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Conciliación notarial división de cosa común
Conciliación notarial previa a la división de cosa común: coste, plazos y cuándo sirve
Actualizado el 24 de octubre de 2026
La conciliación notarial previa a la división de cosa común es un intento de acuerdo ante notario, voluntario, que cuesta entre 100 y 300 € y se resuelve en pocas semanas. Sirve para cumplir el requisito de negociación previa y para firmar un acuerdo ejecutable, pero no obliga al otro a vender. Si prefieres no depender de nadie, compramos tu cuota con oferta por escrito en 48 horas.
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Qué es
Qué es la conciliación notarial antes de la división de cosa común
La conciliación notarial es un acto de jurisdicción voluntaria regulado en la Ley del Notariado desde 2015. Un copropietario cita al resto ante notario para intentar un acuerdo antes de ir al juzgado. En un proindiviso, lo normal es que se pida para pactar la venta del inmueble o la adjudicación a uno de ellos. Por eso se habla de conciliación notarial previa a la división de cosa común: es el paso anterior a la demanda del artículo 400 del Código Civil.
El notario no decide nada. Convoca, levanta acta de lo que ocurre y, si hay acuerdo, lo recoge en escritura pública. Si no lo hay, cierra el acta como intentada sin avenencia. Ese documento es lo que después se adjunta a la demanda.
También existe la conciliación ante el letrado de la Administración de Justicia o el juez de paz, con el mismo efecto. En la práctica, la vía notarial es más rápida porque no depende de la agenda del juzgado. Además, desde 2025 la ley de eficiencia de la Justicia exige acreditar un intento de solución previa antes de demandar en lo civil, y la conciliación notarial para una división de cosa común cumple ese requisito.
Coste y plazos
Cuánto cuesta y cuánto tarda el acto de conciliación ante notario
Las cifras son orientativas y dependen del notario, de la provincia y del número de citados. Lo que sí es constante es que la conciliación notarial previa a la división de cosa común cuesta mucho menos que una demanda.
Concepto
Horquilla orientativa
Arancel notarial del acta de conciliación
100 a 300 € según folios y número de citados.
Notificación a los demás copropietarios
Incluida en el acta o 30 a 60 € por citado si se hace por correo certificado o requerimiento.
Escritura del acuerdo, si lo hay
Sin coste adicional relevante; la avenencia se recoge en la propia acta.
Abogado, si lo llevas
Opcional. Entre 150 y 500 € por preparar la solicitud y asistir a la comparecencia.
Plazo total
De dos a seis semanas desde la solicitud hasta la comparecencia.
Demanda de división, para comparar
De 1.500 a 4.000 € entre abogado, procurador y pruebas, y de uno a tres años de duración.
Si el otro copropietario no comparece, el acta se cierra igualmente. Pagas lo mismo y te quedas donde estabas, aunque con el requisito previo cumplido.
Trámite
Cómo se solicita el acto ante notario paso a paso
01
Eliges notario
Puede ser cualquiera con sede en el partido judicial donde está el inmueble o donde vive el citado. En la práctica, el que te quede más a mano.
02
Presentas la solicitud
Un escrito breve con tus datos, los del otro copropietario, la finca y lo que propones: vender a un precio, adjudicar a uno o fijar un calendario.
03
El notario cita a la otra parte
Le notifica día y hora con antelación suficiente. Si no se le localiza, lo hace constar y el acta se cierra.
04
Comparecencia y acta
Os reunís ante el notario. Si hay acuerdo, se firma en el acto. Si no, queda constancia de las posturas y de la falta de avenencia.
Todo el proceso dura entre dos y seis semanas. Después tienes el acta para demandar o para negociar con más fuerza.
Qué se consigue
Qué se consigue con la conciliación notarial en una división de cosa común
Bien planteada, la conciliación notarial para la división de cosa común tiene tres utilidades reales. La cuarta es la que más olvida la gente.
Un acuerdo ejecutable
Si hay avenencia, la escritura notarial es título ejecutivo. Es decir, si el otro no cumple, puedes ir directamente a la ejecución sin un juicio declarativo previo.
Cumplir el requisito previo
La demanda civil exige hoy acreditar un intento de solución antes del pleito. El acta sin avenencia sirve como prueba de ese intento.
Fijar la postura del otro por escrito
Aunque no haya acuerdo, el acta recoge lo que dijo cada uno. Esa constancia pesa después en las costas y en la negociación.
Una fecha límite real
Mucha gente lleva años dando largas. La citación ante notario obliga a sentarse y a contestar. En ocasiones basta para desbloquear una venta.
Hay un matiz importante. La acción de división no prescribe nunca entre copropietarios, según el artículo 1965 del Código Civil. Por tanto, no necesitas la conciliación para interrumpir ningún plazo; la pides solo por las razones anteriores.
Límites
Cuándo es una pérdida de tiempo
No todo son ventajas. Hay situaciones en las que la conciliación notarial previa a la división de cosa común solo retrasa lo inevitable.
Cuando el otro ya ha dicho que no por escrito. Si tienes un burofax o mensajes claros, el acta no añade nada que no sepas.
Cuando hay más de tres copropietarios. Citar a todos y reunirlos un día es difícil. Además, basta que falte uno para que no haya acuerdo.
Cuando el copropietario vive en el inmueble. Quien usa la casa gratis no tiene prisa. Por eso acude, escucha y rechaza.
Cuando ya existe un acuerdo verbal. En ese caso ve directamente a la escritura de extinción de condominio y ahórrate el paso intermedio.
Cuando el inmueble tiene cargas o un heredero ilocalizable. El notario no puede resolver esos problemas; solo levanta acta de lo que se dice.
En esos casos, el requisito previo se cumple igual con una oferta vinculante confidencial enviada por burofax. Es más barato y no exige que el otro se presente.
Comparativa
Conciliación notarial o demanda directa de división: qué conviene
Resumimos las dos vías del juzgado y la tercera, que es la nuestra. Las cifras son orientativas para un piso de 180.000 € con dos copropietarios al 50 %.
Vía
Coste, plazo y resultado
Conciliación notarial previa a la división de cosa común
100 a 300 €. De dos a seis semanas. Acuerdo ejecutable si hay avenencia; nada si no la hay.
Demanda de división de cosa común
1.500 a 4.000 € por parte. De uno a tres años. Sentencia que declara indivisible el piso y ordena la subasta, con precio de remate bajo.
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Con un piso de 180.000 €, tu mitad vale 90.000 €. En subasta judicial es habitual que el remate quede muy por debajo del mercado y que, después de costas, cobres menos de lo esperado. Nuestra oferta estaría entre 36.000 y 63.000 €, pero la cobras en semanas y sin pleito.
Alternativa
La salida que no depende del otro copropietario: vender tu cuota
El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota sin el consentimiento de los demás. No necesitas conciliación notarial ni división de cosa común para hacerlo.
01
Nos envías la nota simple y tu porcentaje
Con eso y la dirección valoramos la cuota. Si no tienes la nota simple, la pedimos nosotros.
02
Recibes oferta por escrito en 48 horas
Sin compromiso y sin exclusividad. Puedes seguir negociando con el otro copropietario mientras la estudias.
03
Firmamos en notaría en dos a cuatro semanas
Cobras al contado en el mismo acto. Los gastos de notaría y gestión corren de nuestra cuenta.
04
El otro copropietario conserva su retracto
Tiene nueve días desde que conoce la venta para quedarse la cuota al mismo precio, según el artículo 1522. Si lo ejerce, cobras igual; si no, pasamos a ser su copropietario.
Desde ese momento, la relación con el otro copropietario es cosa nuestra. Negociamos la compra de su parte o la venta conjunta; si no hay acuerdo, somos nosotros quienes acudimos a la conciliación notarial y a la división de cosa común.
Siguiente paso
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Preguntas sobre la conciliación notarial
¿Es obligatoria la conciliación antes de demandar la división de cosa común?
No es obligatoria como tal. Desde 2025 sí hace falta acreditar un intento previo de solución, pero vale cualquiera de los medios admitidos: mediación, conciliación, negociación entre abogados u oferta vinculante confidencial. La conciliación notarial es una opción, no la única.
¿Qué pasa si el otro copropietario no acude a la conciliación notarial?
El notario cierra el acta como intentada sin efecto. No hay sanción para quien no comparece, aunque esa actitud puede tenerse en cuenta después al imponer las costas del juicio. Tú conservas el acta como prueba del intento.
¿Cuánto cuesta una conciliación ante notario para un proindiviso?
De forma orientativa, entre 100 y 300 € de arancel, más la notificación a los citados. Si acudes con abogado, suma su minuta. Es mucho más barato que una demanda, que supera los 1.500 € por parte.
¿El acuerdo firmado ante notario se puede ejecutar si el otro no cumple?
Sí. La escritura pública que recoge la avenencia tiene fuerza ejecutiva, por lo que puedes acudir directamente a la ejecución sin pasar por un juicio declarativo. Es la gran ventaja frente a un acuerdo privado firmado en casa.
¿Puedo vender mi cuota mientras está pendiente la conciliación?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu parte en cualquier momento sin permiso de los demás. La conciliación no bloquea la venta; de hecho, muchos vendedores acuden a nosotros cuando el acta se cierra sin acuerdo.
¿Compráis la cuota aunque ya haya una demanda de división en marcha?
Sí. Compramos cuotas con procedimiento judicial iniciado y nos subrogamos en tu posición procesal. Valoramos el estado del pleito y lo descontamos en la oferta, pero tú cobras y te desvinculas del juzgado.
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