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Extinción de condominio con compensación económica
Extinción de condominio con compensación económica: cómo se calcula y qué impuestos lleva
Actualizado el 23 de octubre de 2026
En una extinción de condominio con compensación económica, un copropietario se queda el inmueble entero y paga en dinero a los demás el valor de sus cuotas. Te explicamos cómo se calcula esa compensación, qué impuestos paga cada parte y qué hacer si quien se queda la casa no tiene el dinero. Si prefieres no esperar, compramos tu cuota y te pagamos al contado en notaría.
Cálculo con ejemplos reales
Impuestos de cada parte
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Qué es
Qué es la compensación económica en una extinción de condominio
La extinción de condominio es el acto por el que una comunidad de bienes sobre un inmueble desaparece porque uno de los copropietarios se adjudica el 100 %. Como el piso o la casa no se puede partir en trozos, el Código Civil permite que se adjudique a uno solo con la condición de que abone a los demás su parte en dinero. Es el artículo 1062, pensado para la herencia pero aplicado a cualquier comunidad por remisión del artículo 406. Ese dinero es la compensación económica, también llamada compensación en metálico.
Sin compensación no hay extinción de condominio equilibrada: habría un exceso de adjudicación gratuito, que Hacienda trata como donación. Por eso casi todas las extinciones entre hermanos, entre exparejas o entre socios llevan una cifra concreta que el adjudicatario paga a los que salen, y esa cifra tiene que constar en la escritura con su forma de pago.
La operación no es una compraventa. Nadie vende nada a nadie: se especifica un derecho que ya existía. Esa diferencia jurídica es la que explica por qué tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales, con un ahorro fiscal considerable que luego verás con cifras.
Cálculo
Cómo se calcula la compensación económica paso a paso
El cálculo tiene cuatro pasos y conviene hacerlo por escrito antes de ir a la notaría. Los conflictos no suelen venir de la fórmula, sino del valor que se pone al inmueble y de las cargas que se restan.
01
Fijar el valor del inmueble
Podéis pactar el valor libremente, pero no conviene bajar del valor de referencia de Catastro, porque es el mínimo que usa Hacienda para liquidar el AJD. Si hay desacuerdo, una tasación independiente de 250 a 450 euros zanja la discusión.
02
Restar las cargas que asume el adjudicatario
Si hay hipoteca y quien se queda la casa asume toda la deuda, el capital pendiente se resta del valor antes de repartir. Lo mismo con derramas aprobadas o deudas de comunidad pendientes.
03
Aplicar la cuota de cada uno
El valor neto se multiplica por el porcentaje de cada copropietario que sale. Dos hermanos al 50 % sobre un piso de 200.000 euros sin hipoteca: la compensación es de 100.000 euros.
04
Ajustar por gastos y pagos anteriores
Es habitual descontar lo que uno pagó de más en IBI, comunidad o cuotas de hipoteca, o lo que invirtió en reformas. Todo esto se justifica con recibos y se refleja en la escritura para que nadie lo reclame después.
Un ejemplo completo. Piso valorado en 240.000 euros, hipoteca pendiente de 60.000, dos hermanos al 50 %. Valor neto: 180.000. Cuota de cada uno: 90.000. El hermano que se queda el piso asume los 60.000 de hipoteca y paga 90.000 al que sale. Si el que sale había adelantado 4.000 euros de derramas, la compensación sube a 94.000.
Impuestos
Qué impuestos lleva una extinción de condominio con compensación
La ventaja fiscal de esta operación está en que, si el inmueble es indivisible y la compensación se paga en dinero, no tributa por ITP (del 6 % al 10 % según comunidad) sino por AJD, que va del 0,5 % al 1,5 %. Esta es la regla general que aplica Hacienda y que ha confirmado el Tribunal Supremo. Lo que paga cada parte, de forma orientativa para 2026:
Impuesto
Quién lo paga y cuánto
AJD
Lo paga el adjudicatario. Tipo entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad autónoma: 0,75 % en Madrid y Canarias, 1,2 % en Andalucía, 1,5 % en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Aragón, Murcia, Cantabria y Extremadura, 1 % en La Rioja, 0,5 % en País Vasco y Navarra.
Base del AJD
Desde la doctrina del Tribunal Supremo de 2018, la base es el valor de la cuota que se adjudica, no el valor total del inmueble. Si te quedas el 50 % que no tenías sobre un piso de 200.000 euros, la base es 100.000, no 200.000.
IRPF del que sale
Quien cobra la compensación puede tener ganancia patrimonial si cobra más de lo que le costó su cuota actualizada. Es la doctrina del Supremo de 2022. Si cobra lo mismo que valía cuando la adquirió, no hay ganancia.
Plusvalía municipal
No se devenga en una extinción de condominio pura con compensación en dinero. El ayuntamiento no puede cobrarla al que sale ni al que se queda.
ITP
No se aplica si el bien es indivisible y la compensación es en metálico. Si se compensa con otro inmueble o la operación esconde una compraventa, Hacienda puede exigir ITP.
Con el ejemplo anterior, en Madrid: AJD del 0,75 % sobre 90.000 euros de cuota adjudicada son 675 euros. La misma operación en Valencia: 1,5 % sobre 90.000, 1.350 euros. Si se hubiera hecho como compraventa, el ITP habrían sido entre 5.400 y 9.000 euros. En nuestra guía sobre impuestos y notario en la extinción de condominio tienes el desglose por comunidad.
El problema real
Qué pasa cuando quien se queda la casa no tiene el dinero
La mayoría de las extinciones que no se firman no fallan por los impuestos, sino porque el adjudicatario no consigue reunir la compensación. Estas son las salidas que vemos cada semana.
Hipoteca nueva o ampliación
El adjudicatario pide un préstamo que cubra la compensación y, si la hay, la hipoteca anterior. El banco estudia su solvencia en solitario. Si antes pagaban dos y ahora paga uno, muchas solicitudes se deniegan.
Extinción con hipoteca →Pago aplazado en la escritura
Se puede pactar que parte de la compensación se pague a plazos. Es legal, pero el que sale queda como acreedor de un familiar durante años, sin garantía real salvo que se inscriba una condición resolutoria.
Compensación con otros bienes
Si hay más inmuebles en la herencia, se pueden formar lotes para que cada uno se quede uno. Cuando los lotes no son equivalentes, la diferencia se paga en dinero y puede tributar por ITP.
Vender tu cuota a un tercero
Si el otro no tiene el dinero y tú no quieres esperar, puedes vender tu parte sin su permiso. Compramos cuotas indivisas con fondos propios y pagamos al contado en notaría.
Vender mi parte →Errores
Errores frecuentes en el cálculo y en la escritura
Poner un valor muy bajo para pagar menos AJD. Hacienda compara con el valor de referencia de Catastro y liquida la diferencia con intereses. El ahorro es mínimo y el riesgo, alto.
No restar la hipoteca. Si el que se queda asume toda la deuda, esa deuda forma parte de lo que paga. Olvidarla infla la compensación en metálico.
Pagar en efectivo sin reflejarlo. El pago debe quedar identificado en la escritura con el medio: transferencia, cheque bancario o subrogación. Un pago no acreditado se puede tratar como donación.
Confundir compensación con precio de mercado de la cuota. En una extinción se paga el valor proporcional. En una venta a un tercero se paga menos, porque el comprador adquiere un bien compartido. Son operaciones distintas con lógicas distintas.
Olvidar el IRPF del que sale. Si la cuota se heredó hace veinte años por 40.000 euros y hoy se compensa con 100.000, hay ganancia de 60.000 que tributa en la renta del año siguiente.
Entre hermanos
Extinción de condominio entre hermanos con compensación económica
Es el caso más habitual: dos o tres hermanos heredan el piso de los padres y uno quiere quedárselo. La compensación se calcula igual, pero suelen aparecer tres complicaciones. La primera, el valor sentimental, que empuja a poner cifras por encima o por debajo del mercado según quién hable. La segunda, los pagos anteriores: el hermano que cuidó de los padres o pagó el IBI durante años reclama que se le reconozca. La tercera, que la herencia no esté inscrita, lo que obliga a hacer primero la adjudicación hereditaria y después la extinción, con dos escrituras y dos liquidaciones.
Cuando uno de los hermanos no tiene liquidez y los demás no quieren esperar, la extinción se bloquea durante meses. En nuestra guía sobre extinción de condominio entre hermanos explicamos cómo desatascarla. Y si lo que quieres es cerrar el tema, compramos tu parte de la herencia sin que tus hermanos tengan que firmar nada.
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Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la compensación económica
¿Quién paga la compensación económica en una extinción de condominio?
El copropietario que se adjudica el inmueble entero. Paga a cada uno de los que salen el valor de su cuota, calculado sobre el valor pactado menos las cargas que asume.
¿La compensación económica tributa en el IRPF?
Puede tributar para quien la cobra si la cantidad recibida supera el valor de adquisición actualizado de su cuota. Si cobra lo mismo que valía cuando la adquirió, no hay ganancia patrimonial. Es la doctrina del Tribunal Supremo desde 2022.
¿Se puede pagar la compensación a plazos?
Sí. Se pacta en la escritura con calendario de pagos. Conviene añadir una condición resolutoria inscrita en el Registro para que, si el adjudicatario no paga, el que salió pueda recuperar su cuota.
¿Qué pasa si el valor que ponemos es inferior al valor de referencia de Catastro?
Hacienda liquidará el AJD sobre el valor de referencia y puede exigir la diferencia con intereses de demora. Lo prudente es usar el valor de referencia como mínimo.
¿Cuánto cuesta en total una extinción de condominio con compensación?
Para una cuota de 100.000 euros: entre 500 y 1.500 euros de AJD según comunidad, entre 600 y 900 euros de notaría, 300 a 500 de registro y gestoría opcional. En total, entre 1.500 y 3.000 euros orientativos, más la propia compensación.
¿Y si el otro copropietario no tiene el dinero para compensarme?
Puedes esperar a que consiga hipoteca, aceptar un pago aplazado o vender tu cuota a un tercero. Nosotros compramos tu parte con fondos propios y te pagamos al contado en notaría en dos a cuatro semanas.
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