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Comunidad de bienes por herencia
Comunidad de bienes por herencia: NIF, IRPF, IVA y cómo salir vendiendo tu cuota
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Una comunidad de bienes por herencia nace sola cuando varios herederos reciben un local o pisos alquilados: no hace falta firmar nada, pero Hacienda exige NIF, declarar las rentas por atribución y, si hay locales, IVA trimestral. Te explicamos las obligaciones, un ejemplo con cifras y cómo salir vendiendo tu cuota. Nosotros la compramos con oferta por escrito en 48 horas.
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Concepto
Qué es una comunidad de bienes por herencia y cuándo nace
El Código Civil llama comunidad de bienes a cualquier situación en la que una cosa pertenece a varias personas pro indiviso, según el artículo 392. Cuando esa cosa viene de una herencia, hablamos de comunidad de bienes por herencia. No necesita escritura de constitución ni estatutos: existe desde que los herederos aceptan y se adjudican el bien por cuotas.
Si el bien heredado es la casa de los padres y está vacía, la comunidad es solo civil: hay que repartir IBI y gastos, y poco más. En cambio, si lo heredado es un local alquilado, dos pisos con inquilinos o una nave, la comunidad de bienes por herencia genera rentas y entra en el radar de Hacienda.
En nuestro artículo sobre las diferencias entre proindiviso, condominio y comunidad de bienes explicamos que, en lo civil, son lo mismo. La diferencia práctica está en lo fiscal: una comunidad que cobra alquileres tiene NIF propio, modelos trimestrales y una declaración informativa anual.
Obligaciones
Las cuatro obligaciones fiscales de la comunidad: NIF, IRPF, IVA y retenciones
Estas son las obligaciones que asume una comunidad de bienes por herencia con inmuebles alquilados. Las cifras y plazos son orientativos y conviene confirmarlos con un gestor.
NIF y alta censal
Se pide con el modelo 036 en Hacienda. Es obligatorio en cuanto la comunidad cobra alquileres o emite facturas. Sin NIF, el inquilino de un local no puede practicar la retención ni deducirse el IVA.
IRPF por atribución de rentas
La comunidad no paga Impuesto de Sociedades. Cada heredero declara en su IRPF la parte de ingresos y gastos que le corresponde según su cuota, como rendimiento del capital inmobiliario. Si las rentas superan 3.000 € al año, la comunidad presenta además el modelo 184 informativo.
IVA solo en locales y naves
El alquiler de vivienda está exento. El de local, oficina, nave o garaje suelto lleva IVA al 21 %, así que la comunidad presenta el modelo 303 cada trimestre y el 390 anual.
Retenciones del inquilino
Si el inquilino del local es empresa o autónomo, retiene el 19 % de la renta y lo ingresa en Hacienda. La comunidad lo recupera en el IRPF de cada comunero, en proporción a su cuota.
Hay dos más que se olvidan: comunicar en el 036 cualquier cambio de comuneros, por ejemplo cuando uno vende su cuota, y dar de baja la comunidad cuando se disuelve.
Ejemplo
Ejemplo: local heredado por tres hermanos alquilado por 1.200 € al mes
Tres hermanos heredan un local valorado en 240.000 €, alquilado a una tienda por 1.200 € al mes más IVA. Es el caso más habitual de comunidad de bienes por herencia que nos llega. Así queda el año, con cifras redondas y orientativas.
Concepto
Importe anual
Renta cobrada
14.400 € más 3.024 € de IVA repercutido.
Retención practicada por el inquilino
2.736 € (19 %), que recuperan los hermanos en su IRPF.
Gastos deducibles
IBI 900 €, comunidad 600 €, seguro 300 €, amortización del 3 % sobre el valor de construcción unos 3.600 €. Total aproximado: 5.400 €.
Rendimiento neto a repartir
9.000 €, es decir, 3.000 € por hermano, que cada uno suma a su base del IRPF.
Modelos que presenta la comunidad
036 de alta, 303 trimestral, 390 anual y 184 informativo.
Valor de la cuota de cada hermano
80.000 €. Si uno vende a un comprador profesional, cobra entre 32.000 y 56.000 €.
Cada hermano tributa por sus 3.000 € a su tipo marginal, aunque la comunidad no haya repartido el dinero. Es la trampa habitual: un hermano administra, no reparte, y los otros pagan impuestos por rentas que no han visto.
Conflictos
Los cinco conflictos típicos entre comuneros
Una comunidad de bienes por herencia con alquileres funciona bien dos o tres años. Después aparecen siempre los mismos problemas.
Nadie quiere administrar. Cobrar, reclamar impagos, presentar el IVA y atender averías es trabajo. Quien lo hace acaba pidiendo una retribución y los demás se niegan.
El que administra no rinde cuentas. Los demás reciben su parte tarde o nunca, pero Hacienda les atribuye la renta igual.
Un hermano quiere vender y los otros no. El local da un 5 % anual y a dos de ellos les compensa. Al tercero, que necesita liquidez, no.
Decisiones bloqueadas. Renovar el contrato o subir la renta necesita mayoría de cuotas; vender el local o hacer obra mayor, unanimidad, según los artículos 397 y 398 del Código Civil.
Muere un comunero. Entran sus herederos y la comunidad pasa de tres a seis miembros. Cada generación multiplica el problema.
Ninguno de estos conflictos se arregla con el tiempo. Se arreglan saliendo.
Salida
Cómo salir de la comunidad de bienes vendiendo tu cuota
Nadie está obligado a seguir en una comunidad de bienes por herencia; el artículo 400 del Código Civil lo dice de forma expresa. La salida más rápida no es la división judicial, sino vender tu cuota a un tercero según el artículo 399.
01
Reúne la nota simple y el contrato de alquiler
Con la cuota, la renta y el valor del inmueble calculamos la oferta. Si falta algo, lo pedimos nosotros.
02
Recibe oferta por escrito en 48 horas
Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional. Nos acercamos al 70 % cuando el inmueble está alquilado con buen contrato, porque la renta reduce nuestro riesgo.
03
Comunica a los demás comuneros
No necesitas su permiso, pero tienen derecho de retracto: nueve días desde que conocen la venta para quedarse tu cuota al mismo precio, según el artículo 1522. Si la herencia no está partida, el plazo es de un mes por el artículo 1067.
04
Firma en notaría en dos a cuatro semanas
Cobras al contado y los gastos de notaría son nuestros. Desde ese día las rentas de tu cuota son nuestras, y también las obligaciones fiscales.
Si prefieres que te compre un hermano, el camino es el mismo con otro comprador. En nuestra página sobre vender tu parte a un familiar o a una empresa comparamos precio, impuestos y plazos.
Después
Qué pasa con la comunidad de bienes cuando vendes tu parte de la herencia
La comunidad no se extingue: cambia un comunero. Nosotros entramos en tu lugar con tu misma cuota y tus mismos derechos de voto. La comunidad de bienes por herencia sigue con su NIF, su contrato de alquiler y sus modelos trimestrales.
Hay tres trámites. El administrador presenta un 036 comunicando el cambio de comuneros. El inquilino recibe una comunicación para que sepa a quién corresponde cada parte de la renta, aunque lo normal es que siga pagando a la cuenta de la comunidad. Y en tu IRPF declaras la ganancia o pérdida patrimonial por la venta de la cuota, más la plusvalía municipal si procede.
A partir de ahí, lo que hagamos con el resto de comuneros ya no te afecta. Normalmente proponemos comprarles sus partes o vender el inmueble completo en el mercado. Si no hay acuerdo, somos nosotros quienes pedimos la división, no tú. Salir de una comunidad de bienes por herencia es cuestión de semanas si vendes la cuota; de años si esperas a que todos estén de acuerdo.
Siguiente paso
¿Quieres dejar de ser comunero?
Si llevas años cobrando tarde, declarando rentas que no ves o discutiendo por el local, hay una forma de cerrar el tema en semanas. Dinos qué inmueble es y tu porcentaje.
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Quiero mi ofertaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la comunidad de bienes heredada
¿Hay que constituir formalmente una comunidad de bienes al heredar un local?
No hace falta escritura ni contrato: la comunidad existe desde la adjudicación de la herencia. Lo que sí hay que hacer, si el local está alquilado, es pedir el NIF con el modelo 036 y empezar a presentar el IVA trimestral. Conviene firmar un acuerdo privado de administración, aunque no es obligatorio.
¿Quién paga el IRPF de los alquileres de un piso heredado entre hermanos?
Cada hermano, en proporción a su cuota, como rendimiento del capital inmobiliario. La comunidad no tributa como tal: solo informa a Hacienda con el modelo 184 si supera los 3.000 € anuales. Da igual que el dinero se haya repartido o no.
¿La comunidad de bienes tiene que presentar IVA si alquila viviendas?
No. El alquiler de vivienda está exento de IVA, así que no se presentan modelos 303 ni 390 por esas rentas. Sí hay IVA cuando se alquila un local, una oficina, una nave o una plaza de garaje de forma independiente.
¿Puedo vender mi parte de la comunidad de bienes sin el consentimiento de mis hermanos?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota a quien quieras. Tus hermanos tienen derecho de retracto durante nueve días desde que conocen la venta, para quedársela al mismo precio. Si no lo ejercen, el comprador entra en la comunidad en tu lugar.
¿Qué pasa con las deudas de la comunidad si vendo mi cuota?
Las deudas devengadas hasta la fecha de la venta siguen siendo tuyas en proporción a tu cuota, salvo pacto con el comprador. Las posteriores corresponden al nuevo comunero. Por eso en la escritura dejamos constancia de la fecha de corte y del estado de cuentas.
¿Compráis cuotas de locales alquilados aunque el contrato sea de renta antigua?
Sí. Los contratos antiguos bajan el valor, pero compramos igualmente. Valoramos la renta, la edad del contrato y la posibilidad de actualización, y te damos una oferta por escrito en 48 horas. Cobras en notaría y nosotros nos encargamos del inquilino.
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