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Vender mi parte de un edificio heredado
Vender mi parte de un edificio heredado: rentas, inquilinos y división horizontal
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Vender mi parte de un edificio heredado es posible sin la firma del resto de herederos. El artículo 399 del Código Civil permite a cada comunero vender su cuota. Lo que vendes es un porcentaje de todo el inmueble, con sus viviendas, locales y rentas, no un piso concreto. Nosotros compramos cuotas de edificios con fondos propios y te damos oferta por escrito en 48 horas.
Compramos cuotas de edificios
También con inquilinos dentro
Pago al contado en notaría
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El problema
Por qué un edificio en herencia es el caso que más se bloquea
Un piso heredado entre tres hermanos ya genera roces. Un edificio entero los multiplica. Hay varias viviendas, algún local, inquilinos con contratos distintos y rentas que alguien tiene que cobrar cada mes. Además, suele haber muchos herederos, porque estos inmuebles pasan de generación en generación sin repartirse.
El primer obstáculo son las mayorías. Para administrar, como firmar un alquiler o encargar una reparación, basta la mayoría de cuotas del artículo 398 del Código Civil. En cambio, para vender el edificio entero tienen que firmar todos. Y para alterarlo hace falta el consentimiento unánime que pide el artículo 397. Con ocho o diez comuneros, esa unanimidad casi nunca llega.
Después está el dinero. Un edificio de seis viviendas puede valer más de un millón de euros. Nadie tiene liquidez para comprar la parte de los demás. Por eso la extinción de condominio, que funciona bien con un piso, aquí se atasca. Así que muchas familias acaban por vender su parte de un edificio heredado en lugar de esperar un acuerdo imposible.
Por último, la gestión. Casi siempre hay un hermano que cobra las rentas y lleva las cuentas. Los demás desconfían, piden justificantes y el conflicto crece año tras año.
Registro
Con o sin división horizontal: qué vendes en cada caso
Antes de vender tu parte de un edificio heredado conviene mirar la nota simple. Lo importante es saber si el inmueble tiene división horizontal o si sigue siendo una sola finca.
Aspecto
Qué cambia
En el Registro
Sin división, el edificio es una única finca registral. Con división, cada piso y cada local es una finca independiente.
Qué es tu cuota
Sin división, un porcentaje de todo el edificio. Con división, un porcentaje de cada finca que os adjudicaron en común.
Vender un piso suelto
Sin división, imposible, porque no existe como finca. Con división, posible si firman todos los dueños de ese piso.
Tu cuota sola
En los dos casos puedes venderla sin permiso de nadie, por el artículo 399 del Código Civil.
Valor de tu parte
Sin división vale menos, porque el comprador asume un edificio entero en común. Con división se valora piso a piso.
Coste de dividir
Proyecto técnico, licencia o autorización municipal según el ayuntamiento, notaría, registro y Actos Jurídicos Documentados según comunidad autónoma.
Hacer la división horizontal exige que firmen todos los comuneros. Si ya no os ponéis de acuerdo para alquilar un local, es difícil que lo hagáis para dividir el edificio. De hecho, muchos de quienes nos piden precio para vender su parte de un edificio heredado no tienen división horizontal.
Mientras tanto
Rentas, inquilinos y gastos mientras dura el proindiviso
Mientras no se venda ni se divida, el edificio sigue funcionando. Estas son las reglas que revisamos cuando estudiamos una compra.
Rentas. Se reparten según la cuota de cada uno, igual que los gastos, por el artículo 393 del Código Civil. Si tienes un 20 %, te corresponde el 20 % de lo cobrado, descontados IBI, comunidad y reparaciones.
Cuentas. Quien administra debe rendir cuentas al resto. Si no lo hace, puedes reclamarlas, primero por burofax y después en el juzgado.
Inquilinos. La venta de tu cuota no toca los contratos de alquiler. Los arrendatarios siguen igual y el comprador entra en tu posición dentro de la comunidad.
Fiscalidad. Cada comunero declara en su IRPF los rendimientos que le tocan. Además, la comunidad de bienes que alquila suele tener NIF propio y presentar una declaración informativa anual.
Obras. La inspección técnica y las reparaciones necesarias obligan a todos. Cuando un comunero no paga su parte, el resto puede adelantarla y reclamársela.
Retracto. Si vendes tu cuota a un tercero, los demás comuneros pueden quedársela por el mismo precio. Lo regula el artículo 1522 del Código Civil.
Por eso vender tu parte de un edificio heredado no rompe nada. Las rentas siguen entrando y el edificio se gestiona igual; solo cambia uno de los titulares.
Valoración
Cuánto vale tu parte de un edificio heredado
El punto de partida es el valor del edificio entero. Lo calculamos de dos formas y cruzamos el resultado. Primero, sumando lo que valdría cada vivienda y cada local por separado. Después, capitalizando las rentas, es decir, comparando lo que produce al año con la rentabilidad que pide un inversor en esa zona.
Sobre ese valor se aplica tu porcentaje y, a continuación, un descuento. Pesan la falta de división horizontal, los alquileres antiguos o muy bajos, el estado del edificio y el número de comuneros. También influye el clima familiar, porque no es lo mismo un edificio con cuentas claras que uno con diez años de reproches.
Veamos un ejemplo con números redondos. Edificio de seis viviendas y dos locales valorado en 1.200.000 €. Heredasteis cinco hermanos a partes iguales, así que tu quinta parte vale 240.000 € en proporción. Una oferta realista está entre el 40 % y el 70 % de esa cifra, es decir, entre 96.000 € y 168.000 €.
¿Por qué no el 100 %? Porque quien compra tu parte de un edificio heredado no puede vender un piso suelto ni decidir solo. Asume años de gestión con los demás comuneros, quizá un juicio de división y el riesgo de una subasta baja. Si quieres una cifra orientativa para tu caso, prueba la calculadora de cuotas.
Paso a paso
Cómo vender tu parte del edificio heredado paso a paso
Este es el orden que seguimos para vender tu parte de un edificio heredado. Ninguno de los pasos exige la firma de los demás herederos.
01
Aclarar la herencia
Comprobamos si la herencia está aceptada y adjudicada. Si no lo está, compramos tu cuota hereditaria. En ese caso, los demás tienen un mes de retracto según el artículo 1067.
02
Reunir la documentación
Pedimos nota simple, escritura de herencia, contratos de alquiler y recibos de IBI. Con las rentas del último año afinamos mucho la valoración.
03
Oferta por escrito en 48 horas
Te damos un precio cerrado por tu cuota. No pedimos exclusividad ni adelanto, y puedes consultarlo con quien quieras.
04
Firma en notaría
Firmamos en dos a cuatro semanas y te pagamos al contado en el acto. Los gastos de notaría y gestión corren de nuestra cuenta.
05
Comunicación a los comuneros
Tras la firma, los demás tienen nueve días para ejercer el retracto, según el artículo 1524. Tú ya has cobrado, así que el resultado no te afecta.
En resumen, el proceso lleva semanas y no años. Lo que alarga estos casos es esperar a que diez personas firmen lo mismo el mismo día.
Alternativas
Las otras salidas: dividir, vender entero o ir al juzgado
Vender tu cuota no es la única vía. Estas son las alternativas, con lo que exige cada una en tiempo y en acuerdo.
División horizontal y reparto
Cada heredero se queda pisos concretos. Exige unanimidad, proyecto técnico e impuestos por la división y por la adjudicación.
Ver la extinción →Venta del edificio entero
Suele dar el mejor precio si firmáis todos. Aun así, los compradores de edificios son pocos y negocian duro, sobre todo con inquilinos dentro.
División judicial
Cualquier comunero puede pedirla por el artículo 400 del Código Civil. Si el edificio lo permite, el artículo 401 deja repartirlo por pisos y locales. Si no, el juez lo saca a subasta tras uno a tres años de proceso.
Ver el procedimiento →Vender tu cuota
Es lo que hacemos nosotros. Compramos tu porcentaje sin que nadie más firme y pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional.
Vender mi parte →Si dudas entre esperar o vender tu parte de un edificio heredado, compara tiempos. Un juicio puede comerse años de rentas y de abogados.
Tu salida
Vender tu parte de un edificio heredado sin esperar a nadie
Con un edificio no hace falta convencer a nadie. Si quieres vender tu parte de un edificio heredado y los demás no, tu cuota sigue siendo tuya y puedes salir.
Pide precio por tu parte del edificio
Envíanos la dirección, tu porcentaje y si hay inquilinos. En 48 horas tienes una oferta por escrito, sin compromiso y sin exclusividad.
Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre vender tu parte de un edificio heredado
¿Puedo vender mi parte de un edificio sin permiso de mis hermanos?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin el consentimiento de los demás. Lo único que tienen tus hermanos es un derecho de retracto para quedarse esa parte pagando el mismo precio que el comprador.
¿Qué pasa con los inquilinos si vendo mi parte del edificio?
Nada cambia para ellos. Los contratos de alquiler siguen vigentes con las mismas condiciones, y el comprador de tu cuota pasa a ser comunero en tu lugar. Las rentas se siguen repartiendo según el porcentaje de cada titular.
¿Cuánto me pagan por mi parte de un edificio heredado?
Orientativamente, entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu cuota. Si el edificio vale 1.200.000 € y tienes un quinto, tu parte proporcional son 240.000 € y la oferta rondaría entre 96.000 € y 168.000 €, según rentas, estado y conflicto.
¿Se puede obligar a hacer la división horizontal de un edificio heredado?
Por acuerdo, solo si firman todos. En un juicio de división, el artículo 401 del Código Civil permite pedir que el reparto se haga por pisos y locales cuando las características del edificio lo permiten. Si no es viable, el juez acuerda la venta en subasta.
¿Quién cobra las rentas de un edificio en proindiviso?
Las cobra quien administre por acuerdo de la mayoría, pero pertenecen a todos según su cuota. El administrador tiene que rendir cuentas de ingresos y gastos. Si no lo hace, puedes reclamarlas por burofax y, después, judicialmente.
¿Qué impuestos pago al vender mi parte del edificio?
Pagas IRPF por la ganancia, si la hay, tomando como valor de adquisición el declarado en la herencia más gastos. También la plusvalía municipal de tu porcentaje, según ordenanza. Son datos orientativos: conviene revisar tu caso con números.
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