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Derecho de adquisición preferente
Qué es el derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto al vender una cuota
El derecho de adquisición preferente es la facultad que la ley o un contrato dan a ciertas personas para comprar un bien antes que cualquier otro comprador, en las mismas condiciones. En un proindiviso lo tienen los demás copropietarios y, en una herencia, los coherederos. No impide que vendas tu parte: nosotros la compramos igualmente y asumimos ese riesgo.
Artículos 1522 y 1067 del Código Civil
Plazos de tanteo y retracto
Asumimos el retracto por ti
¿Te frena el retracto de tus copropietarios?
No tiene por qué. Te damos precio por tu cuota en 48 horas y gestionamos nosotros el retracto.
Definición
Derecho de adquisición preferente: definición y base legal
El derecho de adquisición preferente permite a su titular colocarse en el lugar del comprador cuando el dueño vende un bien. Quien lo ejerce paga el mismo precio y acepta las mismas condiciones. No obliga al vendedor a vender, ni le impide hacerlo; solo decide a quién acaba perteneciendo el bien.
El Código Civil lo reconoce en varios casos: el retracto de comuneros (artículo 1522), el retracto de coherederos (artículo 1067), el retracto de colindantes en fincas rústicas (artículo 1523) y el retracto enfitéutico. La Ley de Arrendamientos Urbanos añade el tanteo y retracto del inquilino (artículo 25). También puede pactarse en un contrato o en los estatutos de una sociedad.
El fundamento del derecho de adquisición preferente es evitar que entren extraños en una comunidad o en una finca, o proteger al que ya usa el bien.
Dos formas
Tanteo y retracto: cómo se ejerce la adquisición preferente
El derecho de adquisición preferente se ejerce de dos maneras, según el momento.
Tanteo: antes de la venta
El vendedor comunica al titular el precio y las condiciones. El titular tiene un plazo para decir si compra él. Es la vía normal con inquilinos: 30 días naturales desde la notificación.
Retracto: después de la venta
Si no hubo tanteo o la venta se hizo en condiciones distintas, el titular puede subrogarse en la compra ya hecha. Paga al comprador lo que este pagó más los gastos. En el retracto de comuneros, el plazo es de nueve días desde que se conoce la venta.
Qué pasa si no se ejerce
La venta queda firme y el comprador es el nuevo copropietario. El plazo es de caducidad: pasado, no hay nada que hacer.
Titulares
Quién tiene derecho de adquisición preferente sobre una cuota
No todo el mundo tiene derecho de adquisición preferente; depende de la situación del bien.
Titular
Cuándo y con qué plazo
Copropietarios (comuneros)
Cuando un comunero vende su cuota a un extraño. Retracto de nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522). No hay tanteo legal previo.
Coherederos
Cuando un heredero vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición. Retracto en el plazo de un mes desde que se les comunica (artículo 1067).
Inquilino con contrato de vivienda
Si se vende la vivienda arrendada. Tanteo de 30 días y retracto de 30 días (artículo 25 LAU). Al vender solo una cuota, la doctrina discute si procede.
Colindantes de fincas rústicas
Si se vende una finca rústica de menos de una hectárea. Retracto de nueve días (artículo 1523).
Administración pública
En viviendas protegidas y en algunas zonas declaradas por la comunidad autónoma. Plazos según la norma autonómica.
Ejemplo
Plazos y ejemplo con un piso de 180.000 €
Tres hermanos tienen un piso de 180.000 € a partes iguales. Uno vende su tercio a un comprador profesional por 30.000 €.
01
La venta se firma
El hermano vendedor firma la escritura y cobra. No necesita avisar antes, porque el artículo 399 le permite vender sin consentimiento.
02
Los otros dos se enteran
Desde que conocen la venta y sus condiciones, tienen nueve días naturales para ejercer el retracto. La comunicación fehaciente de la escritura arranca el plazo con seguridad.
03
Ejercicio del retracto
Si uno de ellos quiere la cuota, consigna o paga 30.000 € más los gastos de la escritura y se subroga en la compra. El comprador profesional recupera lo pagado.
04
Si no lo ejercen
A los nueve días la venta es firme. El comprador profesional pasa a ser copropietario de un tercio con los dos hermanos.
Vender
Cómo afecta a la venta de tu parte
Para ti, como vendedor, el derecho de adquisición preferente es casi neutro. Cobras el precio pactado tanto si retrae un hermano como si no. Lo único que cambia es quién se queda con tu cuota.
Para el comprador es un riesgo: puede pagar, hacer gastos y verse sustituido. Por eso algunos compradores piden que primero ofrezcas tu parte a los demás. Nosotros no lo exigimos; asumimos el retracto como parte de nuestro trabajo y te damos la oferta por escrito en 48 horas.
Si prefieres hacerlo de forma ordenada, puedes notificar antes a tus copropietarios el precio que te ofrecemos. Si en nueve días no igualan, firmamos con la tranquilidad de que nadie retraerá.
Tu salida
El retracto no te frena: te compramos igual
El derecho de adquisición preferente no es una traba para vender. Es un derecho de los demás a comprarte al mismo precio, y si no lo usan, compramos nosotros.
Pide precio por tu cuota
Oferta por escrito en 48 horas, sin exclusividad. Gastos de notaría a nuestro cargo y gestión del retracto incluida.
Quiero una ofertaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el derecho de adquisición preferente
¿Tengo que avisar a los demás copropietarios antes de vender mi parte?
No. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota sin consentimiento ni aviso previo. Los demás copropietarios tienen después el retracto de comuneros: nueve días desde que conocen la venta para quedársela al mismo precio.
¿Cuánto dura el derecho de retracto de comuneros?
Nueve días naturales desde que el copropietario tiene conocimiento completo de la venta y sus condiciones, según el artículo 1522 del Código Civil. Es un plazo de caducidad: si pasa sin ejercerlo, la venta queda firme para siempre.
¿El inquilino tiene adquisición preferente si vendo solo mi cuota del piso?
La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce tanteo y retracto al inquilino cuando se vende la vivienda arrendada. Cuando se vende solo una cuota indivisa, la doctrina está dividida y muchos tribunales lo niegan. Conviene revisar el contrato y consultar cada caso.
¿Qué pasa si vendo mi parte más barata a un familiar para evitar el retracto?
El retracto se ejerce por el precio real de la venta. Si el precio escriturado es inferior al pagado, hay riesgo fiscal y civil. Además, la venta a un copropietario no da lugar a retracto, porque solo procede cuando compra un extraño.
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Derecho de adquisición preferente: te damos precio por tu parte en 48 h
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