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Extinción de condominio con hipoteca
Extinción de condominio con hipoteca: qué pide el banco y qué hacer si dice que no
La escritura de extinción de condominio no te saca de la hipoteca. Para dejar de ser deudor necesitas que el banco acepte una novación o una subrogación, y no siempre lo hace. Aquí tienes el procedimiento real y la alternativa cuando el banco bloquea.
Novación y subrogación explicadas
Qué hacer si el banco deniega
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La clave
Propiedad e hipoteca son dos contratos distintos
Cuando compráis un piso entre dos, firmáis dos cosas: la compraventa (sois copropietarios al 50 %) y el préstamo hipotecario (sois codeudores solidarios del 100 %). La extinción de condominio modifica la primera: uno pasa a tener el 100 % del piso. Pero no toca la segunda: aunque ya no seas propietario, sigues respondiendo de toda la deuda frente al banco.
Por eso la extinción de condominio con hipoteca tiene siempre un segundo acto: conseguir que el banco libere al que sale. Sin eso, firmar la extinción es un error que se paga durante veinte años.
Las dos vías
Novación o subrogación: cómo salir de la hipoteca
Vía
Qué es, qué cuesta y cuándo la acepta el banco
Novación con liberación de deudor
El banco modifica el préstamo actual para dejar un solo titular. Exige un estudio de solvencia del que se queda como si pidiera la hipoteca de cero. Coste: comisión de novación (0 % a 1 %), notaría y registro, y AJD si cambia el plazo o el capital. Es la más barata cuando el banco acepta.
Subrogación a otro banco
Otro banco asume la hipoteca con un solo titular, normalmente mejorando condiciones. Útil cuando el banco actual deniega. Coste: comisión de subrogación (hasta 0,5 % los cinco primeros años), tasación nueva y gastos de la nueva entidad.
Cancelar y abrir una hipoteca nueva
El que se queda pide un préstamo nuevo por el capital pendiente más la compensación al que sale. Es la única vía cuando el que se queda necesita financiar la compensación. Coste: cancelación, nueva hipoteca y AJD completo.
Procedimiento
Pasos de la extinción de condominio con hipoteca
01
Pedir al banco el estudio de solvencia
Antes de ir al notario. El que se queda presenta nóminas, declaración de la renta y deudas. El banco tarda de dos a seis semanas.
02
Calcular la compensación neta
Valor del piso menos capital pendiente, dividido por la cuota del que sale. Ejemplo: piso de 250.000 €, deuda de 150.000 €, dos titulares al 50 %: compensación de 50.000 €.
03
Firmar extinción y novación el mismo día
Dos escrituras en el mismo acto, con el apoderado del banco presente. Nunca firmes la extinción sin la liberación de deuda en la misma mesa.
04
Liquidar AJD e inscribir
AJD de la extinción sobre la cuota adjudicada y, si procede, de la novación. Registro de ambas escrituras.
Cuando el banco dice no
El banco deniega la novación: qué opciones te quedan
Es la situación más frecuente tras un divorcio: el que quiere quedarse con la casa no tiene ingresos suficientes para asumir la hipoteca en solitario. El banco deniega, la extinción no se puede firmar y el que quiere salir sigue atado a una hipoteca de una casa en la que no vive.
Las salidas realistas son dos. Vender el piso entero de acuerdo, cancelar la hipoteca y repartir, que exige que el otro acepte irse. O vender tu cuota a un tercero: compramos tu parte, destinamos el precio a liquidar el tramo de hipoteca que te corresponde y gestionamos tu salida del préstamo en la misma firma. Tú dejas de ser propietario y deudor en un solo acto, sin depender del estudio de solvencia de tu expareja.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la extinción de condominio con hipoteca
¿Se puede hacer la extinción de condominio sin el consentimiento del banco?
Sí, la escritura de extinción se puede firmar sin el banco. Pero el que sale seguirá siendo deudor de toda la hipoteca. Por eso no se recomienda nunca sin la liberación de deuda simultánea.
¿Qué pasa si el otro deja de pagar la hipoteca después de la extinción?
Si no te han liberado del préstamo, el banco te reclamará a ti y podrá embargar tus bienes, aunque ya no seas dueño del piso. Es el riesgo que hay que evitar a toda costa.
¿La extinción de condominio con hipoteca paga AJD dos veces?
Paga AJD por la extinción (sobre el valor de la cuota adjudicada). La novación paga AJD solo si modifica plazo o capital; el cambio de deudor por sí solo está exento en la mayoría de los casos. Lo confirmamos con la notaría de tu zona.
¿Podéis comprar mi mitad si la hipoteca es mayor que el valor de mi parte?
Depende de la cifra. Si la deuda supera el valor del piso, la operación no es viable para nadie. Si hay margen, aunque sea pequeño, compramos y cancelamos tu tramo en la firma. Pide la oferta y lo calculamos sin coste.
¿Cuánto tarda la extinción de condominio con hipoteca?
De uno a tres meses, el tiempo que tarda el banco en estudiar la solvencia y preparar la novación. Vendernos tu cuota tarda de dos a cuatro semanas desde la oferta.
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