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Adjudicación de un inmueble
Adjudicación de un inmueble: qué es y cómo afecta a tu parte
La adjudicación de un inmueble es el acto jurídico por el que un bien pasa a ser propiedad de una persona concreta, ya sea por herencia, por extinción de condominio o por subasta. Quien lo recibe es el adjudicatario y, si recibe más de lo que le toca, compensa a los demás. Si no quieres esperar a una adjudicación, te compramos tu cuota con oferta en 48 horas.
Herencia, condominio y subasta
Impuestos de cada vía
Compramos tu parte sin acuerdo
¿No hay acuerdo para adjudicar?
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Definición
Qué es la adjudicación de un inmueble
La adjudicación de un inmueble es el acto por el que un bien que pertenecía a varios, o a una herencia sin repartir, queda atribuido a un titular concreto. Hasta ese momento cada interesado tiene una cuota abstracta. Después de la adjudicación, el inmueble tiene un dueño identificado que puede inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad.
El Código Civil habla de adjudicación en la partición de herencia (artículos 1057 a 1062) y en la división de la cosa común (artículos 401 y 404). En ambos casos la regla es la misma. Si el bien es indivisible, se adjudica a uno y este compensa en metálico a los demás, o se vende y se reparte el precio. Por eso la adjudicación de un inmueble va casi siempre unida a una compensación.
Tres escenarios
Adjudicación de un inmueble en herencia, condominio y subasta
La adjudicación de un inmueble aparece en tres situaciones distintas. Conviene distinguirlas, porque los impuestos cambian.
En una herencia
El cuaderno particional adjudica cada bien a un heredero. Si una vivienda vale más que la cuota de quien la recibe, hay exceso de adjudicación y debe compensar al resto.
Cómo se reparte una casa heredada →En una extinción de condominio
Los copropietarios acuerdan que uno se quede el 100 %. Se firma en notaría y el adjudicatario paga a los demás su parte. Tributa por AJD, no por ITP, si la compensación es en dinero.
Guía de la extinción de condominio →En una subasta
El juzgado adjudica el inmueble al mejor postor tras una división de cosa común o una ejecución hipotecaria. El decreto de adjudicación sirve como título para inscribir.
Cómo funciona la subasta →Ejemplo
Ejemplo: una vivienda de 180.000 euros y dos herederos
Dos hermanos heredan una vivienda de 180.000 euros a partes iguales y nada más. Uno quiere quedársela. Como la vivienda es un bien indivisible, la adjudicación de un inmueble así solo admite dos salidas: que uno se lo quede pagando 90.000 euros al otro o que se venda a un tercero.
Si el hermano que se la queda no tiene 90.000 euros, suele pedir una hipoteca. Si el banco no se la concede, la operación se cae. En la práctica, muchas adjudicaciones fracasan por falta de liquidez y la vivienda sigue años en proindiviso. En ese punto, el hermano que quería dinero puede vendernos su mitad y cobrar al contado.
Fiscalidad
Qué impuestos paga la adjudicación de un inmueble
Los impuestos dependen de la vía. Todo orientativo y según comunidad autónoma:
Vía de adjudicación
Impuestos habituales
Herencia
Impuesto de sucesiones (modelo 650, seis meses de plazo) y plusvalía municipal. Si hay exceso de adjudicación compensado en dinero, el exceso tributa por ITP.
Extinción de condominio
AJD sobre el valor total del inmueble, entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad. Sin plusvalía municipal ni ITP cuando la compensación es en metálico y el bien es indivisible.
Subasta judicial
El adjudicatario paga ITP sobre el precio de remate. Los antiguos dueños tributan en IRPF por la ganancia y pagan plusvalía municipal si la hay.
Venta de tu cuota a un tercero
El comprador paga el ITP. Tú tributas solo por la ganancia en IRPF y, si procede, plusvalía municipal. Nosotros asumimos notaría y gestión.
Para una adjudicación de un inmueble heredado, el orden importa: primero sucesiones, después la escritura de partición y por último la inscripción.
Comparativa
Adjudicatario, heredero y comprador: en qué se diferencian
Alrededor de la adjudicación de un inmueble aparecen varias figuras que se confunden:
Adjudicatario. Quien recibe el bien en la partición, la extinción o la subasta. Desde ese momento es el único dueño.
Heredero. Tiene un derecho sobre el conjunto de la herencia hasta que se parte. No es dueño de un bien concreto hasta la adjudicación.
Comunero o copropietario. Tiene una cuota indivisa sobre un bien determinado. Puede venderla sin permiso de los demás.
Comprador de cuota. Adquiere la parte de un comunero y entra en la comunidad. Es lo que hacemos nosotros: compramos cuotas, no adjudicamos.
Alternativa
Si no hay acuerdo para adjudicar, vende tu parte
La adjudicación exige que alguien tenga el dinero y que todos firmen. Cuando falla una de las dos cosas, el proindiviso se eterniza. Nosotros compramos tu cuota con fondos propios, con oferta por escrito en 48 horas y firma en notaría en dos a cuatro semanas. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional, con gastos a nuestro cargo.
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Pedir oferta por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la adjudicación de un inmueble
¿Qué diferencia hay entre adjudicación y compraventa de un inmueble?
En la compraventa un tercero paga un precio por el bien completo. En la adjudicación el bien se atribuye a alguien que ya tenía un derecho sobre él, como un heredero o un copropietario, y por eso tributa de forma distinta.
¿Puede adjudicarse un inmueble a un heredero sin el acuerdo de los demás?
No, salvo que exista contador partidor nombrado en testamento o lo decida un juez en una partición judicial. Sin acuerdo, cualquier heredero puede acudir al juzgado o, más rápido, vender su cuota hereditaria a un tercero.
¿Cuánto cuesta escriturar una adjudicación de un inmueble?
De forma orientativa, entre 600 y 1.200 euros de notaría más el Registro, según el valor del bien y la comunidad autónoma. A eso se suman los impuestos: sucesiones, AJD o ITP según el caso.
¿Qué es el exceso de adjudicación?
Es la diferencia entre lo que recibe el adjudicatario y lo que le correspondía por su cuota. Si lo compensa en dinero porque el bien es indivisible, no tributa por ITP. Si no hay compensación, Hacienda lo trata como una donación.
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