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Qué hacer con un piso heredado
Qué hacer con un piso heredado: quedártelo, alquilarlo, venderlo o vender tu parte
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Con un piso heredado tienes cuatro opciones: quedártelo compensando a los demás, alquilarlo, venderlo entero o vender solo tu parte. Qué hacer con un piso heredado depende de si hay acuerdo entre herederos y de cuánto cuesta tenerlo vacío. Si no hay acuerdo o necesitas liquidez, compramos tu cuota con oferta por escrito en 48 horas.
Las cuatro opciones reales
Costes e impuestos orientativos
Compramos tu parte en semanas
¿No os ponéis de acuerdo con el piso?
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Primero
Antes de decidir qué hacer con el piso heredado: los trámites
Decidir qué hacer con un piso heredado viene después de unos trámites que corren igual. Hay que aceptar la herencia, normalmente en escritura ante notario, y adjudicar los bienes. Sin ese paso no podréis vender el piso entero ni alquilarlo con garantías. Si la herencia sigue sin aceptar, lo que sí se puede vender es la cuota hereditaria de cada uno.
Además, hay dos impuestos con plazo. El Impuesto de Sucesiones se presenta en seis meses desde el fallecimiento. Puedes pedir otros seis de prórroga dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal también tiene seis meses, ampliables hasta un año a petición del heredero.
En muchas comunidades autónomas, la herencia de padres a hijos tiene bonificaciones altas en Sucesiones. Aun así, conviene hacer números antes de presentar nada. El valor que declares será tu valor de adquisición si algún día vendes. Por eso un valor bajo hoy puede significar más IRPF mañana.
Costes
Cuánto cuesta mantener un piso heredado vacío
Mientras decidís, el piso cuesta dinero cada mes. Estas cifras son orientativas para un piso de 180.000 € en una ciudad media y cambian según municipio y edificio.
Gasto
Coste anual orientativo
IBI
Entre 300 € y 700 €, según el valor catastral y el ayuntamiento.
Comunidad de propietarios
Entre 600 € y 1.500 €, más las derramas que se aprueben.
Seguro de hogar
Entre 150 € y 300 €. Si está vacío, revisa que la póliza lo cubra.
Suministros mínimos
Entre 300 € y 600 € por mantener la luz y el agua dadas de alta.
Imputación de rentas
Cada heredero suma a su IRPF, por su porcentaje, una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral.
Recargo por vivienda vacía
Algunos ayuntamientos recargan el IBI de las viviendas desocupadas de forma permanente, según su ordenanza.
Sumado, un piso heredado vacío puede costar entre 1.300 € y 3.100 € al año, sin contar el IRPF de la imputación. Además, cada mes vacío es un riesgo de ocupación. Recuperar la posesión por la vía judicial puede llevar de varios meses a más de un año.
Opciones
Las cuatro salidas y lo que exige cada una
No hay una respuesta única. Hay cuatro opciones reales y cada una pide algo distinto a los herederos: dinero, acuerdo o tiempo.
Quedártelo
Uno de los herederos compra la parte de los demás con una extinción de condominio. Hace falta acuerdo y liquidez, o una hipoteca. Tributa por Actos Jurídicos Documentados, según comunidad autónoma.
Simular la extinción →Alquilarlo
Genera ingresos y protege frente a la ocupación. Para firmar el contrato basta la mayoría de cuotas, aunque los alquileres muy largos pueden exigir unanimidad. Además, alguien tiene que gestionarlo.
Cómo alquilarlo →Venderlo entero
Suele ser la opción que más dinero deja si el mercado acompaña. Exige que firméis todos y tarda de tres a seis meses en una venta normal.
Impuestos de la venta →Vender tu parte
No necesitas a nadie, porque el artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota. Te pagamos entre el 40 % y el 70 % de su valor proporcional y firmamos en semanas.
Vender mi parte →La elección cambia si sois dos herederos o seis, y también si alguno vive ya en la vivienda.
Fiscalidad
Qué impuestos paga cada opción
Cada salida tiene su factura fiscal. Estas referencias son orientativas, según comunidad autónoma, y conviene revisarlas con tu asesor antes de firmar.
Opción
Impuestos principales
Quedártelo
AJD en la escritura de extinción. El tipo va del 0,5 % al 1,5 % según comunidad autónoma, más notaría y registro.
Alquilarlo
Cada heredero declara su parte de la renta en el IRPF. Si es vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto tiene reducciones que dependen del contrato.
Venderlo entero
Cada vendedor paga IRPF por su ganancia y la plusvalía municipal de su porcentaje. Si vendéis pronto y al valor declarado, la ganancia suele ser pequeña.
Vender tu parte
Lo mismo que en la venta entera, pero solo por tu cuota. Como una cuota se vende con descuento, a menudo no hay ganancia y la plusvalía puede salir a cero.
Mantenerlo vacío
Imputación de rentas en IRPF cada año, IBI con posible recargo y ningún ingreso que lo compense.
En resumen, no decidir también tributa. Un piso heredado parado durante cinco años puede costar a la familia entre 7.000 € y 15.000 € en gastos. Y eso sin contar el desgaste personal.
Ejemplo
Ejemplo con números: tres hermanos y un piso heredado de 180.000 €
Imagina tres hermanos que heredan a partes iguales un piso de 180.000 €. A cada uno le corresponden 60.000 € en proporción. Veamos qué recibe Ana, que quiere salir, según lo que decida la familia.
Su hermano se lo queda. Ana cobra 60.000 € si él consigue financiación. Él paga la escritura y el AJD de la extinción, según comunidad autónoma.
Venden entero. Si se vende por 180.000 € en cinco meses, Ana cobra unos 60.000 € menos su parte de gastos de venta, plusvalía e IRPF. Mientras tanto, sigue pagando su tercio de los gastos.
Lo alquilan. Con una renta de 750 € al mes, a Ana le tocan 250 € brutos mensuales. Restados gastos e impuestos, le quedan unos 2.000 € al año, según su tipo de IRPF.
Nos vende su parte. Recibe una oferta de entre 24.000 € y 42.000 € y cobra en notaría en dos a cuatro semanas. No paga notaría ni gestión y deja de pagar gastos desde la firma.
No hacen nada. Ana paga cada año su tercio de los gastos, entre 430 € y 1.030 €, más la imputación de rentas. En cinco años puede perder entre 2.000 € y 5.000 € sin recibir nada.
No hay opción buena o mala en abstracto. Lo que cambia la decisión es el tiempo que Ana puede esperar y si sus hermanos quieren lo mismo que ella.
Árbol de decisión
Qué hacer con tu piso heredado en cuatro preguntas
Cuando una familia nos pregunta qué hacer con un piso heredado, repasamos estas cuatro preguntas en este orden. La primera respuesta afirmativa marca el camino.
01
¿Alguien quiere vivir en él y puede pagar?
Entonces la salida natural es la extinción de condominio. Fijad el valor con una tasación y comprobad que el banco financia la compensación.
02
¿Estáis todos de acuerdo en vender?
Poned la vivienda en venta con un precio realista y un solo interlocutor. Firmad antes un acuerdo sobre precio mínimo y reparto de gastos.
03
¿Queréis conservarlo y alguien lo gestiona?
Alquiladlo con contrato por escrito, cuenta común para rentas y gastos y un reparto claro. Sin gestor, el alquiler acaba en reproches.
04
¿No hay acuerdo o necesitas el dinero ya?
Te quedan dos vías que no dependen de nadie. Una es la división judicial, que tarda años. La otra es vender tu cuota en semanas.
Si estás en el último punto, haz números. Calcula cuánto vale tu cuota hoy. Después compárala con lo que quedaría tras un juicio, sus costas y varios años de gastos del piso heredado.
Lo que vemos
Errores que salen caros cuando nadie decide
El error más común es dejar pasar el tiempo. Los gastos se acumulan, alguien deja de pagar su parte del IBI y empiezan las cuentas pendientes entre hermanos. Lo que era un piso heredado se convierte en una deuda emocional.
Otro error es fijar un precio de venta irreal. Si pedís un 20 % por encima del mercado, el anuncio pasa meses en los portales y se quema. Después, cada bajada se vuelve a negociar entre todos.
También vemos a menudo al hermano que vive en la casa sin pagar nada a los demás. Sin un acuerdo de uso, el conflicto está servido. En algunos casos se puede reclamar una compensación por ese uso exclusivo, aunque no siempre prospera.
Por último, no aceptar la herencia ni pagar los impuestos a tiempo genera recargos e intereses. Y si la vivienda sigue a nombre del fallecido años después, cualquier salida se complica.
Tu salida
Si no hay acuerdo, vende tu parte y sigue adelante
No tienes por qué esperar a que todos decidan lo mismo. Si para ti lo mejor con el piso heredado es salir, te compramos la cuota sin que nadie más firme.
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Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre qué hacer con un piso heredado
¿Qué es mejor, vender o alquilar un piso heredado?
Depende del acuerdo entre herederos y de si alguien puede gestionarlo. Alquilar da ingresos y evita la ocupación, pero exige un gestor y un reparto claro. Vender entero suele dejar más dinero si todos firman; si no hay acuerdo, vender tu parte es la vía más rápida.
¿Cuánto cuesta mantener un piso heredado vacío?
Orientativamente, entre 1.300 € y 3.100 € al año en un piso medio, sumando IBI, comunidad, seguro y suministros. A eso se añade la imputación de rentas en el IRPF de cada heredero y, en algunos municipios, un recargo en el IBI por vivienda vacía.
¿Puedo vender mi parte del piso heredado si mis hermanos no quieren?
Sí. Una vez aceptada la herencia, el artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota sin permiso de los demás. Ellos solo tienen un derecho de retracto para quedarse tu parte por el mismo precio.
¿Hay que pagar plusvalía al heredar un piso?
Sí, la plusvalía municipal se devenga también al heredar, con un plazo de seis meses ampliable a un año. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % si era la vivienda habitual del fallecido y heredan hijos o cónyuge, según su ordenanza.
¿Qué pasa si nadie se hace cargo del piso heredado?
Las deudas siguen corriendo. La comunidad de propietarios y el ayuntamiento reclamarán cuotas e IBI a los herederos, y el piso se deteriora. Además, una vivienda vacía y sin mantenimiento es la más expuesta a una ocupación.
¿Cuánto tiempo tengo para decidir qué hacer con la vivienda heredada?
No hay un plazo legal para decidir, pero sí para los impuestos: seis meses para Sucesiones y para la plusvalía, prorrogables. Cada mes sin decisión suma gastos, así que conviene fijar un calendario entre herederos cuanto antes.
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