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Ejemplo de extinción de condominio
Ejemplo de extinción de condominio con cifras: tres casos resueltos paso a paso
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Una extinción de condominio sobre una cuota de 100.000 euros cuesta entre 1.500 y 3.000 euros entre AJD, notario y registro, además de la compensación. Aquí tienes tres ejemplos reales resueltos con tablas: dos hermanos sin hipoteca, una pareja con hipoteca y tres hermanos con el usufructo del padre. Y el método para calcular el tuyo. Si no hay acuerdo, compramos tu cuota.
Tres casos con tabla
Método para tu caso
Compramos si no hay acuerdo
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Método
Cómo calcular una extinción de condominio en cinco pasos
Los tres casos de abajo siguen el mismo método. Si quieres calcular el tuyo, aplica estos pasos con tus cifras. Todos los importes son orientativos para 2026 y cambian según comunidad autónoma, notaría y valor declarado.
01
Valor del inmueble
Pactado entre las partes, nunca por debajo del valor de referencia de Catastro, que es el mínimo que acepta Hacienda para el AJD.
02
Valor neto
Valor del inmueble menos la hipoteca pendiente que asume el adjudicatario y menos las deudas de comunidad o derramas aprobadas.
03
Compensación
Valor neto multiplicado por la cuota de cada uno de los que salen. Se ajusta con lo que cada uno pagó de más en IBI, comunidad o cuotas de hipoteca.
04
AJD
Tipo de la comunidad autónoma aplicado al valor de la cuota adjudicada, no al valor total del inmueble. Lo paga el adjudicatario.
05
Notaría, registro y gestoría
Arancel notarial según el valor declarado, inscripción en el Registro y gestoría opcional. Suele pagarlo el adjudicatario salvo pacto.
Caso 1
Dos hermanos sin hipoteca: piso heredado en Madrid de 220.000 euros
Ana y Luis heredan el piso de su madre al 50 %. Ana quiere quedárselo y Luis quiere su dinero. El piso no tiene hipoteca. El valor de referencia de Catastro es 205.000 euros y pactan 220.000, que es lo que vale en el mercado. Luis pagó 2.400 euros de IBI y comunidad en los dos últimos años mientras Ana vivía en el piso.
Concepto
Cálculo e importe
Valor neto
220.000 euros. No hay hipoteca ni deudas.
Cuota de Luis
50 % de 220.000: 110.000 euros.
Ajuste por gastos adelantados
Luis cobra además los 2.400 euros que pagó de más. Compensación total: 112.400 euros.
AJD (Madrid, 0,75 %)
0,75 % sobre 110.000 euros de cuota adjudicada: 825 euros. Lo paga Ana.
Notaría
Unos 700 euros con copias.
Registro y gestoría
Unos 300 euros de registro y 300 de gestoría.
Total gastos de Ana
Unos 2.125 euros además de los 112.400 de compensación.
IRPF de Luis
Su cuota se valoró en la herencia en 100.000 euros hace tres años. Cobra 110.000 por la cuota: ganancia de 10.000 euros que tributa al 19 % en la renta del año siguiente, unos 1.900 euros.
Ana necesita 114.525 euros en efectivo. Si no los tiene, pedirá una hipoteca sobre el piso, ya a su nombre. Si el banco no se la concede, el caso se queda bloqueado. Luis podría entonces vender su 50 % a un tercero: nosotros pagaríamos entre 44.000 y 77.000 euros al contado, menos que la compensación, pero en dos a cuatro semanas y sin depender de Ana.
Caso 2
Pareja con hipoteca: casa en Valencia de 260.000 euros tras la separación
Marta y Jorge compraron juntos sin estar casados, al 50 %, con una hipoteca de la que quedan 140.000 euros. Se separan. Jorge se queda la casa y asume toda la hipoteca. El valor de referencia es 240.000 y pactan 260.000. Marta pagó sola seis cuotas de hipoteca de 800 euros después de irse.
Concepto
Cálculo e importe
Valor neto
260.000 menos 140.000 de hipoteca: 120.000 euros.
Cuota de Marta
50 % de 120.000: 60.000 euros.
Ajuste por cuotas pagadas
Marta pagó 4.800 euros de los que a Jorge le correspondían 2.400. Compensación total: 62.400 euros.
Compensación real
Jorge asume los 70.000 euros de hipoteca que correspondían a Marta y le paga 62.400 euros en dinero.
AJD (Comunidad Valenciana, 1,5 %)
Base: valor de la cuota adjudicada, 130.000 euros (50 % de 260.000). 1,5 %: 1.950 euros. Lo paga Jorge.
Novación de la hipoteca
El banco libera a Marta como deudora. Puede cobrar comisión de novación de entre el 0 % y el 1 % del capital: hasta 1.400 euros. La novación por cambio de deudor tributa por AJD solo si hay ampliación de capital o cambio de plazo.
Notaría, registro y gestoría
Unos 1.400 euros entre la escritura de extinción, la novación y las inscripciones.
Total gastos de Jorge
Entre 3.400 y 4.800 euros además de los 62.400 de compensación y de asumir la deuda.
La clave del caso es que el banco tiene que aceptar a Jorge como único deudor de 140.000 euros. Si sus ingresos no llegan al ratio de endeudamiento que exige la entidad, no hay novación y Marta sigue atada a la hipoteca aunque firme la extinción. En nuestra guía sobre extinción de condominio con hipoteca explicamos cómo se resuelve. Y si Jorge no consigue el préstamo, Marta puede vendernos su 50 % con la hipoteca incluida: compramos cuotas con carga y descontamos la deuda del precio.
Caso 3
Tres hermanos con el usufructo del padre: piso en Sevilla de 180.000 euros
Al morir la madre, sus tres hijos heredan la nuda propiedad de la mitad del piso a partes iguales y el padre, de 78 años, conserva el usufructo de esa mitad y la plena propiedad de la otra mitad. Carlos, uno de los hijos, quiere quedarse la cuota de sus dos hermanos. El padre conserva su parte. Valor de referencia: 170.000 euros. Pactan 180.000.
Concepto
Cálculo e importe
Valor de la mitad heredada
90.000 euros (50 % de 180.000).
Valor del usufructo del padre
Regla fiscal: 89 menos la edad del usufructuario, mínimo 10 %. 89 menos 78 = 11 %. Usufructo: 9.900 euros. Nuda propiedad: 80.100 euros.
Cuota de nuda propiedad de cada hermano
80.100 entre tres: 26.700 euros cada uno.
Compensación que paga Carlos
26.700 euros a cada hermano: 53.400 euros en total.
AJD (Andalucía, 1,2 %)
1,2 % sobre 53.400 euros de nuda propiedad adquirida: unos 641 euros. Lo paga Carlos.
Notaría, registro y gestoría
Unos 1.100 euros. El valor es menor y el arancel baja.
Total gastos de Carlos
Unos 1.750 euros además de los 53.400 de compensación.
Situación final
Carlos tiene la nuda propiedad del 50 % y el padre, el usufructo de ese 50 % y la plena propiedad del otro 50 %. El condominio entre hermanos se ha extinguido, pero Carlos no puede usar ni vender el piso entero sin el padre.
Este caso enseña dos cosas. La primera, que el usufructo reduce la compensación porque lo que se adjudica es nuda propiedad, no pleno dominio. La segunda, que una extinción puede dejar al adjudicatario con un derecho que no le sirve de mucho mientras viva el usufructuario. Si lo que uno de los hermanos quiere es dinero, vender su nuda propiedad es una salida: compramos nuda propiedad y cuotas con usufructo ajeno.
Resumen
Cuánto cuesta una extinción de condominio según el caso
Caso 1, dos hermanos sin hipoteca en Madrid: 2.125 euros de gastos sobre una compensación de 112.400. El 1,9 % de la compensación.
Caso 2, pareja con hipoteca en Valencia: entre 3.400 y 4.800 euros de gastos sobre una compensación de 62.400 más 70.000 de deuda asumida. Entre el 2,6 % y el 3,6 % del valor de la cuota.
Caso 3, tres hermanos con usufructo en Sevilla: 1.750 euros de gastos sobre una compensación de 53.400. El 3,3 %.
Regla rápida: entre el 1,5 % y el 4 % del valor de la cuota adjudicada, según comunidad y si hay hipoteca. La misma operación hecha como compraventa con ITP costaría entre el 7 % y el 12 %.
Lo que no entra en estas cifras: el IRPF del que sale si hay ganancia, y el coste de tasación si la hay, entre 250 y 450 euros.
Si falla el acuerdo
Qué pasa cuando los números cuadran pero el dinero no llega
En los tres casos hay un punto en común: el adjudicatario tiene que reunir decenas de miles de euros o conseguir que el banco los preste. Cuando no lo consigue, el que quería salir se queda dentro del condominio pagando gastos y esperando. Nosotros compramos esa cuota con fondos propios, tenga hipoteca, usufructo o un hermano viviendo dentro. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional, menos que una compensación entre familia, pero al contado, en notaría y en dos a cuatro semanas.
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Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre ejemplo de extinción de condominio
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio de 100.000 euros?
Entre 500 y 1.500 euros de AJD según comunidad, 600 a 900 de notaría, 150 a 400 de registro y 250 a 400 de gestoría si la usas. Entre 1.500 y 3.000 euros en total, más la compensación al que sale.
¿Existe una calculadora de extinción de condominio fiable?
Las calculadoras de internet suelen aplicar el AJD sobre el valor total en lugar de sobre la cuota adjudicada, y no restan la hipoteca. Usa el método de cinco pasos de esta entrada con tus cifras y contrasta con el notario.
¿El AJD se calcula sobre el valor del piso o sobre la parte que me adjudico?
Sobre la parte que adquieres. Es doctrina del Tribunal Supremo desde 2018. Si te quedas el 50 % que no tenías sobre un piso de 200.000 euros, la base es 100.000.
¿Cómo se valora el usufructo en una extinción de condominio?
Con la regla fiscal: 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje sobre el valor del bien, con un mínimo del 10 %. El resto es la nuda propiedad, que es lo que se adjudica entre los hermanos.
¿Qué pasa con la hipoteca en el ejemplo de la pareja?
El que se queda la casa asume toda la deuda y eso cuenta como parte de la compensación. Pero el banco tiene que aceptar liberar al otro deudor; si no lo hace, sigue respondiendo del préstamo.
¿Cuánto pagaríais vosotros por mi cuota en el caso 1?
Por un 50 % de un piso de 220.000 euros vacío o con un hermano dentro, entre 44.000 y 77.000 euros al contado, según ciudad, ocupación y estado. Oferta por escrito en 48 horas y sin compromiso.
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