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Extinción de condominio divorcio
Extinción de condominio por divorcio: cómo quedarse la casa o salir de ella
Actualizado el 23 de octubre de 2026
Tras un divorcio, la extinción de condominio permite que uno de los dos se quede la vivienda y compense al otro, con la hipoteca a su solo nombre. Se puede pactar en el convenio regulador o hacer después ante notario, y tributa por AJD. Te explicamos cómo se hace, qué pasa con el uso atribuido a los hijos y qué opciones tienes si el otro no puede comprarte. Compramos tu mitad si prefieres salir ya.
Convenio o escritura: las dos vías
Uso de los hijos explicado
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Punto de partida
Qué pasa con la casa cuando os divorciáis
Al divorciarse, el matrimonio deja de existir pero la copropiedad de la casa no. Si comprasteis en gananciales, la vivienda forma parte de la sociedad de gananciales que hay que liquidar. Si comprasteis en separación de bienes o sin estar casados, sois copropietarios por mitades y seguís siéndolo después del divorcio. En los dos casos, el resultado práctico es el mismo: dos personas que ya no quieren nada en común siguen siendo dueñas de la misma casa y, casi siempre, deudoras de la misma hipoteca.
Las salidas son tres. Que uno se quede la casa y compense al otro, que es la extinción de condominio. Que se venda la casa a un tercero y se reparta el dinero. O que uno venda su mitad a un tercero sin que el otro tenga que estar de acuerdo. Esta entrada se centra en la primera y, al final, en la tercera, que es lo que hacemos nosotros.
Un aviso antes de seguir: la extinción de condominio no tiene que ver con el régimen de visitas ni con la pensión. Es una operación patrimonial. Lo que sí la condiciona es el uso de la vivienda que el juez atribuya a los hijos, como verás más abajo.
Vías
Las dos formas de hacer la extinción de condominio en un divorcio
En el convenio regulador
Si el divorcio es de mutuo acuerdo, el convenio puede incluir la adjudicación de la vivienda a uno de los dos y la compensación al otro. El juez lo aprueba en la sentencia y esa sentencia se inscribe en el Registro. Si la casa era ganancial, la adjudicación en la liquidación de gananciales está exenta de AJD por el artículo 45 de la ley del ITP. Es la vía más barata.
En escritura notarial posterior
Si el convenio no resolvió la casa, o si no estabais casados, se hace después una extinción de condominio ante notario como cualquier otra: valor, compensación, adjudicación y AJD entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad. Muchas parejas la hacen meses o años después del divorcio, cuando uno consigue la hipoteca.
Divorcio ante notario
Desde 2015, los matrimonios sin hijos menores pueden divorciarse ante notario. En la misma escritura o en otra del mismo día puede hacerse la liquidación de gananciales o la extinción de condominio. Rápido y sin juzgado.
Divorcio contencioso
Si no hay acuerdo, el juez disuelve el matrimonio pero no reparte la casa. La liquidación de gananciales o la división de la cosa común son procedimientos aparte que tardan de uno a tres años.
Hipoteca
La hipoteca es el nudo de la extinción por divorcio
En casi todos los divorcios con casa hay hipoteca a nombre de los dos. Firmar la extinción no cambia el préstamo: aunque uno deje de ser dueño, sigue siendo deudor frente al banco mientras la entidad no le libere. Por eso la extinción se coordina con una novación en la que el banco acepta al adjudicatario como único deudor. Y el banco solo acepta si ese adjudicatario puede pagar solo la cuota que antes pagaban dos: ratio de endeudamiento por debajo del 35 % o 40 % de sus ingresos.
Si el banco no libera al que sale, la extinción puede firmarse igual, pero ese excónyuge queda en una posición mala: sin casa y respondiendo de una deuda ajena. Algunos convenios lo pactan así con una cláusula de que el adjudicatario pagará la hipoteca, pero esa cláusula no vincula al banco. Si el adjudicatario deja de pagar, el banco ejecuta contra los dos.
La compensación se calcula restando la hipoteca pendiente del valor. Casa de 250.000 euros, hipoteca de 150.000, mitades: valor neto 100.000, compensación de 50.000 euros al que sale, y el que se queda asume los 150.000 de deuda. Tienes el detalle en nuestra guía de extinción de condominio con hipoteca.
Hijos
Qué pasa con el uso de la vivienda atribuido a los hijos
El artículo 96 del Código Civil atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos menores y al progenitor con el que convivan. Este uso es independiente de la propiedad y condiciona cualquier operación sobre la casa.
El uso no impide la extinción. El progenitor que no tiene el uso puede ceder su mitad al otro mediante extinción con compensación. De hecho es la solución más limpia: el que vive con los hijos pasa a ser el único dueño.
El uso sí limita el valor. Si el que no tiene el uso quiere que se venda la casa o vender su mitad, el comprador adquiere una vivienda ocupada por derecho judicial hasta que los hijos sean mayores o se modifique la medida. El precio baja.
El uso puede cambiar. La reforma de 2015 y la jurisprudencia del Supremo permiten limitar el uso en el tiempo, y la convivencia del progenitor custodio con una nueva pareja en la vivienda extingue el uso según doctrina del Supremo de 2018.
Los gastos no cambian con el uso. IBI, comunidad y hipoteca siguen siendo de los dos propietarios por mitad, salvo que el convenio diga otra cosa. El que no vive en la casa sigue pagando.
Con custodia compartida el uso se atribuye al progenitor con más necesidad o se limita en el tiempo, y la extinción o la venta son más fáciles.
Cifras
Cuánto cuesta la extinción de condominio por divorcio
Casa de 250.000 euros en Madrid, hipoteca pendiente de 150.000, mitades. Uno se queda la casa, asume la hipoteca y compensa al otro con 50.000 euros. Cifras orientativas 2026.
Concepto
En el convenio (gananciales) / En escritura posterior
AJD de la extinción
Convenio con liquidación de gananciales: exento. Escritura posterior: 0,75 % sobre 125.000 euros de cuota adjudicada, 937 euros.
Novación de la hipoteca
Igual en los dos casos: comisión del banco de 0 % a 1 %, hasta 1.500 euros, más notaría y registro de la novación, entre 400 y 800 euros.
Notaría de la extinción
Convenio: no hay escritura aparte, se inscribe el testimonio de la sentencia, unos 100 euros. Escritura posterior: entre 600 y 800 euros.
Registro
Entre 200 y 350 euros en los dos casos.
Gestoría
Entre 250 y 400 euros si se contrata.
Total orientativo
Convenio: entre 950 y 3.150 euros. Escritura posterior: entre 2.400 y 4.800 euros. Más los 50.000 de compensación.
Si estabais en separación de bienes o no casados, la exención del convenio no se aplica y la extinción tributa por AJD aunque esté en el convenio. La plusvalía municipal no se devenga en ninguno de los dos casos. El que sale puede tener ganancia en IRPF si cobra más de lo que le costó su mitad, salvo en la liquidación de gananciales, donde no hay alteración patrimonial si se reparte por mitades.
Sin acuerdo
Si tu expareja no puede comprarte, vende tu mitad
El caso típico: tu expareja vive en la casa con los hijos, quiere quedársela, pero el banco no le concede la hipoteca para compensarte y liberarte. Tú vives de alquiler y sigues pagando la mitad de la hipoteca y del IBI. Pueden pasar años. La alternativa es vender tu mitad a un tercero: no necesitas su consentimiento, solo respetar su derecho de retracto durante nueve días.
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Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la extinción por divorcio
¿Se puede hacer la extinción de condominio en el convenio regulador?
Sí. Si el divorcio es de mutuo acuerdo, el convenio puede adjudicar la vivienda a uno de los cónyuges con compensación al otro. Si la casa era ganancial, esa adjudicación está exenta de AJD.
¿Qué pasa con la hipoteca en la extinción de condominio por divorcio?
No cambia sola. El banco tiene que aceptar al adjudicatario como único deudor mediante novación. Si no lo acepta, el que sale sigue respondiendo del préstamo aunque ya no sea dueño.
¿Puedo hacer la extinción si mi expareja tiene el uso de la vivienda con los hijos?
Sí. El uso no impide la extinción. Lo normal es que el progenitor con el uso se adjudique la casa y compense al otro. Si es el otro el que se la queda, el uso de los hijos se mantiene hasta que se modifique judicialmente.
¿Cuánto cuesta la extinción de condominio por divorcio?
En el convenio con liquidación de gananciales, entre 950 y 3.150 euros con la novación. En escritura posterior, entre 2.400 y 4.800 euros, según comunidad y hipoteca. Más la compensación.
¿Y si no estábamos casados?
La extinción se hace en escritura notarial como entre dos copropietarios cualesquiera y tributa por AJD. No hay convenio regulador ni exención de gananciales.
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