Inicio › Blog › Vender casa con deudas
Vender casa con deudas
Vender tu parte de una casa con deudas o embargo: qué se puede hacer
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Puedes vender tu parte de una casa con hipoteca, embargo o deudas de IBI y comunidad. Las cargas no impiden la venta: se calculan, se descuentan del precio y se cancelan en la misma firma. Compramos cuotas con cargas en toda España y te decimos el neto que cobrarías en 48 horas.
Hipoteca, embargo, IBI y comunidad
Cancelación de cargas en la firma
Precio neto por escrito
¿Una casa con deudas y tu nombre en ella?
Mándanos la nota simple o la dirección. Te decimos qué cargas pesan sobre tu parte y cuánto cobrarías limpio.
Respuesta directa
Sí se puede vender una parte de una casa con deudas o embargo
Una cuota de proindiviso con cargas se vende igual que una sin ellas. El artículo 399 del Código Civil te permite transmitir tu parte, y las cargas que la graven acompañan a la cuota o se cancelan en la venta. Lo que cambia es la aritmética: del precio de tu cuota se resta lo que haga falta para dejarla limpia, y el resto es lo que cobras.
Hay que distinguir entre cargas que pesan sobre toda la casa, como una hipoteca firmada por todos o una deuda de comunidad, y cargas que pesan solo sobre tu cuota, como un embargo por una deuda tuya. Las primeras se reparten según el porcentaje de cada uno; las segundas son tuyas y se descuentan enteras de tu precio.
Lo que no se puede hacer es vender como si las cargas no existieran. El notario pide la nota simple el mismo día de la firma y cualquier anotación aparece. Por eso lo primero que hacemos nosotros es un cuadro de cargas: qué hay, a quién afecta y cuánto cuesta cancelarlo.
Tipos de carga
Qué cargas puede tener tu parte y cómo se resuelve cada una
Carga
A quién afecta y cómo se trata en la venta de tu cuota
Hipoteca firmada por todos los copropietarios
Grava toda la casa. Se descuenta de tu precio la parte proporcional a tu cuota y en la firma se amortiza o el comprador se subroga en tu posición si el banco lo acepta. La hipoteca sigue vigente sobre el resto.
Embargo sobre tu cuota por una deuda tuya
Solo afecta a tu parte. Se paga la deuda con parte del precio en la propia notaría, se obtiene la carta de pago y se cancela la anotación. Si la deuda supera el valor de tu cuota, hay que negociar una quita con el acreedor.
Embargo sobre toda la casa por una deuda del fallecido
Es una deuda de la herencia. Se reparte entre los herederos por cuota y se cancela en la partición o en la venta. Si la herencia no está partida, se trata en la cesión de derechos.
IBI atrasado
El Ayuntamiento puede ir contra cualquier titular por el total, y el inmueble queda afecto al pago. Se liquida lo pendiente en la firma y cada uno responde de su parte.
Deudas con la comunidad de vecinos
El piso responde de la anualidad en curso y las tres anteriores. El comprador exige certificado de deuda y se retiene del precio lo que corresponda a tu cuota.
Deudas con Hacienda o Seguridad Social anotadas
Funcionan como un embargo. Se piden las cartas de pago actualizadas y se cancela en la firma. Suelen admitir pago en el acto con mandamiento de cancelación.
Condición resolutoria o afección fiscal
Son cargas formales que a veces siguen inscritas aunque ya no tengan efecto. Se cancelan por caducidad o con un documento sencillo. No bajan el precio.
Ejemplo
Ejemplo con cifras: cuota del 50 % con hipoteca y embargo
Casa en Murcia valorada en 170.000 euros. Dos hermanos al 50 %. Hipoteca pendiente de 30.000 euros firmada por los dos. Embargo sobre la cuota de uno de los hermanos por 9.000 euros de un préstamo personal impagado. IBI atrasado de 1.400 euros. Deuda de comunidad de 900 euros.
Valor proporcional de la cuota del hermano embargado: 85.000 euros. Casa vacía y dos copropietarios: factor 0,60, que da 51.000 euros. De ahí se descuentan 15.000 de hipoteca (su mitad), 9.000 del embargo, 700 de IBI y 450 de comunidad. Neto orientativo: 25.850 euros, que cobra al contado en la notaría, con el embargo cancelado, el IBI y la comunidad al día y su nombre fuera de la hipoteca si el banco acepta la subrogación.
Sin vender, ese hermano tenía una cuota embargada que el acreedor podía sacar a subasta por mucho menos, una hipoteca que seguía pagando a medias y una deuda de IBI con recargos. Tras la venta, tiene dinero y ninguna deuda ligada a esa casa.
Firma
Cómo se cancelan las cargas en la notaría
01
Nota simple actualizada y certificados de deuda
Nota del Registro con todas las cargas, certificado del banco con el saldo de la hipoteca, certificado del administrador de la comunidad y consulta de deudas de IBI en el Ayuntamiento.
02
Cuadro de cargas y precio neto
Con esos datos te damos el precio de tu cuota, el detalle de cada descuento y el neto final por escrito. Sin sorpresas el día de la firma.
03
Contacto con los acreedores
Pedimos al acreedor del embargo la cantidad exacta para cancelar y, si procede, negociamos una quita. Pedimos al banco la carta de cancelación parcial o la subrogación.
04
Pagos en el acto de la firma
En la notaría se entregan cheques o transferencias a cada acreedor por su importe y a ti por el neto. El notario incorpora las cartas de pago a la escritura.
05
Cancelación registral
Con las cartas de pago y los mandamientos judiciales, se cancelan las anotaciones en el Registro. Lo tramitamos nosotros; a ti no te cuesta nada.
Tu caso
Qué haríamos nosotros en tu caso
Lo primero es ver la nota simple. Con ella sabemos qué cargas hay y si son de toda la casa o solo de tu cuota. Después calculamos el valor de mercado y aplicamos el factor según la situación. Te mandamos la oferta por escrito en 48 horas con el cuadro de cargas y el neto que cobrarías, para que puedas decidir con los números delante.
Si el embargo es por una deuda que está en vía ejecutiva, nos movemos rápido para evitar que se señale subasta de tu cuota: hablamos con el acreedor, acordamos el importe de cancelación y firmamos en dos a cuatro semanas. Si la suma de las cargas supera el valor de tu cuota, te lo decimos con claridad y vemos si una quita hace viable la venta. Los gastos de notaría, gestión y cancelaciones registrales van a nuestro cargo.
Averigua cuánto cobrarías limpio
Mándanos la nota simple o la dirección. En 48 horas tienes el cuadro de cargas y el precio neto por escrito.
Pedir precio neto por mi parteCasos especiales
Situaciones que requieren más cuidado
Ya hay fecha de subasta de tu cuota
Todavía se puede vender hasta que se celebre, pagando al acreedor con el precio. Hay que actuar en días, no en semanas. Llámanos cuanto antes.
Embargo de una cuota →La hipoteca está impagada
Si el banco ha iniciado ejecución sobre toda la casa, la venta de tu cuota tiene que incluir la regularización de la deuda o un acuerdo con el banco. Estudiamos cada caso con la entidad.
Vender con hipoteca →Las deudas son del otro copropietario
Un embargo sobre su cuota no afecta a la tuya. Vendes tu parte limpia y el comprador convive con el embargo del otro. Tu precio no baja por sus deudas.
Deudas de la herencia sin partir
Antes de vender tu cuota hay que saber si la herencia tiene más deudas que bienes. Se puede aceptar a beneficio de inventario para no responder con tu patrimonio. Lo vemos antes de ofertar.
Cierre
Lo que conviene tener claro antes de empezar
El precio neto es el que importa. Una oferta más alta con cargas sin calcular puede acabar en menos dinero que una oferta neta clara.
Las cargas no se esconden. Aparecen en la nota simple el día de la firma. Mejor tenerlas en el cuadro desde el principio.
El tiempo juega en contra con un embargo. Cada mes suma intereses y costas, y acerca la subasta. Cuanto antes se cierre, más cobras.
Vender tu cuota no te libra de deudas que no estén ligadas a ella. Un préstamo personal sin embargo anotado sigue siendo tuyo. Lo que se cancela es lo que grava la cuota.
Puedes comparar. Nuestra oferta es por escrito, sin exclusividad ni compromiso. Tienes la horquilla general en la página sobre cuánto pagan por un proindiviso.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre vender tu parte de una casa con deudas o embargo
¿Se puede vender la parte de una casa que tiene un embargo?
Sí. El embargo se cancela en la misma firma pagando al acreedor con parte del precio. Si el embargo es sobre la cuota de otro copropietario, no afecta a la tuya.
¿Qué pasa con la hipoteca si vendo mi parte de la casa?
Se descuenta de tu precio la parte proporcional de la deuda pendiente y en la notaría se amortiza o el comprador se subroga en tu lugar, siempre que el banco lo acepte. El objetivo es que tu nombre salga del préstamo.
¿Quién paga el IBI atrasado al vender mi parte?
Lo pendiente se liquida en la firma y se descuenta de quien lo deba según su cuota. El Ayuntamiento puede reclamar el total a cualquier titular, por eso conviene dejarlo a cero antes de transmitir.
¿Puedo vender mi parte si las deudas superan lo que vale?
Solo si el acreedor acepta una quita o si tú aportas la diferencia. Lo estudiamos con el acreedor antes de hacerte la oferta y te decimos con claridad si es viable.
¿Cuánto tardan en cancelar un embargo tras la venta?
El pago se hace el día de la firma y la cancelación registral tarda entre dos y ocho semanas, según el juzgado o la administración que emita el mandamiento. Lo tramitamos nosotros.
¿Me podéis dar precio sin tener la nota simple?
Podemos darte una horquilla con la dirección, pero el precio neto exige ver las cargas. La nota simple cuesta unos euros y la pedimos nosotros si nos autorizas.
Pide tu oferta
Vender casa con deudas: te damos precio por tu parte en 48 h
Compramos tu parte con hipoteca, embargo o deudas. Precio neto por escrito en 48 horas, cancelación de cargas en la firma y cobro al contado. Gastos a nuestro cargo.
613431439 Escribir por WhatsApp