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Obligar a vender a un copropietario
¿Se puede obligar a vender a un copropietario? Qué dice la ley
Actualizado el 23 de octubre de 2026
No se puede obligar a un copropietario a vender su cuota: es suya y nadie puede expropiársela. Lo que sí permite la ley es obligarle a dividir la cosa común (artículo 400 del Código Civil), y si el inmueble no se puede dividir, a que se venda entero en subasta. Te explicamos la diferencia, el camino judicial y la salida que no depende de él: vender tu parte.
Diferencia entre vender y dividir
Artículos 400 y 404 explicados
Compramos tu cuota aunque él no quiera
¿Uno de los propietarios no quiere vender?
No necesitas su permiso para vender tu parte. Te damos precio por escrito en 48 horas y firmamos en notaría en semanas.
Respuesta directa
Se puede obligar a vender a un copropietario: la respuesta es no, pero
No. Ningún copropietario puede ser obligado a vender su cuota. La cuota es un derecho de propiedad protegido por la Constitución y por el artículo 399 del Código Civil: cada uno tiene la plena propiedad de su parte y decide si la vende, a quién y por cuánto. Ni la mayoría de los copropietarios, ni un hermano con el 90 %, ni un juez pueden forzarle a firmar la venta de su participación a otro copropietario.
Pero hay un matiz que cambia todo. Lo que la ley sí permite es obligar a cualquier copropietario a salir de la indivisión. El artículo 400 dice que nadie está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Si el inmueble no admite división física, como ocurre con un piso, el artículo 404 ordena venderlo y repartir el precio. El resultado práctico es que el copropietario que no quiere vender acaba viendo cómo el inmueble entero se vende en subasta, con su cuota incluida. No se le obliga a vender su parte; se le obliga a aceptar que la comunidad termine.
Tres cosas distintas
Obligar a vender la cuota, obligar a dividir y obligar a comprar
Obligar a vender su cuota: no
Nadie puede exigir a un copropietario que le venda su participación, ni fijarle un precio. Si quieres quedarte el piso entero y tu hermano no quiere venderte su parte, no hay acción legal que le obligue a firmar esa venta concreta.
Obligar a dividir la cosa común: sí
El artículo 400 permite a cualquier copropietario, con cualquier porcentaje, exigir que la comunidad termine. Si no hay acuerdo, el juez declara la indivisibilidad y ordena vender el inmueble en subasta pública. Tienes el procedimiento en división de cosa común.
Ver cómo se pide la división →Obligar a comprar tu cuota: no
Tampoco puedes forzar a los demás a que te compren tu parte. Si quieres dinero y ellos no quieren o no pueden pagar, tus opciones son vender tu cuota a un tercero o pedir la división.
Obligar a aceptar la adjudicación a uno: solo con acuerdo
El artículo 1062 permite que, si el bien es indivisible, se adjudique a uno que pague a los demás en dinero. Pero basta con que uno pida la subasta para que se tenga que hacer subasta. Nadie puede imponer la adjudicación a un copropietario concreto.
Paso a paso
Qué pasa si un copropietario no quiere vender: el recorrido completo
01
Propuesta por escrito
Un burofax con una oferta concreta: venta conjunta a precio de mercado, extinción de condominio con compensación o compra de su cuota. Sirve para negociar y, si hay juicio, para demostrar que intentaste el acuerdo.
02
Demanda de división de cosa común
Con abogado y procurador. Se pide que el juez declare que el inmueble es indivisible y ordene su venta. El copropietario que se niega puede allanarse o contestar, pero no tiene defensa de fondo: la ley no le permite retener a los demás en la comunidad.
03
Sentencia
El juez declara la indivisibilidad y acuerda la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños. Entre la demanda y la sentencia firme pasan, como horquilla orientativa, de ocho a veinte meses.
04
Subasta y reparto
El inmueble se vende en el Portal de Subastas del BOE. El que no quería vender puede pujar y quedárselo pagando a los demás. Si no lo hace, cobra su parte del precio como todos. Lo explicamos en la subasta en la división de cosa común.
En total, de uno a tres años, con un coste por parte de entre 3.500 y 9.000 euros y un precio de subasta que suele quedar entre el 50 % y el 75 % del valor de mercado. Es la forma legal de vencer la negativa, pero es lenta y cara.
Comparativa
Un piso con varios propietarios: qué puedes hacer si uno no quiere vender
Opción
¿Necesita su consentimiento? Tiempo y resultado
Vender el piso entero a un comprador normal
Sí. Sin su firma no hay escritura. Si se niega, esta opción está cerrada.
Extinción de condominio: uno se queda el piso y compensa
Sí. Es un acuerdo. Si el que no quiere vender es el que quiere quedárselo, puede ser la solución: le vendes tu parte a él. Lo vemos en extinción de condominio.
Vender tu cuota a un tercero
No. El artículo 399 te lo permite sin avisar ni pedir permiso. Él solo tiene el retracto: comprarte al mismo precio en nueve días. Semanas.
División de cosa común judicial
No. Se le impone por sentencia. De uno a tres años, subasta y reparto del precio.
Alquilar el piso mientras tanto
Depende. Hace falta mayoría de cuotas (artículo 398). Con el 50 % cada uno, ninguno puede decidirlo solo.
Las dos filas que no dependen de él son las que importan. Una es rápida y la otra es lenta. Nosotros somos la rápida: compramos tu cuota y, si hace falta pedir la división, la pedimos nosotros.
Casos especiales
Vivienda familiar, menores y pactos de indivisión: cuándo la ley frena la división
Hay tres situaciones en las que la respuesta se complica. La primera es la vivienda familiar tras un divorcio. Si una sentencia ha atribuido el uso de la vivienda a uno de los excónyuges o a los hijos, la división sigue siendo posible, pero el adjudicatario de la subasta adquiere el inmueble con ese derecho de uso, lo que hunde el precio. Muchos juzgados tramitan la división igualmente; otros la posponen hasta que el uso termine. Tienes más detalle en vender un proindiviso tras un divorcio.
La segunda es la existencia de menores o personas con discapacidad entre los copropietarios. Vender su cuota o aceptar una división exige autorización judicial, lo que alarga todo. La tercera es el pacto de indivisión: si los copropietarios acordaron mantener la comunidad durante un plazo, que no puede superar diez años, durante ese tiempo nadie puede pedir la división. Es poco frecuente, pero aparece en algunas herencias donde el testador impuso que el inmueble no se vendiera durante años.
Errores
Lo que no sirve para obligar a vender
Dejar de pagar tu parte de los gastos para presionar. Las deudas de IBI y comunidad afectan al inmueble entero y los demás pueden reclamarte. Perjudica a todos, incluido a ti.
Cambiar la cerradura o impedir el acceso. Cada copropietario tiene derecho a usar el inmueble (artículo 394). Impedírselo puede terminar en una demanda y en una condena a indemnizar.
Vender el piso entero con su firma falsificada o sin ella. La escritura es nula y puede ser delito. Ningún notario la autoriza sin todos los titulares.
Esperar a que cambie de opinión. Cada año que pasa añade gastos, deterioro y, si fallece, herederos nuevos con los que negociar.
Amenazar con la división sin estar dispuesto a llegar hasta el final. Si no quieres pagar un juicio de dos años, la amenaza no funciona. Vende tu cuota y deja que lo haga quien puede.
Nuestra propuesta
No puedes obligarle a vender, pero sí puedes vender tú
Compramos tu cuota aunque el otro copropietario se niegue a todo. No necesitamos su firma ni su acuerdo. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas, pago al contado y gastos de notaría y gestión a nuestro cargo. A partir de ahí, el copropietario que no quería vender tendrá que entenderse con nosotros, y nosotros tenemos el tiempo y los medios para pedir la división si hace falta.
Pide precio por tu parte
Dinos qué inmueble es, qué porcentaje tienes y cuál es la situación con el resto. Respuesta en 48 horas, sin compromiso.
Quiero vender mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre obligar a vender a un copropietario
¿Se puede vender una propiedad si uno de los propietarios no quiere?
El inmueble entero, no: hace falta la firma de todos. Pero cada propietario puede vender su propia cuota sin permiso de los demás, y cualquiera puede pedir judicialmente la división, que termina con la venta del inmueble en subasta.
¿Un piso con varios propietarios se puede vender si uno no quiere?
No por acuerdo privado. Sí mediante la acción de división de cosa común: el juez declara que el piso es indivisible y ordena venderlo en subasta, repartiendo el precio según las cuotas.
¿Qué pasa si un copropietario no quiere vender ni comprar?
Tienes dos salidas que no dependen de él: vender tu cuota a un tercero, como nosotros, o demandar la división de cosa común. La primera tarda semanas; la segunda, de uno a tres años.
¿Puede la mayoría obligar a la minoría a vender el piso?
No. La venta del inmueble entero es un acto de disposición que exige unanimidad. La mayoría de cuotas solo decide actos de administración, como alquilar.
¿Se puede obligar a un heredero a vender su parte de la casa?
No su cuota en concreto. Pero cualquier coheredero puede pedir la partición de la herencia y, si la casa es indivisible, su venta en subasta (artículo 1062 del Código Civil). Lo explicamos en un heredero no quiere vender.
¿Compráis la cuota aunque el otro copropietario se oponga?
Sí. La venta de tu cuota no necesita su consentimiento. Solo tiene derecho de retracto durante nueve días para comprarla al mismo precio que pagamos nosotros.
Pide tu oferta
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