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Intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos
Intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos: permuta, impuestos y ejemplo
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Sí, se pueden intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos: uno se queda un piso y el otro, el otro. La forma de hacerlo decide la factura fiscal: como permuta tributa ITP dos veces; como adjudicación o disolución conjunta de la comunidad, solo AJD. Y si un hermano no entra en el canje, compramos su parte o la tuya con oferta en 48 horas.
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Te damos precio por tu parte de uno o de los dos pisos en 48 horas. Sin que tus hermanos tengan que firmar.
Qué es
Intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos: qué es una permuta de cuotas
La situación es muy común. Dos hermanos heredan dos pisos al 50 % cada uno y, en lugar de seguir compartiendo los dos, prefieren que cada uno tenga el suyo entero. Intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos es, en términos jurídicos, una permuta de cuotas indivisas regulada en el artículo 1538 del Código Civil.
Cada hermano entrega su mitad de un piso y recibe la mitad del otro. El resultado es que cada uno pasa a ser dueño único de una vivienda. Si los pisos valen distinto, quien recibe el de más valor compensa la diferencia en dinero.
Hasta aquí todo parece sencillo. Sin embargo, el nombre que le pongáis a la operación cambia los impuestos de forma importante. Por eso, antes de intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos conviene decidir si se hace como permuta, como adjudicación en la partición o como disolución conjunta de la comunidad.
Tres vías
Permuta de cuotas o adjudicación en la partición: diferencias
Las tres vías llevan al mismo sitio. La diferencia está en el momento y en los impuestos. Cifras orientativas, según comunidad autónoma.
Vía
Cuándo se usa y qué impuestos lleva
Adjudicación en la partición
Si la herencia aún no está repartida. En la escritura de partición se adjudica un piso a cada hermano. Solo paga Sucesiones; no hay ITP ni AJD por el reparto. El exceso compensado en dinero por indivisibilidad tampoco tributa, según el artículo 1062.
Disolución conjunta de la comunidad
Si la herencia ya está repartida al 50 % en los dos pisos. Se extinguen las dos comunidades en la misma escritura formando lotes equivalentes. Tributa por AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad. Sin ganancia en IRPF si no se actualizan valores y sin plusvalía municipal si no hay exceso.
Permuta de cuotas
Cada hermano transmite su mitad y recibe otra. Dos transmisiones sujetas a ITP, entre el 6 % y el 10 % sobre lo que recibe cada uno. Además, plusvalía municipal e IRPF por la ganancia en cada mitad.
La doctrina del Tribunal Supremo y las consultas de Hacienda admiten tratar los dos pisos de una misma herencia como una sola comunidad a efectos de AJD. Por tanto, si la herencia ya está partida, la disolución conjunta suele ser la salida más barata para intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos.
Ejemplo
Ejemplo con números: dos pisos heredados y dos hermanos
Piso A: 200.000 €. Piso B: 160.000 €. Dos hermanos al 50 % en cada uno, así que cada uno tiene 180.000 € en total. Es el caso típico de intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos. Ana se queda el piso A y Luis el piso B. Como Ana recibe 20.000 € más de lo que le corresponde, compensa a Luis con esa cantidad.
Como permuta, Ana paga ITP sobre los 100.000 € de la mitad que recibe. Al 8 %, orientativo, son 8.000 €. Luis paga ITP sobre 80.000 €: 6.400 €. A eso se suman dos plusvalías municipales y la posible ganancia en el IRPF de cada uno. En total, la familia puede dejar entre 16.000 y 20.000 € en impuestos.
Como disolución conjunta de la comunidad, cada uno paga AJD sobre el piso que se adjudica. Al 1 %, orientativo, Ana paga 2.000 € y Luis 1.600 €. Los 20.000 € de compensación no tributan por ITP porque los pisos son indivisibles y el exceso se paga en dinero. Resultado: menos de 4.000 € frente a casi 20.000 €. La forma importa.
Pasos
Cómo se hace el canje paso a paso
Si decidís intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos por la vía de la disolución conjunta, el proceso es este.
01
Tasación de los dos pisos
Un tasador independiente o el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. Hacienda comprobará los valores, así que no conviene inflarlos ni hundirlos.
02
Cálculo de lotes y compensación
Se suman los valores, se divide entre dos y se calcula cuánto debe pagar quien recibe el piso más caro.
03
Comprobación de cargas
Si uno de los pisos tiene hipoteca, el banco debe aceptar que el adjudicatario asuma la deuda. Si no, hay que cancelarla o compensar.
04
Escritura ante notario
Una sola escritura de disolución de las dos comunidades, con adjudicación de un piso a cada hermano y pago de la compensación en el acto.
05
Liquidación de AJD e inscripción
Treinta días hábiles para liquidar el impuesto en la comunidad autónoma y después inscribir en el Registro de la Propiedad.
Todo el proceso tarda entre cuatro y ocho semanas si hay acuerdo y los pisos no tienen cargas complicadas.
Criterio
Cuándo compensa intercambiar partes de pisos heredados y cuándo no
No siempre es la mejor idea. Estas son las señales que vemos en los casos que nos llegan.
Compensa cuando los dos pisos valen parecido y cada hermano quiere usar o alquilar el suyo.
Compensa cuando los dos pisos vienen de la misma herencia, porque permite la disolución conjunta con AJD en lugar de ITP.
No compensa cuando la diferencia de valor es grande y quien recibe el piso caro no tiene liquidez para compensar.
Tampoco compensa cuando uno de los pisos tiene hipoteca y el banco no acepta el cambio de deudor.
Y deja de compensar cuando ninguno de los dos quiere ninguno de los pisos. En ese caso es mejor vender los dos y repartir el dinero.
Intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos exige, además, que los dos estén de acuerdo en los valores. Si uno cree que su piso vale más, la operación se bloquea antes de empezar.
Tres hermanos
Qué hacer si un hermano no entra en el canje
Con tres hermanos y dos pisos, intercambiar partes de pisos heredados se complica. Si el tercero no quiere ni piso ni compensación, seguiría siendo copropietario de los dos y el canje no cerraría nada. Hay cuatro salidas.
Comprar su parte entre los dos
Si tiene prisa por cobrar, los otros dos le compran su tercio de cada piso y después hacen el canje entre ellos. Hace falta liquidez para pagar los dos tercios.
Comprar la parte de mi hermano →Permutar solo entre dos
Los dos hermanos que quieren intercambiar partes de pisos heredados pueden hacerlo entre ellos, pero el tercero sigue dentro. No es una solución, es un parche.
Que nos venda su parte a nosotros
Compramos la cuota del hermano que quiere salir, en uno o en los dos pisos. Cobra al contado en notaría y los otros dos negocian el canje con nosotros, que somos un copropietario profesional.
Vender un proindiviso entre hermanos →Vender tú tu parte
Si el bloqueado eres tú, también te la compramos. Oferta por escrito en 48 horas, firma en dos a cuatro semanas y gastos de notaría a nuestro cargo. Pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor de tu parte.
En el ejemplo anterior, un tercio de los dos pisos vale 120.000 €. Nuestra oferta estaría entre 48.000 y 84.000 €, al contado y sin esperar a que tus hermanos se pongan de acuerdo.
Siguiente paso
¿Prefieres cobrar en lugar de permutar?
Si el canje no sale o no te interesa ningún piso, hay una tercera opción: vender tu cuota de uno o de los dos pisos y dejar que tus hermanos sigan con el reparto sin ti.
Pide precio por tu parte de los pisos heredados
Dinos qué pisos son y qué porcentaje tienes. Te damos oferta por escrito en 48 horas, sin compromiso.
Quiero mi ofertaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre intercambiar partes de pisos heredados entre hermanos
¿Se puede intercambiar la parte de un piso heredado por la de otro sin pagar ITP?
Sí, si se hace como adjudicación en la partición de la herencia o como disolución conjunta de la comunidad con lotes equivalentes. En ese caso tributa por AJD, de forma orientativa entre el 0,5 % y el 1,5 % según comunidad autónoma. Si se formaliza como permuta, sí hay ITP.
¿Qué es un exceso de adjudicación y cuándo tributa?
Es lo que recibe un hermano por encima de su cuota. Si el bien es indivisible y el exceso se compensa en dinero, no tributa por ITP según el artículo 1062 del Código Civil y la normativa del impuesto. Si se compensa con otro bien o no se compensa, Hacienda lo trata como transmisión o como donación.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al intercambiar partes de pisos heredados?
En la permuta sí, porque hay dos transmisiones. En la disolución de comunidad sin exceso, o con exceso compensado en dinero por indivisibilidad, la doctrina del Tribunal Supremo entiende que no hay transmisión y no se devenga la plusvalía. Consulta con tu ayuntamiento.
¿Y si uno de los pisos tiene hipoteca?
El banco tiene que aceptar que el hermano que se queda el piso asuma la deuda en solitario. Si no lo acepta, el otro sigue siendo deudor aunque ya no sea dueño. Conviene pedir la novación antes de firmar el canje.
¿Puedo intercambiar mi parte si mi hermano vive en uno de los pisos?
Sí, el uso no impide la operación. Lo normal es que quien vive en el piso se lo adjudique y compense al otro. Si no quiere o no puede, puedes vendernos tu parte y nosotros negociamos con él desde dentro de la comunidad.
¿Compráis la parte de un solo piso o tiene que ser de los dos?
Compramos lo que quieras vender: tu cuota en uno de los pisos, en los dos o en todos los bienes de la herencia. Cada cuota se valora por separado y recibes una oferta por escrito en 48 horas con el desglose.
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