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Escritura de extinción de condominio
Escritura de extinción de condominio: qué contiene, documentos y quién firma
Actualizado el 23 de octubre de 2026
La escritura de extinción de condominio es el documento notarial en el que los copropietarios acuerdan que uno se quede el inmueble entero y los demás reciban su compensación. Te explicamos cláusula a cláusula qué lleva, qué papeles pedirá el notario y quién tiene que ir a firmar. Si uno de los copropietarios no quiere firmar, compramos tu cuota y resolvemos el bloqueo.
Cláusula a cláusula
Lista de documentos completa
Salida si alguien no firma
¿Alguien se niega a firmar la escritura?
No necesitas su firma para vender tu cuota. Te damos precio por escrito en 48 horas.
Documentos
Documentos necesarios para la escritura de extinción de condominio
El notario necesita acreditar quién es dueño de qué, cuánto vale, qué cargas tiene y cómo se va a pagar la compensación. Esta es la lista que te pedirá la notaría o la gestoría antes de fijar fecha. Si falta algo, la firma se retrasa semanas.
DNI o NIE en vigor de todos los copropietarios. Si alguno es extranjero sin NIE, hay que obtenerlo antes.
Título de propiedad: la escritura de compra, la de adjudicación de herencia o la sentencia de divorcio con la liquidación de gananciales. Si la herencia no está inscrita, primero hay que hacer la adjudicación hereditaria.
Nota simple reciente del Registro de la Propiedad. La pide el propio notario, pero conviene llevar una para detectar cargas o embargos que nadie recordaba.
Último recibo del IBI y referencia catastral. Sirve para identificar la finca y para que el notario compruebe el valor de referencia.
Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago, firmado por el administrador o el presidente. Obligatorio salvo que el adjudicatario renuncie expresamente a exigirlo.
Certificado de deuda pendiente del banco si hay hipoteca, y la autorización de la entidad si el que sale va a dejar de ser deudor.
Certificado de eficiencia energética en vigor. Se exige en transmisiones de vivienda y muchos notarios lo piden también en extinciones.
Justificante del medio de pago de la compensación: transferencia, cheque bancario o documento de asunción de deuda. El notario lo incorpora a la escritura.
Tasación o valoración si el valor pactado difiere mucho del valor de referencia, para justificarlo ante Hacienda.
Contenido
Qué contiene una escritura de extinción de condominio cláusula a cláusula
Las escrituras de extinción tienen una estructura muy parecida en toda España. No copies un modelo de internet: el notario redacta el suyo con los datos de tu caso. Lo que sí te ayuda es saber qué va en cada parte para revisar el borrador antes de firmar.
01
Comparecencia
Identifica a todos los copropietarios con nombre, DNI, estado civil, régimen económico matrimonial y domicilio. Si alguien actúa con poder, se reseña el poder. Si el adjudicatario casado en gananciales paga con dinero ganancial, se hace constar.
02
Exposición: descripción de la finca y título
Describe el inmueble como consta en el Registro: dirección, superficie, linderos, cuota de participación en la comunidad, referencia catastral, datos registrales. A continuación explica cómo adquirió cada uno su cuota y en qué proporción.
03
Exposición: cargas y situación
Declara si la finca está libre de cargas o tiene hipoteca, con el capital pendiente. Declara si está arrendada u ocupada, y si está al corriente de la comunidad y del IBI.
04
Estipulación de extinción y adjudicación
Es el núcleo. Los comuneros manifiestan que el bien es indivisible o que desmerece mucho por su división, acuerdan extinguir la comunidad y adjudican el pleno dominio del 100 % a uno de ellos, al amparo de los artículos 400, 404 y 1062 del Código Civil.
05
Valoración y compensación
Fija el valor del inmueble, el valor de cada cuota y la compensación que el adjudicatario paga a cada uno de los que salen. Especifica el medio de pago con número de cuenta o cheque, o la asunción de la hipoteca como pago. Si hay aplazamiento, el calendario y las garantías.
06
Manifestaciones fiscales y cierre
El notario advierte del AJD, de la plusvalía municipal y de la ganancia en IRPF, indica quién asume los gastos notariales, registrales y de gestoría, y solicita la inscripción en el Registro. Termina con la lectura y las firmas.
Firmantes
Quién tiene que firmar la escritura y qué pasa si alguien no puede ir
Firman todos los copropietarios sin excepción, porque la extinción es un acto de disposición que exige unanimidad. No vale la mayoría de cuotas: si uno de cinco hermanos no firma, no hay extinción. Firman también los cónyuges de los copropietarios casados en gananciales cuando la cuota tiene ese carácter, y el representante del banco si la hipoteca se nova o se libera a uno de los deudores en el mismo acto.
Si alguien vive lejos o está enfermo, puede otorgar un poder notarial especial a otra persona para que firme en su nombre. El poder se hace ante cualquier notario, incluso en el extranjero ante el cónsul, y cuesta entre 40 y 80 euros. Si un copropietario es menor o está incapacitado, firma su representante legal y, cuando hay compensación, suele hacer falta autorización judicial previa. Si uno de los comuneros ha fallecido, sus herederos tienen que aceptar la herencia e inscribirse antes de poder firmar.
Lo que no existe es la extinción forzosa por escritura. Si un copropietario se niega, el camino es la acción de división de cosa común en el juzgado, que tarda de uno a tres años y suele acabar en subasta. O la otra salida: cada copropietario puede vender su cuota a un tercero sin pedir permiso a nadie, según el artículo 399 del Código Civil.
Tras la firma
Qué se hace con la escritura después de firmar
Liquidar el AJD en 30 días hábiles
El adjudicatario presenta el modelo 600 en la comunidad autónoma y paga entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor de la cuota adjudicada. Sin el justificante de pago, el Registro no inscribe.
Impuestos y notario →Comunicar al ayuntamiento
Aunque la extinción pura no devenga plusvalía municipal, muchos ayuntamientos exigen una declaración en 30 días para dejar constancia de la no sujeción. Evita requerimientos posteriores.
Inscribir en el Registro de la Propiedad
La copia autorizada se presenta en el Registro con el impuesto liquidado. La inscripción tarda de dos a cuatro semanas y cuesta entre 150 y 400 euros según el valor. A partir de ahí, el adjudicatario consta como único dueño.
Avisar al banco, a la comunidad y a Catastro
El banco actualiza los titulares del préstamo si hubo novación. La comunidad de propietarios cambia el titular de los recibos. Catastro se actualiza de oficio con la comunicación del notario, pero conviene comprobarlo.
Coste
Cuánto cuesta la escritura de extinción de condominio
La escritura se paga por arancel notarial, que es el mismo en toda España y depende del valor declarado. Cifras orientativas para 2026 sobre una extinción con compensación, sin contar impuestos.
Concepto
Importe orientativo
Honorarios del notario
Entre 500 y 900 euros para valores entre 100.000 y 300.000 euros. Incluye folios, copias autorizadas y una copia simple.
Registro de la Propiedad
Entre 150 y 400 euros según el valor de la cuota adjudicada.
Gestoría
Entre 250 y 400 euros si se encarga la liquidación de impuestos y la inscripción. Es opcional: puedes hacerlo tú.
Poder notarial, si hace falta
Entre 40 y 80 euros por cada poder.
Nota simple y certificados
Entre 10 y 50 euros en total.
Los gastos los paga, por costumbre y salvo pacto en contra, el adjudicatario, que es quien se beneficia de la inscripción. En la escritura puede pactarse otro reparto. Tienes el detalle del arancel por tramos en nuestra entrada sobre cuánto cobra el notario por una extinción de condominio.
Bloqueo
Si no se consigue firmar la escritura, vende tu cuota
Hay escrituras que no llegan a firmarse nunca: un hermano que no responde, una expareja que no consigue la hipoteca, un copropietario que pide una compensación imposible. Mientras tanto, el piso sigue generando IBI, comunidad y discusiones. Tú no estás obligado a esperar. Compramos tu cuota indivisa con fondos propios, sin que los demás tengan que firmar nada, y nos encargamos de la escritura de venta y de sus gastos.
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Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre escritura de extinción de condominio
¿Hace falta notario para una extinción de condominio?
Sí si quieres inscribirla en el Registro de la Propiedad, que es lo normal con inmuebles. Un documento privado vale entre las partes, pero no inscribe ni sirve al banco para cambiar la titularidad de la hipoteca.
¿Pueden firmar la escritura solo algunos copropietarios?
No. La extinción exige la firma de todos. Quien no pueda acudir puede dar un poder notarial a otra persona para que firme en su nombre.
¿Cuánto tarda el notario en preparar la escritura de extinción de condominio?
Con toda la documentación entregada, entre una y dos semanas. Si hay hipoteca y el banco tiene que autorizar la novación, el plazo suele irse a uno o dos meses.
¿Se puede hacer la extinción de condominio en la misma escritura que la herencia?
Sí. Es frecuente otorgar la aceptación y adjudicación de herencia y, en el mismo documento, adjudicar el inmueble a un solo heredero con compensación al resto. Tributa cada parte por su impuesto: Sucesiones y AJD.
¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?
Salvo pacto en contra, el adjudicatario, que es quien se queda el inmueble y necesita la inscripción. Puede pactarse en la escritura un reparto distinto.
¿Qué pasa si un copropietario se niega a firmar?
No puede obligársele por escritura. Las opciones son la acción judicial de división de cosa común o que cada copropietario venda su cuota a un tercero. Nosotros compramos cuotas sin necesidad de que los demás firmen.
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