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Piso heredado con inquilino de renta antigua
Piso heredado con inquilino de renta antigua: qué puedes hacer y cómo vender tu parte
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Un piso heredado con inquilino de renta antigua es una propiedad que no puedes ocupar, apenas renta y casi nadie compra entera. El contrato sigue vivo, puede subrogarse y no admite desahucio por conveniencia. Aun así, tu cuota se puede vender: nosotros compramos partes de pisos con renta antigua en toda España y pagamos al contado.
Explicada la LAU de 1964
Cuánto vale de verdad
Compramos con el inquilino dentro
¿Has heredado un piso con renta antigua?
Dinos la dirección, tu porcentaje y la edad aproximada del inquilino. Te damos precio por tu parte en 48 horas.
Punto de partida
Qué significa heredar un piso con inquilino de renta antigua
Un contrato de renta antigua es el firmado antes del 9 de mayo de 1985, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esa ley imponía la prórroga forzosa. El inquilino podía quedarse mientras quisiera y la renta solo subía lo que la norma permitía. La ley de 1994 mantuvo esos contratos vivos a través de sus disposiciones transitorias. Por eso hoy sigue habiendo pisos alquilados por 150 o 300 euros al mes en el centro de las ciudades.
Cuando heredas uno, heredas también el contrato. El fallecimiento del propietario no lo extingue: los herederos pasan a ser arrendadores con las mismas limitaciones que tenía el fallecido. Un piso heredado con inquilino de renta antigua no se puede ocupar ni alquilar a precio de mercado. Tampoco se puede vender como un piso libre.
Lo primero que conviene hacer es localizar el contrato original, los recibos y los datos del inquilino. Con eso sabrás en qué fase está la prórroga y si cabe alguna subrogación más. Ese dato determina el valor del piso heredado con inquilino de renta antigua más que cualquier otro.
Duración
Quién puede subrogarse y hasta cuándo dura el contrato
La duración de un piso heredado con inquilino de renta antigua depende de las subrogaciones. Las regula la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994. Resumen orientativo; cada contrato tiene su historia.
Situación del inquilino
Qué ocurre con el contrato
Sigue vivo el firmante original
El contrato continúa de forma indefinida mientras pague la renta y use la vivienda.
Fallece y deja cónyuge o pareja de hecho conviviente
El cónyuge se subroga y el contrato sigue indefinidamente mientras viva.
Si fallece y deja hijos que convivían con él
Pueden subrogarse hasta cumplir 25 años, o sin límite si tienen una discapacidad reconocida del 65 % o más.
Muere el cónyuge subrogado
Cabe una segunda subrogación a favor de hijos que convivieran, con el mismo límite de edad. No hay tercera.
Deja de vivir en el piso más de seis meses al año
Es causa de resolución del contrato, aunque hay que probarlo y suele acabar en juicio.
Subarrienda o cede sin permiso
También es causa de resolución según la ley de 1964.
En la práctica, muchos de estos contratos terminarán cuando fallezca el inquilino actual, a menudo una persona de edad avanzada. Pero un inquilino de 70 años puede vivir 25 años más. Nadie debería planificar una herencia alrededor de esa fecha.
Dinero
Renta congelada, IBI y obras: lo que puedes cobrar y lo que no
Un piso heredado con inquilino de renta antigua produce menos de lo que cuesta mantenerlo. Estas son las reglas económicas que se aplican, siempre de forma orientativa.
Actualización por IPC. La ley de 1994 permitió actualizar las rentas antiguas según el IPC, de forma gradual y con límites ligados a los ingresos del inquilino. Muchas no se actualizaron nunca por desconocimiento; puedes reclamarlo hacia el futuro, no hacia atrás.
Repercusión del IBI. El arrendador puede repercutir al inquilino el importe del IBI de la vivienda, previa notificación con los recibos.
Servicios y suministros. El coste de portería, ascensor o comunidad que corresponda a la vivienda también puede repercutirse en la proporción que marca la norma.
Obras de conservación. Las paga el propietario. Puede subir la renta un porcentaje del capital invertido en obras necesarias, con el límite legal.
Derramas extraordinarias. Son del propietario y, en una herencia, se reparten entre los hermanos según su cuota (artículo 393 del Código Civil).
El resultado típico es una renta de 250 euros frente a un IBI de 600 al año. Súmale una comunidad de 80 al mes y una derrama de fachada de 4.000 euros a repartir. El piso no da dinero; lo consume.
Desahucio
Por qué no puedes desahuciar a un inquilino de renta antigua
El inquilino de renta antigua tiene derecho a quedarse. No existe el desahucio por fin de contrato. El contrato no tiene fin mientras haya alguien con derecho a la prórroga o a la subrogación. Solo cabe resolverlo por las causas de la ley de 1964. Son el impago, el subarriendo no autorizado y no ocupar la vivienda más de seis meses al año. También las obras que dañen el edificio y las actividades molestas, insalubres o ilícitas.
La ley de 1964 también preveía denegar la prórroga por necesidad del arrendador o de sus familiares directos de ocupar la vivienda. Es una vía estrecha: exige acreditar la necesidad, cumplir plazos de preaviso y, en ciertos casos, indemnizar al inquilino. Casi nunca compensa en un piso heredado con inquilino de renta antigua que varios hermanos comparten, porque ninguno puede justificar que lo necesita para vivir.
Queda la negociación. Algunos propietarios pactan con el inquilino una indemnización por marcharse. Van de varios miles a varias decenas de miles de euros según la ciudad y la edad. Para eso hace falta dinero y acuerdo entre todos los herederos, dos cosas que suelen faltar.
Valor
Cuánto vale un piso heredado con inquilino de renta antigua
El mercado valora estos pisos como una inversión a largo plazo, no como una vivienda. El cálculo tiene tres pasos y lo aplicamos tanto al piso entero como a tu cuota.
01
Valor libre del piso
Lo que valdría vacío. Pongamos 180.000 euros en una capital de provincia.
02
Descuento por el inquilino
Depende de la edad del inquilino, de si quedan subrogaciones y de la renta. Un piso heredado con inquilino de renta antigua suele venderse entre el 40 % y el 60 % de su valor libre. Con un inquilino de 75 años sin hijos convivientes, unos 90.000 euros. Con uno de 55 y un hijo menor de 25, bastante menos.
03
Descuento por la cuota
Si tienes un tercio, tu parte vale 30.000 euros sobre ese valor. Nosotros pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional. En este ejemplo, entre 12.000 y 21.000 euros, orientativo y por escrito.
Son dos descuentos encadenados, y conviene decirlo claro. A cambio, cobras en semanas y dejas de pagar derramas por un piso que no puedes usar. Puedes orientarte con nuestra herramienta de valor de tu parte y después pedirnos la cifra exacta.
El conflicto
Por qué los hermanos se bloquean con un piso de renta antigua
Un piso heredado con inquilino de renta antigua genera un tipo de bloqueo muy concreto entre hermanos. Lo vemos repetirse con pocas variaciones.
Vender ahora o esperar
Uno quiere vender aunque sea barato. Otro prefiere esperar a que el inquilino fallezca para vender libre. Ninguno tiene razón absoluta y la espera puede durar décadas.
Quién adelanta los gastos
Derramas, IBI y seguro los paga quien tiene la cuenta del alquiler, y luego reclama. Las cuentas pendientes entre hermanos envenenan la relación.
Negociar con el inquilino
Pagarle para que se vaya exige que todos pongan dinero y firmen. Basta que uno se niegue para que la vía muera.
Vender con inquilino u okupa →La salida individual
Cada hermano puede vender su parte sin permiso de los demás (artículo 399 del Código Civil). Quien quiere salir, sale; quien quiere esperar, espera. Es lo que resolvemos nosotros al comprar la cuota.
Vender proindiviso entre hermanos →Siguiente paso
Te compramos tu parte, con el inquilino dentro
No necesitamos que el piso esté vacío ni que tus hermanos vendan. Compramos tu cuota de un piso heredado con inquilino de renta antigua con fondos propios y asumimos la espera.
Precio por escrito en 48 horas
Firma en notaría en dos a cuatro semanas y pago al contado. Gastos de notaría y gestión a nuestro cargo, sin exclusividad ni compromiso.
Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre el piso heredado con inquilino de renta antigua
¿Se puede vender un piso heredado con inquilino de renta antigua?
Sí, aunque con el contrato dentro: el comprador pasa a ser el nuevo arrendador con las mismas limitaciones. El piso entero exige la firma de todos los herederos. Tu cuota, en cambio, la puedes vender sola según el artículo 399 del Código Civil, y nosotros la compramos.
¿Puedo echar al inquilino de renta antigua si he heredado el piso?
No por conveniencia ni por fin de contrato. Solo cabe resolver el contrato por las causas de la ley de 1964, como impago, subarriendo no consentido o no ocupar la vivienda más de seis meses al año. La denegación de prórroga por necesidad propia existe, pero es difícil de acreditar y puede exigir indemnizar.
¿Puedo subir la renta antigua de un piso heredado?
Puedes actualizarla según el IPC en los términos de la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, con límites ligados a los ingresos del inquilino, y repercutir el IBI y ciertos servicios. No puedes fijar una renta de mercado. Todo con notificación previa y de forma orientativa según cada contrato.
¿Qué pasa con el contrato de renta antigua cuando muere el inquilino?
Si deja cónyuge o pareja de hecho conviviente, se subroga de forma indefinida. Si deja hijos que convivían con él, pueden subrogarse hasta los 25 años, o sin límite si tienen una discapacidad del 65 % o más. Agotadas esas subrogaciones, el contrato se extingue y el piso queda libre.
¿Cuánto pierde de valor un piso por tener un inquilino de renta antigua?
De forma orientativa, se vende entre el 40 % y el 60 % de su valor libre, según la edad del inquilino, las subrogaciones pendientes y la renta. Un inquilino de edad avanzada y sin hijos convivientes reduce menos el valor que uno joven con familia.
¿Compráis la parte de un piso con inquilino de renta antigua aunque mis hermanos no vendan?
Sí. Compramos tu cuota con el inquilino dentro y sin necesidad de acuerdo con los demás herederos. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu parte, calculado sobre el valor del piso con el contrato vigente, y firmamos en notaría en dos a cuatro semanas.
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