, igual que cualquiera.
Lo que debes saber antes de empezar: cuesta entre 3.000 y 6.000 euros de abogado y procurador, tarda de uno a tres años con la ejecución incluida y la subasta suele cerrarse entre un 30 % y un 50 % por debajo del valor de mercado. Es el camino que garantiza el resultado, pero es lento, caro y acaba con la relación familiar. Por eso es la última opción, no la primera.
Un matiz importante: en el procedimiento de división tu hermano puede alegar que la casa es divisible o pedir que se le adjudique a él compensando al resto, como permite el artículo 1062 del Código Civil para las herencias. Si tiene el dinero, es una salida razonable. Si no lo tiene, solo alarga el proceso.
Ejemplo
Ejemplo con cifras: casa en Málaga, tres hermanos y uno dentro
Casa en Málaga valorada en 240.000 euros. Tres hermanos al 33 %. El mayor vive en ella desde hace seis años, no paga gastos y rechaza cualquier oferta. Los otros dos llevan pagados 4.200 euros de IBI y seguro a medias en ese tiempo.
Vía judicial: demanda de división, dos años de proceso, subasta que se adjudica por 150.000 euros. A cada hermano le tocan 50.000 euros menos unos 2.500 de costas propias. Resultado para el que vende: 47.500 euros a los dos o tres años.
Nuestra compra: ofrecemos 38.000 euros a cada uno de los dos hermanos que quieren vender, el 48 % del valor proporcional, con descuento por ocupación. Firma a las cuatro semanas, gastos a nuestro cargo. Ellos cobran 76.000 euros en total en un mes. Nosotros pasamos a tener el 66 % y proponemos al hermano que vive en la casa comprarle su tercio, o que nos compre el nuestro con plazos. Si no acepta, la división judicial la pedimos nosotros y la pagamos nosotros.
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Vende tu parte aunque tu hermano siga en la casa
Dinos dirección, porcentaje y desde cuándo la ocupa. Te damos precio por escrito en 48 horas. Sin burofax, sin juicio y sin pedirle permiso.
Pedir precio por mi parteNuestra propuesta
Qué haríamos nosotros en tu caso
Compramos tu cuota tal cual está
Ocupada por tu hermano, con gastos atrasados y sin acuerdo. Lo valoramos todo en el precio y tú cobras al contado en la notaría.
Vender parte de casa heredada →Le notificamos la compra y abrimos negociación
Tiene nueve días de retracto para comprarte al mismo precio. Si no lo hace, le proponemos comprar su parte o venderle la nuestra con plazos.
Un heredero no quiere vender →Reclamamos nosotros la compensación de uso
A partir de la compra, el requerimiento y la posible demanda los asumimos nosotros. Tú ya no tienes que discutir con él.
Proindiviso entre hermanos →Si hay más hermanos que quieren vender
Compramos todas las cuotas que quieran salir en una sola firma. Cuanto mayor es el porcentaje que reunimos, mejor precio por cuota.
Dos quieren vender →Decisión
Qué camino elegir según tu situación
Tu situación
Lo que te recomendamos
Tu hermano reconoce que debe pagar y solo discute la cifra
Burofax y negociación. Un alquiler proporcional o que te compre tu parte con plazos. Sin abogados.
Se niega a todo y tú puedes esperar años
División judicial. Garantiza la venta pero cuesta dinero, tiempo y la relación.
Se niega a todo y tú quieres cerrar en semanas
Vender tu cuota. Cobras ahora y la negociación o el juicio los asumimos nosotros.
Quieres conservar la casa en la familia
Propón que te compre él o que otro hermano os compre a los dos. Si no tienen dinero, vender tu parte sigue siendo posible.
Sea cual sea el camino, no esperes a que la situación se resuelva sola. Los proindivisos entre hermanos con uno dentro de la casa no se arreglan con el tiempo: se enquistan. Pide precio, compáralo con lo que te costaría el juicio y decide con cifras delante.
Preguntas frecuentes
Preguntas cuando un hermano ocupa la casa y no quiere vender
¿Puede mi hermano quedarse a vivir en la casa de mis padres sin pagar nada?
Puede usarla porque es copropietario, pero no en exclusiva y gratis. Si le requieres formalmente, debe compensar a los demás con un alquiler proporcional o permitir el uso común. Y los gastos del inmueble se reparten por cuotas desde el primer día.
¿Puedo echar a mi hermano de la casa heredada?
No. Tiene el mismo derecho de uso que tú. Solo un juez puede fijar reglas de uso o acordar la venta por división de cosa común. Lo que sí puedes hacer es vender tu parte y que el comprador se encargue.
¿Qué pasa si mi hermano no paga su parte del IBI y la comunidad?
Puedes reclamarle lo pagado de más con los justificantes, hasta cinco años atrás. Si vendes tu cuota, podemos descontar o reclamar esos atrasos en la negociación con él.
¿Cuánto tarda un juicio de división de cosa común entre hermanos?
Entre uno y tres años, incluyendo la subasta. Depende del juzgado y de si tu hermano recurre. No es un plazo que nadie pueda garantizar.
¿Pagáis menos por la casa si mi hermano vive en ella?
Sí. Una cuota de inmueble ocupado por otro copropietario vale menos que una de inmueble vacío, porque la salida es más lenta. Lo reflejamos en el precio y te lo explicamos en la oferta.
¿Mi hermano puede impedir que venda mi parte a una empresa?
No. Puede ejercer el retracto en nueve días pagando lo mismo que nosotros, y en ese caso tú cobras igual. Si no lo hace, la venta queda firme.
Pide tu oferta
Mi hermano vive en la casa de mis padres: te damos precio por tu parte en 48 h
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