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No quiero vender mi parte de la casa
No quiero vender mi parte de la casa: tus derechos y qué pueden hacer los demás
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Nadie puede obligarte a vender tu parte de la casa. Lo que sí pueden hacer los demás copropietarios es vender la suya a un tercero o pedir la división judicial. Te explicamos qué derechos tienes, qué pueden hacer ellos y qué opciones te dejan en mejor posición.
Tus derechos, sin adornos
Qué pueden hacer los demás
Opciones para quedarte la casa
¿Los demás quieren vender y tú no?
Te explicamos tus opciones sin presión. Si al final prefieres vender tu parte, te damos precio en 48 horas.
Lo primero
No estás obligado a vender tu parte, pero la comunidad puede acabar
¿Qué pasa si no quiero vender mi parte de la casa? Nada, en lo que respecta a tu cuota: es tuya y nadie puede obligarte a venderla. El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada copropietario la plena propiedad de su parte, y ningún juez puede condenarte a vendérsela a tus hermanos, a tu ex pareja o a un tercero. La pregunta de si estoy obligado a vender mi parte de la herencia tiene la misma respuesta: no.
Pero hay una segunda parte que conviene tener clara desde el principio. Igual que tú no estás obligado a vender, los demás no están obligados a seguir siendo copropietarios contigo. El artículo 400 permite a cualquiera de ellos pedir la división de la cosa común en cualquier momento, y si la casa no se puede dividir físicamente, que es lo normal en un piso, la división acaba en venta (artículo 404). Es decir, no te pueden obligar a vender tu cuota, pero sí pueden poner en marcha un procedimiento que termine con la casa vendida y tú cobrando tu parte del precio.
Lo que sigue te explica cómo funciona cada vía, qué puedes hacer para conservar la casa y cuándo resistir deja de compensar.
Los demás
Qué pueden hacer los demás copropietarios y qué no
Lo que pueden hacer
Lo que no pueden hacer
Vender su propia cuota a quien quieran, sin tu permiso (artículo 399).
Vender la casa entera sin tu firma (artículo 397).
Pedir la división judicial y, si la casa es indivisible, su venta en subasta (artículos 400 y 404).
Obligarte a venderles tu parte a un precio que ellos fijen.
Reclamarte tu parte de IBI, comunidad y reparaciones (artículo 393).
Impedirte usar la casa o cambiar la cerradura (artículo 394).
Exigirte una compensación si la usas en exclusiva y ellos no pueden.
Alquilarla a un tercero sin mayoría de cuotas (artículo 398).
Pedir en la partición de una herencia que la casa se adjudique a uno con compensación en dinero (artículo 1062).
Hacer obras que alteren la casa sin unanimidad (artículo 397).
Tus opciones
Lo que puedes hacer tú para quedarte la casa
Comprar sus partes
La extinción de condominio: te adjudicas el 100 % y les compensas en dinero. Tributa por AJD, más barato que una compraventa, y los bancos la financian con hipoteca sobre toda la casa. Es la solución limpia si puedes pagar.
Cómo funciona la extinción →Ejercer el retracto si venden a un extraño
Si un copropietario vende su cuota a un tercero, tienes nueve días desde que te lo notifican para quedártela por el mismo precio (artículo 1522). En una herencia sin partir, el plazo es de un mes (artículo 1067). Es tu mejor herramienta si quieres evitar un comprador ajeno.
Pactar que no se divida
El artículo 400 permite acordar entre todos mantener la casa indivisa hasta diez años, prorrogables. Da estabilidad, pero requiere que los demás acepten, normalmente a cambio de algo: un alquiler, el pago de todos los gastos por tu parte.
Pactar el uso y pagar por él
Si vives en la casa, ofrece a los demás una renta por sus cuotas y asume los gastos. Convierte un conflicto en un contrato y quita a los demás el argumento principal para ir al juzgado.
Pedir la adjudicación en la partición
Si la casa viene de una herencia sin partir, el artículo 1062 permite que se adjudique a un heredero que pague en dinero a los demás. Puedes pedir ser tú.
División judicial
La división judicial, vista desde el que no quiere vender
Si los demás presentan una demanda de división de cosa común, el juez comprobará que la casa es indivisible y ordenará su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños (artículo 404). El procedimiento dura entre uno y tres años orientativos, y las costas pueden recaer sobre quien se opuso sin motivo. No puedes impedirlo, pero sí participar: puedes pujar en la subasta, y si eres el mejor postor te quedas la casa pagando a los demás su parte del precio.
En la práctica, la subasta suele cerrarse por debajo del valor de mercado, a veces por el 60 % o el 70 %. Eso perjudica a todos, también a ti si pierdes la puja, porque cobras menos por tu cuota. Por eso casi todos los procedimientos de división acaban en un acuerdo antes de la subasta: uno compra, o se vende la casa en el mercado y se reparte.
Si lo que quieres es la casa, la amenaza de división es en realidad una oportunidad de negociar la extinción de condominio con un precio razonable. Si lo que quieres es no hacer nada, la división te lo impedirá tarde o temprano.
Qué hacer
Cómo actuar si te comunican que quieren vender
01
No ignores el burofax
Si te requieren para vender o para pagar gastos, contesta por escrito. El silencio se usa después en el juzgado para justificar las costas.
02
Pide una valoración independiente
Antes de hablar de precios, encarga una tasación o pide dos valoraciones de agencias. Así sabes cuánto vale tu cuota y cuánto costaría comprar las suyas.
03
Calcula si puedes quedarte la casa
Suma el precio de las otras cuotas, el AJD, la notaría y lo que te quede de hipoteca. Consulta con tu banco una hipoteca para extinción de condominio.
04
Haz una oferta o pide una
Si puedes comprar, ofrece. Si no, pide a los demás que te compren a ti o pacta un uso con renta. Todo por escrito.
05
Si venden su cuota a un tercero, decide en nueve días
Retracto o convivencia con el nuevo copropietario. Un comprador profesional negociará contigo la compra de tu parte o la venta de la suya, sin la carga emocional de la familia.
Cuándo ceder
Cuándo resistir deja de compensar
No puedes pagar las cuotas de los demás ni conseguir hipoteca, y ellos ya han hablado de abogados.
No vives en la casa ni la usas, pero pagas gastos cada año por una propiedad que no te rinde.
La casa necesita obras que nadie quiere pagar y pierde valor mientras discutís.
El conflicto está rompiendo la relación familiar por un bien que, al final, se venderá igual en subasta.
Te han notificado la venta de una cuota a un tercero y no puedes ejercer el retracto.
En esos casos vender tu parte no es rendirse: es cobrar antes de que el procedimiento judicial fije el precio por ti.
Las dos opciones
Si al final decides vender, o si los demás venden
Compramos cuotas de viviendas en toda España, con fondos propios. Si los demás copropietarios quieren salir y tú no, es probable que acabemos siendo tu nuevo copropietario: negociaremos contigo la compra de tu parte o la venta de la nuestra, sin prisas ni presión. Y si eres tú quien decide vender, te damos precio por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas, pago al contado y gastos de notaría y gestión a nuestro cargo. Sin exclusividad ni compromiso.
Consulta tu caso sin compromiso
Te decimos cuánto vale tu cuota y cuáles son tus opciones reales, aunque decidas no vender.
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Preguntas frecuentes
Preguntas de quien no quiere vender su parte
¿Estoy obligado a vender mi parte de la herencia?
No. Nadie puede obligarte a vender tu cuota. Lo que pueden hacer los demás herederos es vender la suya o pedir la división judicial, que puede acabar con la casa vendida en subasta.
¿Qué pasa si no quiero vender mi parte de la casa y los demás sí?
Pueden venderla a un tercero sin tu permiso, con derecho de retracto a tu favor en nueve días, o demandar la división de cosa común. También puedes ofrecerles comprar sus partes.
¿Puede un juez obligarme a vender mi proindiviso?
No a vender tu cuota, pero sí puede ordenar la venta del inmueble completo en subasta si es indivisible y un copropietario pide la división. Tú puedes pujar en esa subasta.
¿Puedo seguir viviendo en la casa si no quiero vender?
Sí, mientras seas copropietario. Pero si la usas en exclusiva los demás pueden reclamarte una compensación, y la división judicial sigue siendo posible.
¿Cuánto tiempo puedo mantener la casa sin dividir?
Por acuerdo de todos, hasta diez años prorrogables (artículo 400). Sin acuerdo, cualquiera puede pedir la división en cualquier momento.
¿Qué pasa si un copropietario vende su parte a una empresa?
La empresa pasa a ser tu copropietaria con los mismos derechos y obligaciones. Puedes ejercer el retracto en nueve días o negociar con ella la compra de su parte o la venta de la tuya.
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No quiero vender mi parte de la casa: te damos precio por tu parte en 48 h
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