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Extinción parcial de condominio
Extinción parcial de condominio: cuando sale solo uno de los copropietarios
Actualizado el 23 de octubre de 2026
La extinción parcial de condominio es la operación en la que uno de varios copropietarios sale de la comunidad a cambio de una compensación y los demás siguen siendo dueños. Es legal, pero su fiscalidad ha sido discutida durante años entre Hacienda y los tribunales. Te explicamos el criterio actual, cuándo tributa por AJD y cuándo por ITP, y la alternativa directa: vendernos tu cuota.
Criterio fiscal actualizado
AJD o ITP explicado con cifras
Alternativa sin acuerdo
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Concepto
Qué es una extinción parcial de condominio
En una extinción total, la comunidad desaparece porque un solo copropietario se queda el inmueble. En una extinción parcial, la comunidad sigue existiendo pero con menos miembros: uno de los comuneros transmite su cuota a los demás, que se la reparten en proporción a lo que ya tenían, y recibe a cambio una compensación en dinero. Tres hermanos al 33 % pasan a ser dos al 50 %. Cuatro socios al 25 % pasan a ser tres al 33 %.
También se llama extinción parcial a la salida de un comunero cuando los que quedan no se reparten su cuota por igual, o cuando la comunidad tiene varios inmuebles y se extingue sobre uno de ellos pero no sobre los demás. Cada una de estas variantes tiene matices fiscales distintos, y de ahí vienen los problemas.
El Código Civil no regula la extinción parcial como figura propia. Se apoya en los artículos 392 a 406 sobre la comunidad de bienes, en el 399 que permite a cada comunero disponer de su cuota, y en el 1062 sobre la adjudicación a uno con compensación a los demás. Jurídicamente no hay duda de que se puede hacer. La discusión es solo tributaria.
Fiscalidad
AJD o ITP: la discusión sobre la extinción parcial
Durante años, la Dirección General de Tributos sostuvo que la extinción parcial no era una verdadera disolución de comunidad, sino una compraventa de cuota entre comuneros. Con ese criterio, los que se quedaban la parte del que salía tenían que pagar ITP, entre el 6 % y el 10 % según comunidad, sobre el valor de la cuota adquirida. Muchas liquidaciones autonómicas siguieron esa línea y hubo recursos en todos los tribunales económico-administrativos.
El Tribunal Supremo ha ido fijando doctrina en varias sentencias desde 2019 y, hoy, el criterio mayoritario es que cuando un comunero sale de la comunidad, el bien es indivisible y los que quedan le compensan en dinero en proporción a sus cuotas, la operación no está sujeta a ITP y tributa por AJD. El razonamiento es que no hay una transmisión patrimonial, sino una especificación de derechos amparada en el artículo 1062, y que el 1062 no exige que la comunidad quede reducida a un solo dueño.
Dicho esto, la prudencia obliga a avisar de tres cosas. Primera: la doctrina favorable exige que la compensación sea en dinero y proporcional; si los que quedan se reparten la cuota de forma desigual o compensan con otro bien, Hacienda puede exigir ITP. Segunda: algunas oficinas liquidadoras siguen girando ITP y hay que recurrir, lo que supone tiempo y abogado. Tercera: el criterio puede matizarse en sentencias futuras. Consulta tu caso con un asesor fiscal antes de firmar.
Comparativa
Cuánto cambia la factura según el impuesto que se aplique
Tres hermanos al 33 % sobre un piso de 240.000 euros. Uno sale y los otros dos le pagan 40.000 euros cada uno, 80.000 en total. Cifras orientativas 2026, solo impuesto, sin notaría ni registro.
Escenario
Impuesto que pagan los dos hermanos que se quedan
AJD en Madrid (0,75 %)
600 euros sobre los 80.000 euros de cuota adquirida. 300 euros cada uno.
AJD en Cataluña o Comunidad Valenciana (1,5 %)
1.200 euros en total. 600 euros cada uno.
AJD en Andalucía (1,2 %)
960 euros en total. 480 euros cada uno.
ITP si Hacienda lo califica de compraventa (Madrid, 6 %)
4.800 euros en total. 2.400 euros cada uno.
ITP si Hacienda lo califica de compraventa (Cataluña, 10 %)
8.000 euros en total. 4.000 euros cada uno.
La diferencia entre un escenario y otro multiplica la factura por seis o por ocho. Por eso importa tanto cómo se redacta la escritura: compensación en dinero, proporcional a las cuotas, con declaración expresa de indivisibilidad del bien y con cita del artículo 1062. El que sale, además, puede tener ganancia patrimonial en IRPF si cobra más de lo que le costó su cuota, igual que en una extinción total. La plusvalía municipal no se devenga si la operación se trata como extinción, pero sí si se califica como compraventa.
Requisitos
Requisitos para que la extinción parcial tribute por AJD
Bien indivisible o que desmerece mucho por su división. Un piso, una casa, un local o una plaza de garaje lo son por naturaleza. Un terreno grande puede no serlo y Hacienda lo discutirá.
Compensación en dinero. Si los que quedan pagan con otro inmueble, con acciones o con la condonación de una deuda, el riesgo de ITP sube mucho.
Reparto proporcional entre los que quedan. Si dos hermanos al 33 % adquieren la cuota del tercero, cada uno pasa al 50 %. Si uno pasa al 60 % y otro al 40 %, el exceso de uno sobre otro puede tributar aparte.
Una sola comunidad sobre un solo bien. Si la comunidad tiene varios inmuebles y se extingue sobre uno manteniendo los demás, Hacienda suele exigir que se trate como permuta de cuotas, con ITP.
Declaración expresa en la escritura. El notario debe hacer constar que se trata de una disolución parcial de comunidad por indivisibilidad, con cita del artículo 1062, y no de una compraventa de cuota.
Alternativas
Otras formas de que salga solo un copropietario
Compraventa de cuota a los demás comuneros
Es la misma operación económica, pero declarada como venta. Tributa por ITP sin discusión. Tiene sentido cuando el bien es divisible o la compensación no es en dinero, porque evita una comprobación posterior.
Venta de la cuota a un tercero
El que quiere salir vende su cuota a alguien de fuera, sin pedir permiso a los demás, que conservan el retracto de comuneros del artículo 1522 durante nueve días. Nosotros compramos cuotas así en toda España.
Vender mi cuota →Extinción total con adjudicación a uno
Si en realidad uno de los que se quedan quiere el 100 %, es más limpio hacer una extinción total con compensación a todos los demás. Tributa por AJD sin la controversia de la parcial.
Guía de extinción →División de cosa común judicial
Si nadie quiere comprar ni vender, cualquier comunero puede pedir al juez la venta del inmueble. Tarda de uno a tres años y suele acabar en subasta.
División judicial →Cuándo no sale
Cuando los que se quedan no quieren o no pueden comprar tu parte
La extinción parcial exige que los demás comuneros tengan el dinero y la voluntad de pagar tu cuota. Lo habitual es que falle una de las dos cosas: un hermano quiere seguir en el piso pero no tiene 40.000 euros, o lo tiene pero prefiere que te quedes dentro pagando tu parte del IBI. En ese punto, esperar solo alarga el problema.
Puedes vender tu cuota a un tercero sin que ellos tengan que firmar ni autorizar nada. Nosotros la compramos con fondos propios, con la ocupación o la hipoteca que tenga, y te pagamos al contado en notaría. Los demás conservan su derecho de retracto: si quieren igualar el precio en nueve días, lo hacen; si no, la venta queda firme.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la extinción parcial
¿Es legal una extinción parcial de condominio?
Sí. Un copropietario puede salir de la comunidad transmitiendo su cuota a los demás a cambio de una compensación. Lo discutido no es la validez, sino si tributa por AJD o por ITP.
¿La extinción parcial de condominio paga ITP o AJD?
El criterio mayoritario actual del Tribunal Supremo admite AJD cuando el bien es indivisible, la compensación es en dinero y los que quedan adquieren en proporción a sus cuotas. Algunas oficinas liquidadoras siguen girando ITP y hay que recurrir. Consulta tu caso.
¿Qué pasa si los que se quedan se reparten la cuota de forma desigual?
El exceso que uno adquiere por encima de su proporción puede tributar por ITP como compraventa. Para mantener el AJD conviene que el reparto sea proporcional a las cuotas previas.
¿El que sale paga algo en la extinción parcial?
No paga AJD, que corresponde a los adquirentes. Puede tener ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente si cobra más de lo que le costó su cuota actualizada.
¿Se puede hacer una extinción parcial si hay hipoteca?
Sí, pero el banco tiene que aceptar liberar al que sale como deudor. Si no acepta, el que sale sigue respondiendo del préstamo aunque ya no sea dueño. Conviene pactar la novación en la misma escritura.
¿Y si los demás no quieren comprar mi parte?
Puedes venderla a un tercero sin su consentimiento. Compramos tu cuota, te damos precio por escrito en 48 horas y pagamos al contado en notaría en dos a cuatro semanas.
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