Inicio › Blog › Subasta notarial de un proindiviso
Subasta notarial de un proindiviso
Subasta notarial de un proindiviso: la venta ante notario que evita el juzgado
Actualizado el 24 de octubre de 2026
La subasta notarial de un proindiviso es la venta del inmueble entero ante notario, con pujas en el Portal de Subastas del BOE, cuando los copropietarios aceptan vender pero no se ponen de acuerdo en el precio o en el comprador. Es más rápida y barata que el juicio de división, aunque exige la firma de todos. Si quieres salir tú solo, sin esperar a nadie, compramos tu cuota con oferta por escrito en 48 horas.
Explicado por compradores
Con artículos del Código Civil
Salida sin esperar a nadie
¿Un copropietario no firma la subasta?
Te compramos tu cuota sin su permiso. Precio por escrito en 48 horas, sin compromiso y sin exclusividad.
Qué es
Qué es la subasta notarial de un proindiviso y cuándo se usa
La subasta notarial de un proindiviso es un procedimiento de venta voluntaria del inmueble ante notario. Lo regula la Ley del Notariado desde la reforma de 2015 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. La puja se hace de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE, el mismo que usan los juzgados. El notario aprueba el pliego, anuncia la subasta, recibe las pujas y otorga la escritura al mejor postor. Después reparte el precio entre los copropietarios según su cuota.
Encaja en un caso muy concreto. El artículo 404 del Código Civil dice que, si el bien es indivisible y los comuneros no acuerdan adjudicarlo a uno, se vende y se reparte el precio. En la práctica, muchos hermanos y exparejas aceptan vender, pero discuten el precio o desconfían del comprador que propone el otro. Ahí la subasta notarial de un proindiviso sustituye al juicio de división: nadie impone el precio, porque lo fija el mercado en la puja.
Tiene una condición que la limita mucho. Como se vende el inmueble entero, hace falta la firma de todos los copropietarios en la solicitud. Si uno se niega, no hay subasta posible y la vía vuelve a ser el juzgado o la venta de tu cuota a un tercero.
Comparativa
Subasta notarial o juicio de división: diferencias
Las dos vías acaban en una venta pública del inmueble. Sin embargo, la subasta notarial de un proindiviso cambia el tiempo, el coste y el control que tienes sobre el proceso.
Aspecto
Subasta notarial frente a división judicial
Quién la inicia
Notarial: todos los copropietarios juntos. Judicial: cualquiera de ellos, aunque los demás se opongan, por el artículo 400 del Código Civil.
Plazo orientativo
Notarial: de dos a cuatro meses desde la firma de la solicitud. Judicial: de uno a tres años, según el juzgado y los recursos.
Coste orientativo
Notarial: arancel del notario, tasación si se pide y gestoría. Judicial: abogado, procurador, perito y posibles costas.
Precio de salida
Notarial: lo pactáis en el pliego, con un mínimo por debajo del cual no se vende. Judicial: lo fija el perito y la subasta judicial admite adjudicaciones muy bajas.
Quién puede pujar
Notarial: cualquiera, y también los propios comuneros si el pliego lo permite. Judicial: cualquiera, con las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si queda desierta
Notarial: se puede repetir con otro tipo o retirar el bien. Judicial: el procedimiento sigue y puede acabar en una adjudicación por un porcentaje bajo.
En resumen, la subasta notarial de un proindiviso gana en rapidez y en control del precio mínimo. Pierde en cuanto falta una firma, porque entonces no existe.
Trámite
Cómo se tramita paso a paso ante el notario
01
Acuerdo y pliego de condiciones
Todos los copropietarios firman la solicitud ante el notario que elijáis. En el pliego fijáis el tipo de salida, el precio mínimo, el depósito para pujar y si los comuneros pueden participar. Por ejemplo, un piso tasado en 180.000 € puede salir con un mínimo del 70 %.
02
Documentación
Nota simple actualizada, título de propiedad de cada cuota, certificado de la comunidad de propietarios, IBI al corriente y certificado energético. Si hay hipoteca, el notario la hace constar y se cancela con el precio.
03
Anuncio en el Portal de Subastas del BOE
El notario publica la convocatoria en el portal electrónico. Desde ese momento cualquier interesado con certificado digital puede entrar. La puja dura en torno a veinte días naturales, según el pliego.
04
Depósito y pujas
Quien quiere pujar consigna un porcentaje del tipo, habitualmente el 5 %. Las pujas son electrónicas y visibles para todos. Al cerrar, el portal comunica al notario la mejor postura.
05
Adjudicación y escritura
El mejor postor paga el resto del precio en el plazo del pliego, normalmente entre diez y veinte días. Después se firma la escritura de compraventa y el notario entrega a cada comunero su parte, descontados gastos y cargas.
Si nadie puja o nadie alcanza el mínimo, la subasta notarial de un proindiviso queda desierta. Entonces podéis convocar otra con un tipo más bajo o abandonar esta vía.
Costes
Cuánto cuesta la subasta notarial de un proindiviso
Los costes son menores que en el juzgado, pero no son cero. Estas cifras son orientativas y dependen del notario, de la provincia y del valor del inmueble.
Arancel notarial. Se calcula sobre el valor del bien y los actos que se otorgan: acta de subasta y escritura de venta. Para un piso de 180.000 €, cuenta con varios cientos de euros por el acta y otros tantos por la escritura.
Portal de Subastas del BOE. La publicación electrónica tiene un coste reducido. Además, los depósitos de los postores se devuelven a quien no gana.
Tasación. No es obligatoria, pero ayuda a fijar el tipo de salida. Cuesta entre 300 y 500 € en una vivienda normal.
Gestoría e impuestos. La plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia los paga cada vendedor por su cuota. El comprador paga el ITP, según comunidad autónoma.
Cancelación de cargas. Si hay hipoteca, se cancela con el precio antes del reparto.
En la subasta notarial de un proindiviso los gastos se reparten entre todos los comuneros según su cuota, salvo pacto distinto en el pliego.
Resultados
Qué resultados da en la práctica
Contamos lo que vemos en el sector, sin adornos. Las subastas voluntarias de viviendas atraen sobre todo a inversores. Pujan con cabeza y rara vez pagan el precio de mercado. Lo habitual es que la adjudicación quede por debajo de la tasación, en una horquilla orientativa del 70 % al 90 %, según la zona y el estado del piso.
También hay subastas desiertas. Pasa cuando el tipo mínimo es alto, cuando el inmueble está ocupado o cuando el anuncio no llega al público adecuado. Un piso vacío en una capital se vende; en cambio, una casa de pueblo con reformas pendientes puede necesitar dos convocatorias.
Aun así, el resultado suele ser mejor que en la subasta judicial. Allí la adjudicación puede bajar mucho más y el procedimiento se alarga años. Por eso, cuando hay acuerdo para vender y nadie quiere quedarse el piso, la subasta notarial de un proindiviso es una salida razonable.
Alternativas
Si no todos firman: las otras salidas del proindiviso
La subasta notarial de un proindiviso cae en cuanto un copropietario no firma. Entonces quedan tres caminos, y uno de ellos no depende de nadie.
Extinción de condominio
Uno se queda el 100 % y compensa a los demás. Necesita acuerdo y dinero o hipoteca. Tributa por AJD, según comunidad autónoma.
Cómo funciona →División judicial de cosa común
Demandas y el juez ordena la venta en subasta judicial. No necesitas acuerdo, pero sí paciencia: de uno a tres años, abogado y procurador.
Ver el procedimiento →Vender tu cuota a un comprador profesional
Es lo que hacemos nosotros. Compramos tu parte sin que los demás tengan que estar de acuerdo. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas y gastos de notaría a nuestro cargo. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional.
Vender mi parte →Calcular antes de decidir
Con la calculadora ves qué cobrarías hoy por tu cuota. Así lo comparas con lo que dejaría una subasta tras gastos y meses de espera.
Calcular mi parte →Tu decisión
Subasta notarial o venta de tu parte del proindiviso
Si todos queréis vender, la subasta notarial de un proindiviso es una buena herramienta y te animamos a usarla. Si en cambio uno bloquea, o tú no quieres esperar meses, te compramos la cuota y cerramos en semanas.
Pide precio por tu cuota sin compromiso
Dinos la dirección, tu porcentaje y la situación con los demás. En 48 horas tienes oferta por escrito. Sin exclusividad y sin que nadie más firme.
Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la subasta notarial de un proindiviso
¿Qué es una subasta notarial voluntaria?
Es la venta de un bien ante notario mediante pujas electrónicas en el Portal de Subastas del BOE. La piden los propietarios de forma voluntaria, el notario fija las condiciones en un pliego y adjudica al mejor postor. La regula la Ley del Notariado desde 2015.
¿Se puede hacer una subasta notarial si un copropietario no quiere?
No. La subasta notarial voluntaria exige la solicitud de todos los titulares, porque se vende el inmueble entero. Si uno se niega, las opciones son la división judicial de cosa común o vender tu cuota a un tercero, que no necesita su permiso.
¿Cuánto tarda una subasta notarial de un piso?
Orientativamente, entre dos y cuatro meses desde que se firma la solicitud hasta que se cobra. Incluye la preparación del pliego, el anuncio en el portal, unos veinte días de pujas y el plazo para pagar el precio y firmar la escritura.
¿Pueden pujar los propios copropietarios en la subasta?
Sí, si el pliego lo permite. Es habitual que uno de los comuneros quiera quedarse el piso y use la subasta para que el precio lo fije la competencia con terceros. Si gana, paga a los demás su parte del precio.
¿Qué pasa si la subasta notarial queda desierta?
El notario levanta acta y el bien sigue siendo de los copropietarios. Podéis convocar una segunda subasta con un tipo más bajo, intentar la venta directa o acudir a la división judicial. También puedes vendernos tu cuota y salir sin esperar.
¿Es mejor la subasta notarial o venderos mi parte?
Depende de si hay acuerdo. Con todos a favor, la subasta notarial suele dejar más dinero, aunque tarda meses y tiene gastos. Sin acuerdo, o con prisa, vender tu cuota es la única vía que no depende de nadie: oferta en 48 horas y cobro en notaría en semanas.
Pide tu oferta
Subasta notarial de un proindiviso: te damos precio por tu parte en 48 h
Compramos tu parte con fondos propios en toda España. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en 2-4 semanas y gastos a nuestro cargo.
613431439 Escribir por WhatsApp