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Fallece un copropietario qué pasa con su parte
Fallece un copropietario: qué pasa con su parte y cómo sigue el proindiviso
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Cuando fallece un copropietario, su parte pasa a sus herederos, no a los demás dueños. Hasta que la aceptan, esa cuota es una herencia yacente dentro del proindiviso. A veces acaba repartida entre cinco o seis personas. Tu propia cuota no cambia, así que puedes vendérnosla sin esperar a nadie, con oferta por escrito en 48 horas.
Explicado por compradores
Con artículos del Código Civil
Sin esperar a los herederos
¿Ha fallecido el otro copropietario?
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La regla
Qué pasa con la parte de un copropietario que fallece
La cuota de un proindiviso es un bien más del patrimonio de su dueño. Por eso, cuando fallece un copropietario, su parte pasa a sus herederos como cualquier otro bien. No crece la cuota de los demás comuneros ni se reparte entre ellos. Si erais dos hermanos al 50 %, ahora compartes la casa con los herederos de tu hermano.
Hay una excepción que conviene comprobar en la escritura. Algunos derechos civiles autonómicos, como el catalán, admiten el pacto de supervivencia entre cónyuges que compran juntos. Si existe, la cuota del que muere va directamente al otro cónyuge. Sin ese pacto expreso, rige la regla general: la cuota se hereda.
Tampoco hay derecho de retracto por la herencia. El retracto de comuneros del artículo 1522 del Código Civil solo juega en ventas a terceros, no en transmisiones por fallecimiento. Por tanto, nadie puede oponerse a que los herederos entren en el proindiviso.
Quién hereda
Quién se queda con la cuota: testamento, ley y viudo
Cuando fallece un copropietario, su parte pasa a quien marque su sucesión. Estos son los cuatro escenarios que más vemos.
Con testamento
La cuota va a quien diga el testamento, respetando las legítimas. A menudo se reparte entre los hijos a partes iguales, con el usufructo para el viudo.
Sin testamento
Heredan por ley los hijos y, si no los hay, los padres. Después el cónyuge y, en su defecto, hermanos y sobrinos. Antes hace falta una declaración de herederos ante notario.
Herencia sin testamento →Con cónyuge viudo
Si la cuota era ganancial, primero se liquida la sociedad de gananciales y la mitad es del viudo. Además, con hijos, el viudo tiene el usufructo de un tercio de la herencia.
Gananciales y herencia →Con hijos menores
Si algún heredero es menor, actúan sus padres o tutores, y para vender puede hacer falta autorización judicial. Conviene saberlo antes de pactar plazos.
Herederos menores →Un ejemplo: tu hermano y tú teníais un piso al 50 %. Él muere casado y con tres hijos. Sus hijos reciben un sexto del piso cada uno y su viuda, el usufructo sobre una parte de esa mitad. Desde ahora gestionas el piso con cuatro personas en lugar de una.
Herencia yacente
La herencia yacente dentro del proindiviso
Entre el fallecimiento y la aceptación pasan meses. Mientras tanto, la parte del copropietario que fallece pasa a ser un patrimonio sin dueño definitivo. Así cambia el día a día de la copropiedad.
Cuestión
Qué pasa mientras no aceptan
IBI y comunidad
Siguen llegando. La herencia debe pagar su parte, según el artículo 395 del Código Civil.
Decisiones de administración
Se toman por mayoría de cuotas. Los herederos votan juntos por la cuota del fallecido.
Venta del inmueble entero
Exige la firma de todos los copropietarios y de cada heredero.
Venta de tu propia cuota
Libre, por el artículo 399. No necesitas a los herederos.
Acción de división
Se puede dirigir contra los herederos o contra la herencia yacente.
Alquiler y rentas
La renta que tocaba al fallecido se ingresa a la herencia y luego se reparte.
Si los herederos tardan en aceptar, puedes pedir al notario que les requiera, siempre que acredites tu interés. Según el artículo 1005 del Código Civil, tienen treinta días naturales para aceptar o repudiar. Si callan, la herencia se entiende aceptada pura y simplemente.
Mientras tanto, cada copropietario puede seguir usando el inmueble sin impedir el uso de los demás, como dice el artículo 394.
Venta en marcha
Si fallece un copropietario con la venta de su parte en marcha
Pasa más de lo que parece: hay arras firmadas o una oferta aceptada y uno de los dueños muere. El contrato no se cae, porque obliga también a los herederos según el artículo 1257 del Código Civil. Lo que cambia es el calendario.
01
Avisar al comprador
Comunica el fallecimiento por escrito y pacta una prórroga razonable. Si fallece un copropietario, la parte que vendía pasa a sus herederos con la obligación de firmar.
02
Título sucesorio
Los herederos piden el certificado de últimas voluntades y la copia del testamento. Si no lo hay, tramitan la declaración de herederos ante notario.
03
Aceptación de la herencia
Los herederos aceptan la herencia. Muchas notarías permiten hacerlo en la misma escritura de venta, lo que ahorra semanas.
04
Impuestos de la herencia
Hay que presentar el impuesto de sucesiones y la plusvalía de la herencia. Después llegan los de la venta, según comunidad autónoma.
05
Firma de la compraventa
Firmas tú junto a los herederos. De forma orientativa, todo se alarga entre tres y nueve meses, según lo rápido que actúe la familia.
Si el comprador no acepta esperar, puede resolver el contrato según lo pactado en las arras. Por eso conviene hablar con él desde el primer día.
Doble herencia
Derecho de transmisión: cuando el heredero también muere
A veces la cadena se complica. El copropietario muere, uno de sus herederos fallece sin haber aceptado y la cuota salta otra generación. El artículo 1006 del Código Civil lo resuelve con el derecho de transmisión. Los herederos del segundo fallecido heredan su facultad de aceptar o repudiar la primera herencia.
En la práctica, eso significa dos herencias en una escritura y muchas más firmas. Hemos visto pisos de cuatro hermanos que, tras dos fallecimientos, acaban con once titulares. Cuantas más personas, más difícil es poner a todos de acuerdo para vender el inmueble entero.
Hay otro detalle práctico. Si cada fallecido residía en una comunidad autónoma distinta, cada herencia tributa con reglas diferentes. Además, el notario pedirá los certificados de los dos fallecimientos y los títulos sucesorios de ambas herencias. Prepara esa documentación cuanto antes, porque es lo que más retrasa la firma.
Por eso, si fallece un copropietario y su parte pasa a una familia numerosa, conviene actuar pronto. Cada año que pasa puede sumar herederos, impuestos y distancias.
Herederos ausentes
Herederos que no aparecen o no contestan
Es el bloqueo más frecuente. Fallece un copropietario y su parte pasa a personas que viven fuera o no se hablan. Tienes varias herramientas.
Requerimiento notarial del artículo 1005. Obliga a cada llamado a aceptar o repudiar en treinta días. Si no contesta, se entiende que acepta.
Identificación de los herederos. El certificado de últimas voluntades y el testamento dicen quiénes son. Sin testamento, la declaración de herederos los fija.
Herederos ilocalizables. Si alguno no aparece, el juzgado puede averiguar su domicilio, nombrar un defensor judicial o seguir por edictos.
Acción de división. Con el artículo 400 del Código Civil puedes pedir la división aunque los herederos se opongan. El juicio dura, de forma orientativa, entre uno y tres años.
Venta de tu cuota. Es la única vía que no depende de nadie: vendes tu parte y los herederos se entienden con el comprador.
Si además alguno vive fuera de España, el trámite se alarga. Aun así, puede firmar con un poder notarial o en un consulado español.
Tu salida
Qué hacer con tu parte si fallece un copropietario
Si eres el dueño que sigue vivo, lo que pasa con la parte del copropietario que fallece no cambia tu cuota. Puedes esperar a que los herederos se organicen o salir ya, sin pedir permiso a nadie. Y si eres heredero del fallecido, también podemos comprarte tu cuota hereditaria.
Vende tu parte sin esperar a los herederos
Compramos tu cuota con fondos propios. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en 2-4 semanas y gastos de notaría a nuestro cargo. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional.
Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre fallece un copropietario qué pasa con su parte
¿Si muere un copropietario su parte pasa a los demás?
No. Su cuota forma parte de su herencia y pasa a sus herederos, por testamento o por ley. Solo hay excepción si existe un pacto de supervivencia válido, que admiten algunos derechos autonómicos como el catalán.
¿Pueden los herederos del copropietario fallecido vender su parte?
Sí, una vez aceptada la herencia o en la misma escritura de aceptación. Si uno vende su derecho a un extraño antes de la partición, los demás coherederos pueden subrogarse en un mes, según el artículo 1067 del Código Civil. Los copropietarios originales, además, tienen el retracto de comuneros.
¿Quién paga el IBI si ha fallecido uno de los dueños?
El recibo sigue llegando y se reparte según las cuotas. La parte del fallecido la paga su herencia, normalmente adelantada por algún heredero. Si nadie paga, los demás pueden reclamarla con el artículo 395 del Código Civil.
¿Puedo vender mi parte si el otro copropietario ha muerto?
Sí. Tu cuota es tuya y el artículo 399 del Código Civil te permite venderla sin consentimiento de nadie. Los herederos del fallecido podrán ejercer el retracto de comuneros si vendes a un tercero, pero no pueden impedir la venta.
¿Cuánto tiempo tienen los herederos para aceptar la herencia?
El Código Civil no fija un plazo corto, pero cualquier interesado puede forzar la decisión. Con el requerimiento notarial del artículo 1005, el llamado tiene treinta días naturales para aceptar o repudiar. Si calla, se entiende que acepta.
¿Qué pasa si fallece un copropietario sin herederos?
Si no hay testamento ni parientes con derecho a heredar, hereda el Estado o, en algunas comunidades, la administración autonómica. Esa administración se convierte en tu nuevo copropietario. El trámite tarda, así que muchas personas prefieren vender su cuota antes.
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