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Libre disposición de la cuota
Libre disposición de la cuota: qué permite el artículo 399 y qué límites tiene
La libre disposición de la cuota es el derecho de cada copropietario a vender, ceder o hipotecar su parte de un bien común sin necesitar el consentimiento de los demás, reconocido en el artículo 399 del Código Civil. Es la base legal que te permite salir de un proindiviso aunque los otros se nieguen. Nosotros compramos esa cuota con oferta por escrito en 48 horas.
Artículo 399 del Código Civil
Límites: retracto y prohibiciones
Compramos tu cuota sin permiso de nadie
¿Quieres vender tu parte sin pedir permiso?
Dinos el inmueble y tu porcentaje. Te damos precio por tu cuota en 48 horas; los demás copropietarios no tienen que firmar.
Definición
Qué es la libre disposición de la cuota: el artículo 399
El artículo 399 del Código Civil dice que todo condueño tiene la plena propiedad de su parte y de los frutos que le correspondan, y que por eso puede enajenarla, cederla o hipotecarla. A esa facultad se la llama libre disposición de la cuota. No necesita el acuerdo de los demás ni avisarles antes.
La razón es sencilla. La cuota es un derecho propio, no un trozo del derecho de los otros. Cuando vendes tu tercio, los otros dos tercios siguen siendo exactamente iguales; solo cambia quién se sienta a su lado en la comunidad.
El mismo artículo pone un matiz: el efecto de la venta o la hipoteca frente a los demás condueños queda limitado a la porción que se adjudique al vendedor cuando cese la comunidad. Es decir, el comprador recibe la cuota tal cual es, con sus derechos y con su incertidumbre.
Facultades
Vender, ceder, hipotecar: qué permite y qué no
Vender la cuota
A un familiar, a otro comunero o a una empresa como la nuestra. El precio lo fijas tú con el comprador. Los demás solo pueden igualarlo después mediante el retracto.
Vender sin avisar →Donarla o cederla
Puedes regalar tu parte a un hijo o cederla en pago de una deuda. Tributa por donaciones o por ITP según el caso, de forma orientativa.
Hipotecarla
Se puede hipotecar una cuota indivisa, aunque pocos bancos lo aceptan. Si no pagas, el acreedor ejecuta solo tu parte y el adjudicatario entra en la comunidad.
Lo que no puedes
Vender el inmueble entero, alquilarlo sin la mayoría ni hacer obras sustanciales. Eso afecta a la cosa común y exige los acuerdos de los artículos 397 y 398.
Límites
Límites a la libre disposición: retracto y prohibiciones
Retracto de comuneros. Si vendes a un extraño, cualquier copropietario puede quedarse la cuota pagando el mismo precio en nueve días desde que conoce la venta o desde su inscripción (artículo 1522). No impide vender: solo cambia el comprador.
Retracto de coherederos. Antes de la partición, si vendes tu derecho hereditario a un tercero, los coherederos tienen un mes (artículo 1067).
Prohibición testamentaria de disponer. Un testador puede prohibir vender el bien heredado durante un tiempo. Solo vincula si consta en el Registro y afecta a lo recibido a título gratuito.
Pacto entre comuneros. Los copropietarios pueden pactar un derecho de adquisición preferente entre ellos. Frente a terceros solo funciona si está inscrito.
Lo que no limita. El pacto de indivisión, que impide pedir la división pero no vender la cuota. Tampoco la negativa de los demás, la ocupación del piso por otro comunero ni la existencia de hipoteca.
Ejemplo
Ejemplo: un hermano vende su tercio sin avisar
Tres hermanos heredan un piso de 180.000 € a partes iguales. Uno vive en él y no quiere ni vender ni comprar. Otro vive fuera y lleva años pagando su parte del IBI sin usar la casa. Decide ejercer la libre disposición de su cuota y vendérnosla.
Su tercio vale 60.000 € sobre el papel. Como el piso está ocupado por un comunero, ofrecemos una cifra orientativa entre 24.000 € y 42.000 €, es decir, entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional. Firma en notaría a las tres semanas y cobra al contado. Después, notificamos la venta a los hermanos, que tienen nueve días para ejercer el retracto pagando lo mismo. Si no lo hacen, entramos en la comunidad como un copropietario más.
Comparativa
Libre disposición de la cuota frente a términos parecidos
Término
En qué se diferencia
Libre disposición de la cuota
Facultad individual de vender, ceder o hipotecar tu parte sin permiso (artículo 399). Es el derecho que ejerces al vendernos.
Unanimidad
Regla para disponer del bien entero: venderlo, hipotecarlo o alterarlo exige el acuerdo de todos (artículo 397).
Mayoría de cuotas
Regla para administrar: alquilar, reparar o contratar servicios se decide por mayoría de intereses (artículo 398).
Derecho de adquisición preferente
Tanteo y retracto que permiten a los demás quedarse la cuota al mismo precio. Limitan quién compra, no si puedes vender.
Actio communi dividundo
Acción para forzar la división o la venta del bien entero (artículo 400). Es la alternativa judicial a vender la cuota.
Salida
Ejerce tu derecho hoy
Precio por tu cuota en 48 horas
Oferta por escrito, firma en notaría en dos a cuatro semanas, pago al contado y gastos a nuestro cargo. Sin exclusividad y sin que nadie más tenga que firmar.
Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la libre disposición de la cuota
¿Tengo que avisar a los demás copropietarios antes de vender mi cuota?
No. La libre disposición de la cuota del artículo 399 no exige aviso previo ni consentimiento. Lo que sí tienen los demás es el retracto: nueve días desde que conocen la venta o desde su inscripción para quedarse la parte al mismo precio.
¿Pueden mis hermanos impedir que venda mi parte de la casa?
No pueden impedirlo. Solo pueden igualar el precio mediante el retracto de comuneros. Si no lo hacen en plazo, el comprador entra en la comunidad con los mismos derechos que tenías tú, incluido el de pedir la división.
¿La libre disposición de la cuota incluye alquilar mi parte del piso?
No exactamente. Puedes ceder tu derecho de uso, pero alquilar el piso a un tercero es un acto de administración que requiere la mayoría de cuotas (artículo 398). Un inquilino de un solo comunero puede ser desalojado por los demás.
¿Qué pasa si hay una prohibición de vender en el testamento?
Si consta inscrita y afecta a tu cuota heredada, no podrás venderla durante el plazo fijado, salvo autorización judicial o de la persona que el testador señale. Estas prohibiciones son temporales y se interpretan de forma restrictiva. Consulta tu caso.
¿Compráis cuotas aunque otro copropietario viva en el piso?
Sí. La libre disposición de la cuota no depende de quién ocupe el inmueble. Valoramos la situación de ocupación en el precio, firmamos en notaría y después gestionamos nosotros la relación con el resto de la comunidad.
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