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Casa heredada no inscrita en el registro
Casa heredada no inscrita en el Registro: cómo regularizarla y vender tu parte
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Sí, puedes vender tu parte de una casa heredada no inscrita en el Registro de la Propiedad. La propiedad se adquiere por la herencia, no por la inscripción. El problema es que casi ningún comprador la quiere así. Antes hay que inmatricular la finca o reanudar el tracto, y eso cuesta de 1.500 a 4.000 € y tarda de tres a nueve meses. Nosotros la compramos tal cual y asumimos la regularización.
Compramos aunque no esté inscrita
Oferta por escrito en 48 h
Expediente a nuestro cargo
¿La casa sigue a nombre del abuelo?
Te damos precio por tu parte aunque la finca no aparezca en el Registro. Nosotros regularizamos.
Diagnóstico
Tres situaciones distintas de casa heredada no inscrita en el Registro
Cuando alguien nos dice que su casa heredada no está inscrita en el Registro, preguntamos siempre lo mismo. ¿A cuál de estos tres casos se refiere? Cada uno tiene un trámite y un coste distintos.
La casa está a nombre del fallecido
La finca sí está inscrita, pero a nombre de tu padre o tu madre. Falta inscribir la herencia: escritura de adjudicación, Sucesiones y plusvalía. Es el caso más sencillo y lo tratamos en nuestro artículo sobre vender una herencia sin escriturar.
Vender una herencia sin escriturar →La casa está a nombre del abuelo
Hay dos herencias sin inscribir, o más. El tracto sucesivo está interrumpido y hay que reconstruirlo: inscribir las herencias en cadena o tramitar un expediente de reanudación del tracto.
La casa no aparece en el Registro
Nunca se inmatriculó. Es habitual en casas de pueblo, cortijos y viviendas construidas por la familia hace décadas. Hace falta una inmatriculación, por doble título o por expediente de dominio.
En los tres casos la casa heredada no inscrita en el Registro es tuya igualmente, en la proporción que te corresponda. Lo que te falta es el papel que lo demuestra frente a terceros.
Fundamento
Por qué puedes ser dueño sin estar inscrito
En España la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria para ser dueño. El artículo 609 del Código Civil dice que la propiedad se adquiere, entre otras formas, por sucesión testada e intestada. Es decir, desde el fallecimiento y la aceptación eres propietario de tu cuota, haya o no inscripción.
El Registro protege, no crea. Sirve para que un tercero pueda confiar en lo que allí consta y para que un banco conceda hipoteca. Por eso una casa heredada no inscrita en el Registro se puede vender en documento privado o en escritura. Sin embargo, el comprador no podrá inscribirla hasta que se regularice el tracto.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige el tracto sucesivo. Para inscribir a tu nombre, la finca tiene que estar antes a nombre de quien te la transmitió. Si el historial se quedó en el abuelo, hay que rellenar los eslabones que faltan o acudir a un expediente notarial que los sustituya. Esa es la razón de que una casa heredada no inscrita en el Registro a nombre del abuelo sea tan difícil de vender.
Coste y plazos
Cuánto cuesta y cuánto tarda regularizar la casa heredada en el Registro
Cifras orientativas para una casa de pueblo de 120.000 € heredada por tres hermanos. Varían según notaría, comunidad autónoma y si hay impuestos pendientes.
Trámite
Coste y plazo orientativos
Inscribir una herencia pendiente
Escritura de adjudicación: 600 a 1.200 €. Registro: 200 a 400 €. Más Sucesiones y plusvalía si no han prescrito. De uno a tres meses.
Dos herencias en cadena, abuelo y padre
Dos adjudicaciones, a menudo en la misma escritura. 1.200 a 2.500 € de notaría y Registro, más los impuestos de cada herencia. De dos a cinco meses.
Expediente de reanudación del tracto, artículo 208 LH
Acta notarial con citación a los titulares registrales o a sus herederos. 1.500 a 3.000 €. De cuatro a nueve meses.
Inmatriculación por doble título, artículo 205 LH
Necesita un título previo de al menos un año de antigüedad. 1.000 a 2.000 € más la certificación catastral. De dos a cuatro meses.
Expediente de dominio notarial, artículo 203 LH
Cuando no hay título previo. Notificación a colindantes y al Ayuntamiento. 2.000 a 4.000 € con el técnico para la georreferenciación. De cuatro a nueve meses, más si alguien se opone.
A todo esto suma la posible sanción por presentar Sucesiones fuera de plazo. Se libra quien acredita que han pasado más de cuatro años y seis meses desde el fallecimiento, porque el impuesto está prescrito. Si la casa lleva veinte años sin inscribir, lo normal es que las dos herencias estén prescritas.
Procedimiento
Cómo se inmatricula o se reanuda el tracto paso a paso
Regularizar una casa heredada no inscrita en el Registro sigue un camino que depende del caso, pero las etapas se parecen. Un notario con experiencia en fincas de pueblo ahorra meses.
01
Reunir títulos y certificados
Hacen falta varios. Certificados de defunción y de últimas voluntades de cada fallecido. También los testamentos o las declaraciones de herederos, la nota simple y la certificación catastral descriptiva y gráfica.
02
Comprobar Catastro y realidad
Es un paso clave. Si la superficie o los linderos del Catastro no coinciden con la realidad, hace falta un técnico. Él redacta el informe de validación gráfica; sin ese paso el Registro rechaza la inmatriculación.
03
Liquidar los impuestos pendientes
Sucesiones de cada herencia, aunque estén prescritas, y plusvalía municipal. El notario y el registrador exigen la acreditación.
04
Firmar la escritura o iniciar el expediente
Depende del caso. Adjudicación de herencia si el tracto se puede reconstruir, o acta notarial de dominio o de reanudación si no. El notario notifica a los interesados y a los colindantes.
05
Inscribir y esperar la protección plena
El Registro inscribe. En las inmatriculaciones, la protección frente a terceros se completa pasados dos años, según el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Si alguno de los coherederos no colabora, el expediente se complica, porque todos tienen que firmar la adjudicación. En ese caso queda la vía judicial de división de herencia.
Papeles
Documentos que vas a necesitar
Antes de pedir cita en la notaría, reúne esto. Cuanto más completo llegues, menos sesiones y menos coste.
Certificado de defunción de cada persona de la cadena: abuelo, padre o madre.
Certificado de últimas voluntades de cada fallecido y copia autorizada del testamento, o acta de declaración de herederos si no lo había.
Escritura o documento privado por el que el abuelo compró o recibió la casa, si existe. Es el título previo que permite la inmatriculación por doble título.
Certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada y recibos del IBI de los últimos años, que acreditan la posesión.
Nota simple del Registro o certificación negativa de que la finca no está inscrita.
Autoliquidaciones de Sucesiones de cada herencia, aunque sea para acreditar la prescripción.
Si falta el título del abuelo, no te preocupes. Con la posesión acreditada por recibos y testigos se abre el expediente de dominio, que es más largo pero igual de válido. Con esos papeles, cualquier notario puede decirte cómo inscribir la casa heredada no inscrita en el Registro y cuánto te va a costar.
Nuestra compra
Se puede vender la parte de una casa heredada no inscrita: lo que hacemos nosotros
Un particular casi nunca compra una casa heredada no inscrita en el Registro, y menos una cuota de ella. Su banco no le da hipoteca y su abogado le dice que espere. Por eso los herederos acaban dejando pasar los años.
Nosotros sí compramos. Valoramos la casa, calculamos el coste de la regularización y lo descontamos de la oferta. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu cuota. El porcentaje depende del estado de la finca y de los papeles. En la casa de pueblo de 120.000 € entre tres hermanos, tu tercio vale 40.000 €. La oferta estaría entre 16.000 y 28.000 €, menos la parte de la regularización que te corresponde.
Firmamos en notaría en dos a cuatro semanas. Si la herencia está sin aceptar, lo hacemos en el mismo acto: aceptas, te adjudicas tu cuota y nos la vendes. Después, el expediente de dominio o de reanudación del tracto lo tramitamos nosotros, con nuestro notario y a nuestro cargo. Tú cobras en la firma y la casa heredada no inscrita en el Registro deja de ser tu problema.
Siguiente paso
¿Prefieres que nos ocupemos nosotros del papeleo?
Dinos en qué pueblo está la casa, a nombre de quién figura y cuántos herederos sois. Con eso valoramos tu parte, aunque la finca no aparezca en el Registro.
Pide precio por tu parte sin inscribir
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Quiero mi ofertaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre casa heredada no inscrita en el registro
¿Puedo vender una casa heredada que no está inscrita en el Registro?
Sí, la venta es válida porque la propiedad se adquiere por la herencia, no por la inscripción. El problema es práctico: el comprador no podrá inscribir ni hipotecar hasta que se regularice el tracto, así que la mayoría no compra. Nosotros sí, descontando el coste de la regularización.
¿Qué es el expediente de dominio y cuánto cuesta?
Es el procedimiento notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria para inscribir por primera vez una finca que no consta en el Registro. Incluye notificaciones a colindantes y al Ayuntamiento. De forma orientativa cuesta entre 2.000 y 4.000 € con el técnico, y tarda de cuatro a nueve meses.
¿Qué diferencia hay entre inmatricular y reanudar el tracto?
Inmatricular es inscribir una finca que nunca ha estado en el Registro. Reanudar el tracto es inscribir una finca que sí está inscrita, pero a nombre de alguien anterior, normalmente un abuelo, cuando faltan eslabones. El segundo se tramita por el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
¿Tengo que pagar Sucesiones de la herencia del abuelo si han pasado treinta años?
Si han pasado más de cuatro años y seis meses desde el fallecimiento, el impuesto ha prescrito. No lo pagas, pero sí tienes que presentar la autoliquidación para que el notario y el registrador acrediten la prescripción. La plusvalía municipal prescribe igual.
¿Qué pasa si el Catastro dice que la casa mide más o menos de lo real?
El Registro exige que la descripción coincida con la certificación catastral o con un informe de validación gráfica alternativa. Si no coincide, un técnico hace la medición y el informe, con un coste orientativo de 300 a 800 €, y se rectifica el Catastro antes o durante el expediente.
¿Compráis la parte de una casa que está a nombre de mi abuelo?
Sí. Valoramos la casa y la situación registral, calculamos el coste de las herencias pendientes y del expediente de reanudación del tracto y te hacemos una oferta por escrito en 48 horas. Firmamos en notaría y nos encargamos del resto.
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