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Tracto sucesivo
Tracto sucesivo: qué es y por qué bloquea la venta de una herencia sin inscribir
El tracto sucesivo es el principio registral, recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, por el que solo se inscribe un derecho si quien lo transmite figura como titular en el Registro de la Propiedad. Si la casa sigue a nombre de tu padre fallecido, tu venta no se inscribe hasta que se inscriba antes la herencia. Nosotros compramos cuotas en esa situación y encajamos la cadena de títulos antes de la firma.
Herencias sin inscribir
Cadena de títulos resuelta
Compramos aunque esté roto
¿La casa sigue a nombre de un fallecido?
Compramos tu parte aunque la herencia no esté inscrita. Te decimos qué falta y te damos precio en 48 horas.
Definición
Qué es el tracto sucesivo y dónde está regulado
El Registro de la Propiedad funciona como una cadena. Cada titular tiene que venir del anterior, sin saltos. Eso es el tracto sucesivo, y lo impone el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: para inscribir una venta, una herencia o una hipoteca, el derecho debe constar antes a nombre de quien lo transmite. Si no es así, el registrador deniega la inscripción.
El tracto sucesivo no decide quién es el dueño. Puedes ser propietario de una cuota heredada aunque el Registro siga diciendo otra cosa. Lo que hace es cerrar el Registro a los títulos que no encajan en la cadena. Por eso afecta de lleno a quien quiere vender: el comprador quiere inscribir y no puede.
En la práctica
Cómo funciona en la práctica: la cadena de titulares
Imagina un piso comprado por tu abuelo. Para que hoy puedas vender tu cuota con inscripción, la cadena tiene que estar completa.
01
Compra del abuelo
Inscrita en su día. Es el primer eslabón y suele estar en regla.
02
Herencia del abuelo a tu padre
Necesita escritura de aceptación de herencia, impuesto de sucesiones liquidado y plusvalía municipal. Muchas familias nunca dieron este paso.
03
Herencia de tu padre a ti y a tus hermanos
Otra escritura, con sus impuestos. Solo puede inscribirse si el eslabón anterior ya consta en el Registro.
04
Tu venta
La escritura de compraventa de tu cuota se inscribe cuando tú figuras como titular. Los tres títulos pueden presentarse el mismo día, en orden.
Herencias
Herencias sin inscribir: el caso típico de tracto sucesivo interrumpido
Es el supuesto más frecuente en España. Alguien murió hace años, los hijos siguieron usando la casa y nadie firmó la herencia. Cuando uno de los nietos quiere vender su parte, descubre que el tracto sucesivo está roto en dos generaciones. No es un callejón sin salida, pero exige documentos e impuestos.
Para cada herencia pendiente hacen falta el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos y la escritura de aceptación. El impuesto de sucesiones se presenta aunque esté prescrito, porque el Registro exige el justificante. Si alguno de los herederos intermedios también falleció, sus herederos ocupan su lugar por el derecho de transmisión del artículo 1006 del Código Civil.
Soluciones
Cómo se reanuda el tracto sucesivo
Inscribir los títulos intermedios
Es la vía normal. Se otorgan las escrituras de herencia que faltan y se presentan en el Registro por orden. Cuesta impuestos y notaría, pero es segura.
Ver inscripción registral →Expediente de dominio
Lo regula el artículo 208 de la Ley Hipotecaria. Se tramita ante notario cuando faltan títulos o no se localiza a algún heredero. Tarda de seis meses a un año.
Ver expediente de dominio →Sentencia declarativa
Un juez declara que eres el dueño y ordena la inscripción. Es la vía más lenta y solo compensa cuando hay oposición de alguien.
Vender la cuota a un comprador profesional
Nosotros estudiamos la cadena, calculamos lo que falta y lo resolvemos antes de firmar. Tú no adelantas dinero: se descuenta del precio.
Ver herencia sin escriturar →Ejemplo
Ejemplo con números: piso del abuelo aún a su nombre
El abuelo murió en 2004 y dejó un piso a su único hijo, que falleció en 2020 sin escriturar nada. Ahora tres nietos son dueños a tercios de un piso que vale 180.000 euros, pero el Registro sigue diciendo que es del abuelo. Para reanudar el tracto sucesivo hacen falta dos escrituras de herencia.
De forma orientativa: dos escrituras de herencia, entre 1.200 y 2.500 euros; el impuesto de sucesiones del abuelo, prescrito pero presentado; el del padre, según la comunidad autónoma y las reducciones por parentesco; plusvalía municipal de ambas transmisiones; y Registro, entre 300 y 600 euros. El proceso dura de dos a cuatro meses. Después, cada nieto puede vendernos su tercio. Sobre 60.000 euros de valor proporcional, pagamos entre 24.000 y 42.000 euros.
Nuestra compra
Te compramos la cuota aunque el tracto esté roto
No necesitas tener la herencia inscrita para pedirnos precio. Revisamos la nota simple, te decimos qué eslabones faltan y organizamos la regularización junto con la compra.
Pide precio por tu parte heredada
Dinos a nombre de quién está la casa y cuántos herederos sois. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría y gastos a nuestro cargo.
Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre el tracto sucesivo
¿Qué pasa si la casa sigue a nombre de mi abuelo?
Eres dueño de tu cuota igualmente, pero no puedes inscribir una venta hasta que se inscriban las herencias pendientes. Hay que otorgar la escritura de herencia del abuelo y después la de tu padre, con sus impuestos, y presentarlas en el Registro por orden. Nosotros lo gestionamos como parte de la compra.
¿Cuánto cuesta reanudar el tracto sucesivo?
Depende de cuántas herencias falten. De forma orientativa, cada escritura de herencia cuesta entre 600 y 1.500 euros más impuestos, y la inscripción entre 150 y 300 euros por título. Un expediente de dominio ante notario puede superar los 2.000 euros y tardar hasta un año.
¿Puedo vender mi parte si el tracto sucesivo está interrumpido?
Puedes firmar la venta, pero el comprador no podrá inscribirla y casi ningún particular acepta eso. Los compradores profesionales sí: estudiamos la cadena de títulos, regularizamos lo que falta y firmamos cuando todo encaja. El coste de regularizar se descuenta del precio, sin que adelantes nada.
¿Qué es el expediente de dominio para reanudar el tracto?
Es un procedimiento notarial del artículo 208 de la Ley Hipotecaria para inscribir a quien no puede presentar los títulos intermedios. El notario cita a los titulares registrales o a sus herederos y, si nadie se opone, ordena la inscripción. Tarda de seis meses a un año y exige acreditar la adquisición.
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