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Actualizado el 23 de octubre de 2026
Fase final del juicio
La subasta en la división de cosa común: cómo funciona y a cuánto se adjudica
Cuando un juez declara que un inmueble es indivisible y los copropietarios no se ponen de acuerdo, ordena venderlo en pública subasta a través del Portal de Subastas del BOE. El precio de adjudicación suele quedar por debajo del de mercado, a veces muy por debajo, y el proceso completo tarda de uno a tres años. Te explicamos cada paso y la alternativa de vender tu cuota antes.
✓ Paso a paso en el Portal del BOE
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Contexto
Por qué la división de cosa común termina en subasta
La acción de división de cosa común nace del artículo 400 del Código Civil: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cuando el inmueble no puede dividirse físicamente, que es lo habitual en pisos y casas, el artículo 404 ordena venderlo y repartir el precio. Y el artículo 1062, aplicable por remisión del 406, añade que basta que un solo copropietario pida la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga.
La subasta es, por tanto, el final natural de un juicio de división cuando nadie se adjudica el inmueble compensando a los demás. No es una ejecución por deudas, pero se tramita con las mismas reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 643 y siguientes, y en el mismo portal electrónico. En nuestra guía de división de cosa común tienes el procedimiento completo desde la demanda; aquí nos centramos en lo que pasa desde que hay sentencia firme.
Paso a paso
Cómo funciona la subasta judicial de un inmueble en proindiviso
01
Sentencia firme y demanda de ejecución
La sentencia declara la indivisibilidad y ordena la venta. Si nadie la cumple voluntariamente, el copropietario interesado presenta demanda de ejecución. Entre sentencia y arranque de la ejecución pasan de dos a seis meses.
02
Valoración del inmueble
El juzgado fija el valor de subasta, el llamado tipo. Puede tomarse de la tasación aportada en el juicio, de un perito judicial o del acuerdo de las partes. Ese valor es la referencia para todas las posturas.
03
Publicación en el Portal de Subastas del BOE
El Letrado de la Administración de Justicia ordena publicar la subasta en subastas.boe.es con la descripción registral, el tipo, las cargas y las fotos si las hay. Cualquiera puede verla.
04
Veinte días de pujas electrónicas
La subasta dura veinte días naturales. Para pujar hay que identificarse y consignar el 5 % del tipo. Las pujas son públicas y se pueden mejorar hasta el cierre. Los propios copropietarios pueden pujar.
05
Adjudicación y pago
Cerrada la subasta, el juzgado examina la mejor postura. Si cumple los mínimos, aprueba el remate y el adjudicatario tiene unos cuarenta días para pagar el resto. Si no paga, pierde el depósito y se adjudica al siguiente postor.
06
Reparto del precio
El dinero se reparte entre los copropietarios según sus cuotas, una vez descontadas las cargas que se cancelen y los gastos de la ejecución. Después, cada uno tributa por su ganancia.
Precios
A cuánto se adjudica: tasación, posturas y mínimos
La pregunta que todo el mundo se hace es cuánto dinero sale de una subasta. La respuesta corta es que menos que en una venta libre. Esta tabla resume las reglas que los juzgados aplican por analogía con la ejecución hipotecaria y lo que ocurre en la práctica con un piso cuyo tipo de subasta es de 200.000 euros.
Resultado de la subasta
Qué pasa y cuánto se reparte (ejemplo sobre tipo de 200.000 €)
Mejor postura igual o superior al 70 % del tipo
Se aprueba el remate directamente. 140.000 € o más a repartir entre los copropietarios.
Mejor postura entre el 50 % y el 70 %
El juzgado puede aprobar el remate, y es habitual que lo haga, si ninguna parte presenta un tercero que mejore la oferta en el plazo concedido. Entre 100.000 y 140.000 €.
Mejor postura inferior al 50 %
El juzgado decide si la aprueba atendiendo a las circunstancias. En divisiones de cosa común muchos juzgados la aprueban si ningún copropietario ofrece más, porque no hay deudor que proteger. Menos de 100.000 €.
Un copropietario puja y se adjudica
Es frecuente. Paga la parte proporcional de los demás y se queda el inmueble. Con tres cuotas iguales y adjudicación por 120.000 €, abona 80.000 € a sus hermanos.
Subasta desierta: nadie puja
Se puede pedir nueva subasta, a veces con tipo reducido, o un acuerdo entre las partes para venta directa. Cada ronda añade de seis meses a un año.
Las cifras de adjudicación habituales en vivienda están entre el 50 % y el 75 % del valor de mercado. A eso hay que restar los gastos del procedimiento. Un copropietario con un tercio de un piso que vale 200.000 euros acaba cobrando, en un escenario normal, entre 30.000 y 45.000 euros, dos o tres años después de empezar.
Problemas habituales
Qué puede salir mal: desierta, ocupantes y adjudicación por debajo
El primer problema es la subasta desierta. Ocurre cuando el inmueble está ocupado por un copropietario, cuando tiene cargas o cuando simplemente nadie lo ve. Los compradores en subastas son profesionales y descuentan la incertidumbre: un piso con un hermano viviendo dentro y sin posibilidad de visitarlo recibe pocas pujas o ninguna. Después de una subasta desierta hay que volver a empezar, y cada ronda son meses.
El segundo problema es la adjudicación por debajo de lo que todos esperaban. Los copropietarios suelen entrar en el juicio pensando en el precio de los portales inmobiliarios y salen con el 55 % o el 60 %. Es la consecuencia de vender sin visitas, sin financiación hipotecaria para el comprador, con un plazo de pago corto y con la posesión sin garantizar. El tercero es la persona que ocupa el inmueble: la subasta transmite la propiedad, pero el adjudicatario tendrá que pedir el lanzamiento del ocupante, lo que vuelve a restar interés y precio.
Reparto
Cómo se reparte el dinero de la subasta
Primero se pagan las cargas que se cancelan. Si hay hipoteca sobre el inmueble, se liquida con el precio; si hay embargos sobre la cuota de un copropietario, se descuentan de su parte, no de la de los demás.
Después, los gastos de la ejecución. Perito, publicaciones y tasas, que suelen anticipar los copropietarios y recuperan del precio.
El resto, por cuotas. Con un 50 %, un 25 % y un 25 %, el precio neto se divide en esas proporciones. No se tienen en cuenta quién usó el inmueble ni quién pagó más gastos, salvo que se haya reclamado en el propio juicio.
Cada copropietario tributa por su ganancia. En el IRPF, por la diferencia entre el valor de adquisición y lo que cobra. Además, la plusvalía municipal si el inmueble es urbano y ha subido de valor.
Las costas, cada uno las suyas. Lo explicamos en abogado para un proindiviso: cuándo hace falta y cuánto cuesta.
La alternativa
Vender tu cuota antes de la subasta: precio cierto y en semanas
Si haces las cuentas, el juicio de división te deja entre el 50 % y el 75 % del valor de tu parte, menos gastos, dentro de dos o tres años. Nosotros pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu cuota, al contado, en dos a cuatro semanas, sin abogado y sin que los demás tengan que estar de acuerdo. En muchos casos la diferencia es pequeña y el tiempo, enorme. Compramos también cuotas con un procedimiento de división ya iniciado: nos subrogamos en tu posición y seguimos nosotros.
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Quiero vender mi parte ahoraPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la subasta de división de cosa común
¿Cuánto tarda la subasta en una división de cosa común?
Desde la demanda hasta el cobro, de uno a tres años como horquilla orientativa. La subasta en sí dura veinte días en el Portal del BOE, pero antes hay que ganar el juicio, iniciar la ejecución y valorar el inmueble.
¿Puede un copropietario pujar en la subasta de su propio inmueble?
Sí. Es habitual que uno de los copropietarios se adjudique el inmueble pagando a los demás su parte del precio. Tiene que consignar el depósito del 5 % como cualquier postor.
¿Qué pasa si la subasta queda desierta?
Se puede pedir una nueva subasta, a veces con un tipo inferior, o acordar entre las partes una venta directa. Cada intento añade meses al procedimiento.
¿Se puede adjudicar el inmueble por debajo del 50 % del valor?
Depende del juzgado. Muchos aplican por analogía las reglas de la ejecución y aprueban el remate si ningún copropietario ofrece más, al no haber un deudor que proteger. Consulta tu caso con tu abogado.
¿Quién paga las cargas y la hipoteca en la subasta?
Se liquidan con el precio obtenido. La hipoteca sobre el inmueble se paga antes del reparto; un embargo sobre la cuota de un copropietario se descuenta solo de la parte de ese copropietario.
¿Compráis cuotas aunque ya haya un juicio de división en marcha?
Sí. Compramos tu participación y nos subrogamos en tu posición procesal. Tú cobras ahora y nosotros seguimos el procedimiento.
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