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Pacto de indivisión
Pacto de indivisión: qué es, cuánto dura y cómo salir aunque exista
Actualizado el 23 de octubre de 2026
El pacto de indivisión es el acuerdo por el que los copropietarios se comprometen a no dividir el inmueble durante un tiempo, con un máximo de diez años según el artículo 400 del Código Civil. Bloquea la acción de división, pero no te impide vender tu cuota. Nosotros compramos cuotas con pacto de indivisión vigente.
Artículo 400 del Código Civil
Máximo diez años, prorrogable
Compramos aunque haya pacto
¿Atado por un pacto de indivisión?
Mándanos la escritura o la nota simple. Te decimos si el pacto afecta a la venta de tu cuota y te damos precio en 48 horas.
Definición
Qué es un pacto de indivisión
La regla general en una copropiedad es que nadie está obligado a seguir en ella: cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento. Así lo dice el artículo 400 del Código Civil en su primer párrafo. El segundo párrafo añade la excepción: será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años, y ese plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Eso es un pacto de indivisión. Un acuerdo entre todos los copropietarios por el que renuncian temporalmente a pedir la división. Se firma normalmente en la misma escritura de compra o de herencia, aunque también puede hacerse después en documento aparte. Si se inscribe en el Registro de la Propiedad, afecta a quien compre una cuota más tarde.
Hay una figura parecida en las herencias: el testador puede prohibir la división de la herencia en el testamento, según el artículo 1051 del Código Civil. La doctrina aplica a esa prohibición el mismo límite temporal de diez años por analogía con el artículo 400.
Por qué se firma
Para qué sirve y cuándo se usa
Para que los padres sigan en casa
Es el caso más frecuente. Los hermanos heredan la vivienda donde vive la madre y pactan no dividir mientras ella viva o durante diez años, para que nadie fuerce una venta.
Para esperar a vender mejor
Socios o hermanos que compran un local o un terreno y acuerdan mantenerlo cinco años hasta que el mercado suba o llegue la recalificación.
Para proteger a un menor
Cuando uno de los copropietarios es menor de edad, el pacto evita que un tercero fuerce la venta antes de que cumpla dieciocho años.
Para dar estabilidad a una pareja
Parejas que compran sin casarse y pactan no dividir durante los primeros años de hipoteca. Si rompen, el pacto sigue vigente hasta su plazo.
Plazo
Cuánto dura un pacto de indivisión
Situación
Qué dice la ley y qué pasa en la práctica
Pacto con plazo concreto
Vale hasta ese plazo, con el tope de diez años. Si se firmó por quince, los tribunales lo reducen a diez. Pasado el plazo, cualquiera puede pedir la división.
Pacto sin plazo
La doctrina mayoritaria lo entiende sujeto al máximo legal de diez años desde la firma. No existe el pacto de indivisión perpetuo: sería contrario al artículo 400.
Pacto ligado a un hecho (mientras viva la madre)
Se admite, pero con el mismo límite de diez años. Si la madre vive más, el pacto decae a los diez años, aunque en la práctica los hermanos suelen renovarlo.
Prórroga
Necesita nueva convención, es decir, acuerdo de todos los copropietarios otra vez. No se prorroga sola. Puede firmarse por otros diez años como máximo.
Prohibición testamentaria de dividir
Mismo límite de diez años por analogía. Se puede saltar si concurre una causa de extinción de sociedad, como la muerte o la incapacidad de un copropietario.
Lo importante
El pacto de indivisión no te impide vender tu cuota
Aquí está la clave que muchos desconocen. El pacto de indivisión limita una sola cosa: la facultad de pedir la división de la cosa común. No toca el artículo 399 del Código Civil, que permite a cada copropietario vender, ceder o hipotecar su cuota sin consentimiento de los demás. Son derechos distintos.
Puedes vender tu parte a un tercero aunque el pacto esté vigente. El comprador entra en la comunidad en tu lugar y, si el pacto está inscrito, queda sujeto a él: tampoco podrá pedir la división hasta que venza. Por eso un comprador profesional lo tiene en cuenta en el precio, pero no es un obstáculo para la compra.
Distinto sería que en la escritura se hubiera pactado además una prohibición de vender la cuota. Ese tipo de prohibiciones, en actos a título oneroso, no tienen acceso al Registro y solo generan una obligación personal entre quienes la firmaron. En herencias y donaciones sí pueden inscribirse con límites. Si tu escritura contiene una cláusula así, mándanosla y te decimos qué alcance tiene en tu caso.
Tu caso
Qué haríamos nosotros en tu caso
Un ejemplo con cifras. Tres hermanos heredan una casa en Toledo valorada en 210.000 euros con pacto de indivisión por diez años firmado hace cuatro, para que la madre siga viviendo en ella. Uno de los hermanos necesita el dinero ahora. Su tercio vale 70.000 euros. Como quedan seis años de pacto y la casa está ocupada por la madre, el factor se sitúa en torno al 0,45: oferta orientativa de 31.000 euros, al contado, sin que la madre tenga que salir de la casa ni los hermanos firmar nada.
Antes de ofertar leemos el pacto completo. Comprobamos el plazo, si está inscrito y si hay alguna cláusula de preferencia a favor de los otros hermanos. Si existe retracto, se respeta: se les notifica la venta y tienen nueve días para igualar la oferta. Si no lo ejercen, firmamos.
Te decimos si tu pacto afecta a la venta
Envíanos la escritura o la nota simple. En 48 horas tienes un informe corto y una oferta por escrito por tu cuota.
Pedir precio con pacto de indivisiónComprobación
Cómo saber si tu escritura tiene un pacto de indivisión
Busca en la escritura de herencia o de compra una cláusula con expresiones como "los comparecientes se obligan a mantener la finca en proindiviso", "pactan la indivisión por plazo de" o "renuncian a ejercitar la acción de división". Suele estar en los pactos finales, después de la adjudicación de los bienes. En los testamentos aparece como "prohíbo la división de" o "es mi voluntad que la casa no se divida mientras".
Pide después una nota simple del Registro de la Propiedad. Si el pacto está inscrito, aparecerá en la descripción de la finca o en las cargas. Si no aparece, el pacto sigue valiendo entre quienes lo firmaron, pero no afecta a un comprador que no lo conozca. Nosotros revisamos los dos documentos antes de hacer la oferta.
Otras salidas
Cómo salir del proindiviso mientras dura el pacto
01
Pide a los demás que te compren
El pacto no impide una extinción de condominio voluntaria. Si uno de los copropietarios se queda tu parte y te compensa, la comunidad sigue y el pacto se cumple. Tributa por AJD en lugar de ITP.
02
Propón dejar el pacto sin efecto
Lo que se firmó entre todos se deshace entre todos. Un documento con la firma de todos los copropietarios extingue el pacto. Si uno se niega, no hay forma de anularlo salvo causa grave.
03
Alega una causa de extinción
La doctrina admite que se pueda pedir la división antes de plazo cuando concurre una causa justa, como la muerte o incapacidad de un copropietario o un cambio radical en las circunstancias. Es un pleito con resultado incierto.
04
Vende tu cuota a un tercero
La vía que no depende de nadie. Vendes tu porcentaje, cobras y sales. El comprador asume el pacto. Es lo que hacemos nosotros, con fondos propios y en semanas.
Si lo que quieres es que el pacto se respete porque proteges a alguien, no hagas nada: funciona solo hasta su plazo. Si lo que quieres es salir, el camino más corto es la venta de tu cuota. Tienes más opciones en la entrada sobre cómo salir de una propiedad compartida.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre el pacto de indivisión
¿Un pacto de indivisión puede durar más de diez años?
No. El artículo 400 del Código Civil fija el máximo en diez años. Si se pactó un plazo mayor, se reduce a diez. Lo que sí cabe es prorrogarlo por acuerdo de todos cuando venza, por otros diez años como máximo.
¿Puedo vender mi parte si hay pacto de indivisión?
Sí. El pacto impide pedir la división, no vender la cuota. El comprador entra en la comunidad y queda sujeto al pacto si está inscrito. Nosotros compramos cuotas con pacto vigente.
¿El pacto de indivisión tiene que estar en el Registro?
No es obligatorio, pero si no está inscrito solo obliga a quienes lo firmaron. Un comprador de buena fe que no lo conoce podría pedir la división. Por eso conviene inscribirlo si se quiere que afecte a terceros.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios muere durante el pacto?
Sus herederos ocupan su lugar en la comunidad y en el pacto. La doctrina admite que la muerte de un comunero pueda ser causa para pedir la división anticipada, pero no es automático.
¿Mi padre prohibió en el testamento dividir la casa. Es para siempre?
No. La prohibición testamentaria de dividir se entiende limitada a diez años por analogía con el artículo 400. Además cede ante causas de extinción como la muerte o la incapacidad de un heredero.
¿Compráis cuotas aunque queden varios años de pacto?
Sí. Lo tenemos en cuenta en el precio porque tardaremos más en recuperar la inversión, pero compramos. Oferta en 48 horas y firma en dos a cuatro semanas.
Pide tu oferta
El pacto no te ata a tu cuota
Compramos tu parte aunque exista un pacto de indivisión vigente. Precio por escrito en 48 horas, firma en notaría y cobro al contado. Gastos a nuestro cargo.
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