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Comprar la parte de mi hermano
Comprar la parte de mi hermano en la casa heredada: valor, vías, impuestos e hipoteca
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Para comprar la parte de tu hermano tienes dos caminos: una compraventa de cuota, que tributa por ITP, o una extinción de condominio con compensación, que tributa por AJD y sale mucho más barata. Aquí tienes cómo valorar su mitad, qué pide el banco si hay hipoteca y qué hacer si no tienes el dinero. Y si al final nadie compra, compramos nosotros la parte del que quiere salir.
Las dos vías comparadas
Ejemplo con cifras
Compramos si nadie puede pagar
¿Tu hermano quiere vender y tú no puedes comprar?
Compramos su parte con fondos propios y tú sigues en la casa. Precio por escrito en 48 horas, sin compromiso.
Respuesta corta
Comprar la parte de mi hermano: lo que tienes que decidir primero
Quieres quedarte la casa de tus padres y tu hermano prefiere el dinero. Es la situación más habitual en una herencia con vivienda y la ley la resuelve sin problema: el artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer de su cuota, y el artículo 1062 prevé que una casa indivisible se adjudique a un heredero que abone a los demás su parte en dinero.
Lo que cambia el resultado no es si puedes comprar, sino cómo lo documentas. Con una compraventa de la cuota pagas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el valor de esa mitad. Con una extinción de condominio con compensación pagas Actos Jurídicos Documentados, bastante más bajo. Mismo resultado, factura fiscal muy distinta.
Antes de hablar de impuestos hay que cerrar tres cosas con tu hermano: cuánto vale su parte, cómo se la vas a pagar y qué pasa con la hipoteca si la hay. Vamos por orden.
Valoración
Cómo se valora la cuota de tu hermano
El precio de la parte de tu hermano no es un número fijo, es un acuerdo. Pero se discute mucho menos si se construye en este orden.
01
Fija el valor de mercado de la casa entera
Pide una tasación oficial o, como mínimo, dos valoraciones de agencias de la zona. Resta entre un 5 % y un 10 % a los precios de anuncio, que no son precios de cierre. El valor de referencia de Catastro marca el mínimo fiscal, no el precio.
02
Resta las cargas vivas
Hipoteca pendiente, derramas aprobadas, IBI atrasado y deudas de la herencia sin pagar se restan del valor antes de repartir.
03
Aplica la cuota
Con dos hermanos al 50 %, la parte de tu hermano es la mitad del valor neto. Con cuotas desiguales, lo que diga la escritura de herencia o la nota simple.
04
Ajusta por lo que cada uno haya adelantado
Si tú pagaste el impuesto de sucesiones de los dos o una reforma acordada, se descuenta. Si tu hermano ha vivido en la casa sin pagar, puede negociarse una compensación por el uso. Todo por escrito.
Un hermano que vende a otro suele aceptar entre un 5 % y un 10 % menos del valor proporcional, porque se ahorra meses de espera, la comisión de agencia y el riesgo de que la casa no se venda. Más descuento que eso ya se parece a lo que paga un comprador profesional, y entonces conviene comparar.
Las dos vías
Compraventa de cuota o extinción de condominio: tabla comparativa
Las dos vías llevan al mismo sitio: tú con el 100 % y tu hermano con el dinero. Pero no se firman igual ni tributan igual. Los tipos son orientativos y varían por comunidad autónoma.
Aspecto
Compraventa de cuota frente a extinción de condominio
Qué se firma
Compraventa: escritura de venta del 50 % de la finca. Extinción: escritura de disolución de comunidad con adjudicación a tu favor y compensación en metálico a tu hermano.
Impuesto que pagas tú
Compraventa: ITP, entre el 6 % y el 10 % del valor de la cuota. Extinción: AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Base imponible
Compraventa: el valor de la cuota comprada. Extinción: según la doctrina del Tribunal Supremo, el valor de la parte que adquieres, no el de toda la casa.
Plusvalía municipal
Compraventa: la paga tu hermano si hay incremento de valor. Extinción: no sujeta, porque no hay transmisión a efectos de este impuesto.
IRPF de tu hermano
En las dos vías puede haber ganancia si cobra más de lo que valía su parte al heredar. Orientativo, depende de los valores declarados en sucesiones.
Retracto de otros hermanos
Compraventa: si sois más de dos, los demás pueden retraer en nueve días, artículo 1522. Extinción: no hay retracto porque firman todos.
Cuándo conviene
Compraventa: solo si sois varios y los demás no quieren firmar nada. Extinción: en casi todos los casos con dos hermanos.
Con dos hermanos al 50 %, la extinción gana casi siempre. Si sois varios y solo uno sale, existe además la extinción parcial. Tienes el detalle en nuestra guía de impuestos y notario de la extinción de condominio.
Ejemplo
Ejemplo con cifras: casa de 240.000 euros, dos hermanos al 50 %
Casa heredada sin hipoteca, tasada en 240.000 euros. Dos hermanos al 50 %. Tú te quedas la casa. La parte de tu hermano vale 120.000 euros y pactáis cerrar en 112.000 por rapidez. Las cifras fiscales son orientativas y dependen de tu comunidad autónoma.
Vía compraventa de cuota. ITP sobre 120.000 euros, porque Hacienda liquida sobre el valor de referencia aunque el precio sea menor. Al 6 % son 7.200 euros; al 10 %, 12.000. Notaría y Registro, entre 900 y 1.500 euros. Tu hermano paga además la plusvalía municipal. Desembolso total para ti: entre 120.100 y 125.500 euros.
Vía extinción de condominio. AJD sobre 120.000 euros: al 0,5 % son 600 euros; al 1,5 %, 1.800. Notaría y Registro, entre 900 y 1.500 euros. Sin plusvalía municipal. Desembolso total: entre 113.500 y 115.300 euros.
La diferencia va de 6.000 a 10.000 euros a favor de la extinción. Por eso ningún notario te propondrá una compraventa de cuota entre dos hermanos cuando la extinción es posible.
Hipoteca
Qué pasa con la hipoteca si compras la parte de tu hermano
Si la casa arrastra hipoteca, o si tú necesitas una para pagar a tu hermano, el banco entra en la operación. Y el banco no está obligado a aceptar nada.
Hipoteca heredada con los dos como deudores
Para que tu hermano salga de la deuda, el banco tiene que firmar una novación con liberación del codeudor. Te estudia como si pidieras la hipoteca de nuevo: ingresos, cuota por debajo del 35 % de tus ingresos netos, orientativo, y tasación actual. Sin esa firma, tu hermano sigue respondiendo aunque ya no sea dueño.
Extinción con hipoteca →Cancelar y firmar una hipoteca nueva
Si tu banco no acepta la novación, otra entidad puede cancelar la hipoteca anterior y financiar además la compensación. Es la hipoteca para extinción de condominio. Muchos bancos llegan al 80 % del valor de tasación, orientativo, y la estudian como una compra.
Hipoteca para extinción →Casa sin hipoteca y tú sin el dinero
Pides una hipoteca sobre la casa para pagar el otro 50 %. Como la finca pasa a ser tuya entera en la misma escritura, el banco tiene la garantía completa. Con una casa de 240.000 euros y una compensación de 112.000, la operación suele encajar.
Pago aplazado entre hermanos
Si el banco dice que no, podéis pactar plazos en la propia escritura, con condición resolutoria o con hipoteca a favor de tu hermano. Es legal y se inscribe, pero pocos hermanos aceptan esperar años sin garantía real.
Checklist
Qué pide el banco y qué dejar atado antes de firmar
Tengas banco o no, deja esto cerrado antes de pisar la notaría.
Documentación para el banco. Escritura de herencia, nota simple actualizada, tasación, tres últimas nóminas o renta, vida laboral y recibos de la hipoteca actual si existe.
Valor y forma de pago por escrito. Si hay descuento sobre el valor proporcional, que conste, porque Hacienda liquida sobre el valor de referencia.
Quién paga qué. El AJD, quien adquiere. Notaría y Registro, lo que acordéis; lo habitual es que también los pague el adjudicatario.
Gastos de la herencia pendientes. Sucesiones, plusvalía por la herencia, IBI y comunidad: pagados o descontados del precio.
Fecha de salida y enseres. Si tu hermano vive en la casa o tiene cosas en ella, fecha concreta en la escritura.
Plazo del AJD. Treinta días hábiles desde la firma, orientativo, con el modelo 600 de tu comunidad. Después, Registro.
Si no sale
Si al final nadie puede o quiere comprar
A veces el banco deniega. A veces tu hermano tiene prisa y tú necesitas un año para reunir el dinero. A veces sois cuatro y nadie quiere quedarse con todo. Cuando la extinción no avanza, queda una salida que no depende del acuerdo de nadie: el hermano que quiere salir vende su cuota a un tercero.
Eso hacemos nosotros. Compramos la parte del hermano que quiere irse, con fondos propios, entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de su cuota según la situación de la casa. Él cobra al contado en notaría en dos a cuatro semanas. Tú sigues en la casa y la conversación pasa a ser con una empresa, sin la carga familiar.
Compramos la parte del hermano que quiere salir
Dirección de la casa, cuota y si está ocupada. En 48 horas tenéis precio por escrito, sin compromiso ni exclusividad. Gastos de notaría y gestión a nuestro cargo.
Pedir precio por la parte de mi hermano
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre comprar la parte de un hermano
¿Cómo comprar la parte de una casa heredada a mis hermanos pagando menos impuestos?
Con una extinción de condominio con compensación en metálico, que tributa por AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad, en vez de por ITP, entre el 6 % y el 10 %. Es orientativo. Si sois más de dos, la extinción debe ser total o plantearse como extinción parcial bien hecha.
¿Puedo comprar la parte de mi hermano si todavía no hemos hecho la herencia?
Primero hay que aceptar y adjudicar la herencia. Puede hacerse todo en la misma escritura: aceptación, partición y adjudicación de la casa a ti con compensación a tu hermano. El impuesto de sucesiones se liquida antes o en el mismo trámite.
¿Qué pasa si mi hermano pide más de lo que vale su parte?
Nadie puede obligarte a comprar ni a él a venderte. Una tasación oficial suele desbloquear la conversación. Si no hay acuerdo, él puede vender su cuota a un tercero o pedir la división de cosa común en el juzgado, artículos 400 y 404 del Código Civil.
¿El banco me da hipoteca para comprar la parte de mi hermano?
Sí, es una operación habitual. El banco la estudia como una compra: ingresos, endeudamiento y tasación. Financian hasta el 70 % u 80 % del valor de tasación, orientativo. Si ya hay hipoteca, se hace una novación con liberación de tu hermano como codeudor.
¿Puedo impedir que mi hermano venda su parte a una empresa?
No. El artículo 399 del Código Civil le permite vender su cuota sin tu consentimiento. Lo que sí tienes es el retracto de comuneros del artículo 1522: comprar esa cuota al mismo precio en nueve días desde que conoces la venta.
¿Compráis la parte de mi hermano aunque yo viva en la casa?
Sí. Compramos cuotas de viviendas ocupadas por otro copropietario. El precio se ajusta a esa situación y, una vez dentro, hablamos contigo del uso o de la salida sin prisas y sin pleitos innecesarios.
Pide tu oferta
Si tu hermano quiere salir y tú no puedes comprar, compramos nosotros
Compramos su cuota con fondos propios. Precio por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas y gastos de notaría y gestión a nuestro cargo.
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