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Dividir una casa en dos para repartir herencia
Dividir una casa en dos para repartir la herencia: cuándo se puede y cuánto cuesta
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Dividir una casa en dos para repartir la herencia es posible si caben dos viviendas independientes. Hace falta una división horizontal, licencia o autorización municipal según el caso y la firma de todos los herederos. Con obras, suele costar más del 10 % del valor de la casa y muchas veces fracasa por falta de acuerdo o de dinero. Si en tu caso no es viable, compramos tu parte de la casa entera con oferta por escrito en 48 horas.
Requisitos técnicos y legales
Costes con un ejemplo
Alternativa si no se puede
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La respuesta corta
Se puede dividir una casa en dos para repartir la herencia
Casi todas las empresas del sector te dirán que una vivienda es indivisible. Es cierto para un piso normal, pero no siempre para una casa. Una casa de dos plantas con accesos separados, o un chalé en una parcela grande, a veces admite dos viviendas. En ese caso, dividir la casa en dos para repartir la herencia es una opción real.
El Código Civil lo contempla. El artículo 401 permite que, si las características de un edificio lo permiten, la división se haga adjudicando pisos o locales independientes. Además, puede pedirlo cualquiera de los comuneros. Por su parte, el artículo 1062 solo obliga a vender o compensar cuando la cosa es indivisible o pierde mucho valor al dividirla.
La clave está en una palabra: independientes. Cada vivienda debe tener acceso propio, suministros propios y condiciones de habitabilidad. También el planeamiento urbanístico tiene que permitir dos viviendas donde hoy consta una.
Requisitos
Requisitos para que la casa sea divisible
Antes de dividir una casa en dos para repartir la herencia, comprueba estos puntos. Si falla uno solo, la división suele quedarse en idea.
Acceso independiente. Cada vivienda necesita entrar desde la calle o desde un espacio común, sin pasar por la otra. Una escalera interior compartida no basta si no se puede cerrar.
Superficie y habitabilidad. Las dos viviendas resultantes deben cumplir la superficie mínima y las condiciones de habitabilidad de tu comunidad autónoma y de tu municipio.
Urbanismo. El plan general debe admitir dos viviendas en esa parcela. En suelo con límite de densidad, o en suelo rústico, suele ser imposible.
Suministros separados. Contadores de luz, agua y gas para cada vivienda. Si hoy solo hay uno, habrá que hacer obra y pedir nuevas altas.
Licencia o autorización. Si aumenta el número de viviendas, el ayuntamiento suele exigir licencia o un título equivalente antes de la escritura. Depende de cada municipio.
Firma de todos. La división voluntaria exige que todos los herederos firmen. Si uno se niega, solo queda pedirla al juez.
Si la casa tiene ampliaciones sin legalizar o está fuera de ordenación, el problema se multiplica. Antes de dividir, habría que regularizarla.
Fórmulas
División horizontal, propiedad horizontal tumbada o segregación
Hay tres formas jurídicas de dividir una casa en dos para repartir la herencia. Cuál encaja depende de cómo esté construida y de la parcela.
División horizontal
Es la fórmula para una casa de dos plantas. Se otorga una escritura que crea dos fincas registrales, por ejemplo planta baja y planta alta, con sus cuotas en los elementos comunes. Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
Propiedad horizontal tumbada
Sirve para dos viviendas adosadas sobre una misma parcela. Cada una tiene su casa y su parte de jardín como elemento privativo, y comparten lo demás. Es habitual en chalés pareados.
Segregación
Se divide el suelo en dos parcelas independientes. Exige licencia de parcelación y respetar la parcela mínima del planeamiento. En suelo rústico, la unidad mínima de cultivo lo impide casi siempre.
Las tres terminan igual: escritura ante notario, inscripción en el Registro y alta en el Catastro de cada finca nueva. Después, los herederos se adjudican una vivienda cada uno en la partición.
Paso a paso
Pasos para dividir la casa en dos y repartir la herencia
El orden importa cuando decides dividir la casa en dos para repartir la herencia. Primero se crean las dos viviendas y después se adjudican, aunque ambas cosas pueden firmarse en la misma escritura.
01
Informe técnico previo
Un arquitecto visita la casa y dice si es viable, qué obras hacen falta y qué permite el planeamiento. Cuesta entre 300 € y 800 € y evita sorpresas caras.
02
Acuerdo de los herederos
Pactáis por escrito quién se queda cada vivienda, cómo se valoran y quién paga las obras. Una planta suele valer distinto que la otra.
03
Proyecto y licencia
El arquitecto redacta el proyecto y se pide la licencia o autorización municipal. Aquí se pagan la tasa y el ICIO, que suele rondar del 2 % al 4 % del presupuesto de obra, según municipio.
04
Obras de adecuación
Separar accesos, instalar contadores, cerrar la escalera común o crear una exterior. Es la partida más cara y la que más discusiones genera.
05
Escritura de división horizontal
Ante notario se describen las dos viviendas y sus cuotas. Después se inscribe en el Registro y se actualiza el Catastro. Esta escritura tributa por actos jurídicos documentados, según comunidad autónoma.
06
Partición y adjudicación
En la misma escritura o en otra posterior, cada heredero recibe una vivienda. Si valen distinto, el que se lleva más compensa al otro en dinero.
Números
Cuánto cuesta dividir una casa para repartir la herencia: ejemplo
Caso tipo: dos hermanos heredan a partes iguales una casa de pueblo de dos plantas valorada en 200.000 €. La planta baja, con patio, vale 110.000 €; la alta, 90.000 €. Las cifras son orientativas.
Partida
Coste orientativo
Informe y proyecto
Entre 2.000 € y 4.000 €, según el tamaño y si hay obra.
Licencia, tasa e ICIO
Entre 600 € y 1.500 € sobre una obra de 18.000 €.
Obras de adecuación
Escalera exterior, contadores y cerramientos: unos 18.000 €. Puede subir mucho si hay que reforzar estructura.
Notaría y Registro
Entre 800 € y 1.500 € en total por la división.
AJD de la división horizontal
Entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor, según comunidad autónoma: de 1.000 € a 3.000 €.
Compensación entre hermanos
Quien se queda la planta baja paga 10.000 € al otro para igualar.
Total aproximado
Entre 22.000 € y 28.000 €, sin contar la compensación. Es decir, más del 10 % del valor de la casa.
A eso hay que sumar el tiempo: entre seis y dieciocho meses, según el ayuntamiento y las obras. Por eso, antes de dividir una casa en dos para repartir la herencia, compara con lo que daría vender la casa o vender tu parte.
La realidad
Por qué la división suele fracasar
Hemos visto muchos intentos de dividir una casa en dos para repartir la herencia. La mayoría no llega a la escritura, y casi siempre por las mismas razones.
La primera es la unanimidad. Basta que un heredero no firme, no quiera pagar su parte de las obras o discuta qué planta vale más. Entonces todo vuelve a la casilla de salida. Pedirla al juez es posible por el artículo 401. Sin embargo, la doctrina del Tribunal Supremo suele considerar indivisible lo que solo se divide con obras importantes o con gran pérdida de valor. En la práctica, el juez acaba ordenando la venta en subasta.
La segunda es el dinero. Las obras se pagan antes de repartir, y no todos los herederos tienen 10.000 € o 15.000 € disponibles. Además, el banco rara vez financia obras sobre una casa que todavía es de varios.
La tercera es la convivencia. Dividir la casa en dos para repartir la herencia os convierte en vecinos de pared, con escalera o patio compartidos. Si ya había tensión, la división horizontal la vuelve permanente.
Otra salida
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Preguntas sobre dividir una casa para repartir la herencia
¿Se puede dividir una casa heredada en dos viviendas?
Sí, si la casa admite dos viviendas independientes, con acceso y suministros propios, y el urbanismo permite aumentar el número de viviendas. Hace falta una escritura de división horizontal, normalmente con licencia municipal, y la firma de todos los herederos.
¿Cuánto cuesta hacer una división horizontal de una casa?
Sin obras, entre notaría, Registro, arquitecto e impuestos, orientativamente de 3.000 € a 7.000 €. Con obras de adecuación, como una escalera independiente o nuevos contadores, es fácil superar los 20.000 €. El AJD varía según comunidad autónoma.
¿Puede un heredero obligar a los demás a dividir la casa?
Puede pedirlo al juez, porque el artículo 401 del Código Civil permite la división en viviendas independientes si el edificio lo permite. Pero si hacen falta obras importantes o la casa pierde mucho valor, el juez suele considerarla indivisible y ordenar su venta.
¿Qué pasa si las dos plantas no valen lo mismo?
Quien recibe la vivienda de más valor compensa en dinero al otro. Por ejemplo, si la planta baja vale 110.000 € y la alta 90.000 €, el que se queda la baja paga 10.000 € a su hermano. Conviene una tasación independiente para no discutir.
¿Se puede segregar un terreno heredado para repartirlo?
Solo si cada parcela resultante cumple la superficie mínima del planeamiento o, en suelo rústico, la unidad mínima de cultivo de tu comunidad autónoma. Además, hace falta licencia de segregación. En fincas pequeñas casi nunca es posible.
¿Y si no nos ponemos de acuerdo en dividir la casa?
Entonces quedan la venta conjunta, la extinción de condominio con compensación o vender tu parte. Nosotros compramos tu cuota de la casa entera sin dividirla, con oferta por escrito en 48 horas y firma en notaría en 2-4 semanas.
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