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Disolución de condominio entre hermanos
Disolución de condominio entre hermanos: es lo mismo que la extinción y así se hace
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Disolución de condominio, extinción de condominio, disolución de comunidad de bienes, cesión de condominio o separación de condominio son nombres distintos para la misma operación: acabar con la copropiedad de un inmueble. Te aclaramos qué significa cada término, cómo se hace entre hermanos y cuánto cuesta. Si uno de los hermanos no colabora, compramos tu cuota y sales igual.
Todos los sinónimos aclarados
Pasos entre hermanos
Salida si uno no colabora
¿Quieres disolver el condominio con tus hermanos?
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Terminología
Disolución, extinción, cesión, separación: qué significa cada palabra
Cuando buscas en Google cómo acabar con la copropiedad de un piso heredado, encuentras media docena de términos. Todos se refieren a lo mismo, con pequeños matices de uso. Esta tabla los aclara.
Término
Qué significa y cuándo se usa
Disolución de condominio
Terminar la situación de copropiedad sobre un bien. Es el término que más usan los particulares y los abogados en Cataluña y Levante. Equivale a extinción de condominio.
Extinción de condominio
El mismo acto. Es el nombre que usan notarios, registradores y Hacienda, y el que aparece en las escrituras. Si buscas información oficial, busca con este término.
Disolución de comunidad de bienes
El nombre técnico del Código Civil, que llama comunidad de bienes a la copropiedad (artículos 392 a 406). Se usa también para comunidades de bienes con actividad económica, que son otra cosa.
Cesión de condominio
Expresión coloquial para que un copropietario ceda su cuota a otro. Si hay precio es una extinción con compensación; si es gratis, una donación. No es un término jurídico.
Separación de condominio
Variante coloquial de disolución. A veces se usa para la extinción parcial, cuando solo uno se separa de la comunidad y los demás siguen.
Liquidación de condominio
Se usa cuando además de adjudicar el bien hay que ajustar cuentas entre los comuneros: gastos adelantados, rentas cobradas, deudas. Es una extinción con liquidación de cuentas.
División de cosa común
La acción judicial del artículo 400 del Código Civil para obligar a disolver la comunidad cuando no hay acuerdo. Termina en adjudicación a uno o en subasta.
En esta entrada usamos disolución y extinción indistintamente. Para el procedimiento completo, la fiscalidad por comunidades y los problemas con hipoteca, remitimos a nuestra guía de extinción de condominio y a su página sobre hermanos. Aquí nos centramos en lo que buscas: cómo se disuelve entre hermanos en la práctica.
Origen
Por qué los hermanos acaban en un condominio
Casi siempre por herencia. Los padres fallecen, los hijos aceptan la herencia y el piso familiar pasa a ser de todos por partes iguales. En la escritura de adjudicación de herencia se inscribe a cada hermano con su cuota: un tercio, un cuarto, la mitad. A partir de ese momento son comuneros y cada decisión sobre el piso, desde alquilarlo hasta cambiar la caldera, exige el acuerdo de la mayoría de cuotas o la unanimidad.
El segundo origen es la compra conjunta: dos hermanos que compraron un piso para invertir o para que viviera uno de ellos. Y el tercero, la donación en vida de los padres a varios hijos. En los tres casos el resultado es el mismo: un bien con varios dueños que, tarde o temprano, tienen intereses distintos. Uno quiere vender, otro quiere vivir en él, otro quiere alquilarlo y otro simplemente no contesta.
El Código Civil es claro en el artículo 400: nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Cualquier hermano puede pedir la disolución en cualquier momento. La cuestión es cómo.
Procedimiento
Cómo se hace la disolución de condominio entre hermanos
01
Decidir quién se queda el inmueble
La disolución solo funciona si un hermano se adjudica el 100 % y compensa a los demás. Si ninguno quiere o puede quedárselo, la disolución no es la vía: lo es la venta a un tercero o la división judicial.
02
Fijar el valor y las cuentas pendientes
Se pacta el valor del piso, no inferior al valor de referencia de Catastro, y se liquidan las cuentas entre hermanos: quién pagó el IBI, quién vivió sin pagar alquiler, quién adelantó una derrama.
03
Calcular la compensación
Valor menos cargas, multiplicado por la cuota de cada hermano que sale, ajustado con las cuentas. Es lo que el adjudicatario tiene que pagar en dinero o asumiendo deuda.
04
Comprobar que el adjudicatario tiene el dinero
Con ahorros o con hipoteca aprobada. Este paso se salta muchas veces y es el que hace fracasar la mayoría de disoluciones entre hermanos.
05
Firmar la escritura y liquidar el AJD
Todos los hermanos firman ante notario. El adjudicatario paga el AJD en 30 días hábiles sobre el valor de las cuotas adquiridas e inscribe en el Registro.
Coste
Cuánto cuesta disolver un condominio entre hermanos
Tres hermanos, piso heredado de 180.000 euros sin hipoteca, uno se queda el 100 % y compensa a los otros dos con 60.000 euros cada uno. Cifras orientativas para 2026.
AJD: sobre los 120.000 euros de cuotas adquiridas. 900 euros en Madrid al 0,75 %, 1.440 en Andalucía al 1,2 %, 1.800 en Cataluña, Valencia o Galicia al 1,5 %. Lo paga el hermano que se queda el piso.
Notaría: entre 600 y 850 euros con copias, según arancel.
Registro de la Propiedad: entre 250 y 400 euros.
Gestoría: entre 250 y 400 euros si se encarga de impuestos e inscripción.
Plusvalía municipal: no se devenga en la disolución con compensación en dinero.
IRPF de los hermanos que salen: solo si cobran más de lo que valía su cuota al heredar. Si la herencia se valoró hace poco en una cifra similar, no hay ganancia.
Total para el adjudicatario: entre 2.000 y 3.500 euros de gastos más los 120.000 euros de compensación.
Bloqueos
Cuando la disolución entre hermanos no avanza
Un hermano no contesta
Sin su firma no hay disolución. Puedes requerirle por burofax, pero no obligarle. Las salidas son la división judicial o vender tu cuota a un tercero.
Vender entre hermanos →Nadie tiene el dinero
Si ningún hermano puede pagar la compensación ni conseguir hipoteca, la disolución no es posible. Queda vender el piso entero entre todos, lo que exige unanimidad, o que cada uno venda su parte por separado.
Uno vive en el piso y no quiere ni comprar ni vender
Es el bloqueo más frecuente. El que vive dentro no tiene prisa. Los demás pagan IBI y comunidad de un piso que no usan. Compramos esas cuotas con el hermano dentro.
Vender parte heredada →Desacuerdo sobre el valor
Una tasación independiente, pagada a medias, suele resolverlo. Si uno la rechaza, el valor de referencia de Catastro es el mínimo fiscal y una referencia razonable.
División de cosa común
Cualquier hermano puede demandar a los demás para que el juez ordene la venta. Tarda de uno a tres años, cuesta abogado y procurador y suele acabar en subasta a precio bajo.
División judicial →Nuestra compra
Disolver el condominio por tu cuenta: vender tu parte
Si tus hermanos no quieren disolver el condominio, tú puedes salir igual. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota a quien quieras sin pedirles permiso. Ellos conservan el retracto de comuneros: nueve días para quedarse tu parte al mismo precio. Si no lo ejercen, la venta es firme y tú has dejado de ser copropietario.
Compramos cuotas de pisos heredados en toda España con fondos propios. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional de tu parte, según la ciudad, si el piso está vacío u ocupado y el número de hermanos. Es menos que una compensación entre familia, pero no depende de que nadie firme ni consiga hipoteca. Te damos precio por escrito en 48 horas, firmamos en notaría en dos a cuatro semanas, pagamos al contado y los gastos de notaría van a nuestro cargo. Sin exclusividad y sin compromiso.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la disolución entre hermanos
¿Disolución de condominio y extinción de condominio son lo mismo?
Sí. Son dos nombres para el mismo acto: terminar la copropiedad sobre un inmueble adjudicándolo a uno de los comuneros con compensación a los demás. Notarios y Hacienda usan extinción; los particulares, disolución.
¿Qué es la cesión de condominio?
Una expresión coloquial para que un copropietario traspase su cuota a otro. Si cobra por ella, es una extinción de condominio con compensación. Si la cede gratis, es una donación y tributa como tal.
¿Cómo se disuelve una comunidad de bienes entre hermanos si uno no quiere?
No se puede obligarle a firmar la disolución. Las vías son la acción judicial de división de cosa común, que termina en subasta, o que cada hermano venda su cuota a un tercero sin necesidad de su consentimiento.
¿Cuánto cuesta la disolución de condominio entre hermanos?
Entre 2.000 y 3.500 euros de AJD, notaría, registro y gestoría para cuotas adquiridas de unos 120.000 euros, según comunidad. Más la compensación que paga el hermano que se queda el piso.
¿Se puede disolver el condominio si el piso heredado no está inscrito a nombre de los hermanos?
Primero hay que otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia e inscribirla. Puede hacerse en el mismo acto que la disolución, pero son dos operaciones con dos impuestos: Sucesiones y AJD.
¿Compráis mi parte aunque mis hermanos se opongan?
Sí. No necesitamos su firma ni su consentimiento. Tienen derecho de retracto durante nueve días para igualar nuestro precio; si no lo ejercen, la venta queda firme y cobras al contado en notaría.
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