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Ejecución hipotecaria
Qué es la ejecución hipotecaria y qué pasa con una casa compartida que no se paga
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que el banco subasta la casa hipotecada cuando no se paga el préstamo. Puede ser judicial o notarial. En una casa compartida afecta a todos los copropietarios, pague quien pague. Antes de la subasta todavía puedes vender tu parte: nosotros la compramos y cancelamos tu proporción de la deuda.
Fases y plazos orientativos
Ejemplo con hipoteca de 100.000 €
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Definición
Ejecución hipotecaria: definición y base legal
La ejecución hipotecaria es la vía rápida que tiene el acreedor hipotecario para cobrar. Como la hipoteca es una garantía real sobre el inmueble, el banco no necesita un juicio ordinario. Presenta la escritura de préstamo, acredita el impago y pide directamente la subasta.
La regulan los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. También el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que permite la venta extrajudicial ante notario si se pactó. El artículo 1876 del Código Civil recuerda que la hipoteca sujeta el bien, esté en manos de quien esté.
Desde 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario exige un impago mínimo para iniciarla: doce cuotas o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo; quince cuotas o el 7 % en la segunda mitad. Antes, el banco debe requerir de pago y dar al menos un mes.
Fases
Fases y plazos orientativos del procedimiento
Los plazos de la ejecución hipotecaria varían mucho según el juzgado. Esta es la secuencia habitual.
01
Requerimiento e impago
El banco reclama por burofax. Si no se paga en el plazo dado, vence anticipadamente todo el préstamo.
02
Demanda de ejecución
Se presenta en el juzgado del lugar del inmueble. El juzgado despacha ejecución y requiere de pago a los deudores y a los titulares del inmueble. Suele tardar de dos a seis meses desde el impago.
03
Oposición
Los ejecutados tienen diez días para oponerse por causas tasadas: pago, cláusulas abusivas, error en la cantidad. Es el momento de revisar la escritura con un abogado.
04
Certificación de cargas y subasta
El juzgado pide al Registro la certificación de dominio y cargas y convoca la subasta electrónica en el portal del BOE. Entre la demanda y la subasta pasan, de forma orientativa, de uno a dos años.
05
Adjudicación y lanzamiento
Si no hay postores, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 70 % del valor de tasación si es habitual, o por el 50 % si no lo es. Después, se ordena el desalojo.
Copropietarios
Cómo afecta la ejecución hipotecaria a cada copropietario
La hipoteca grava el inmueble entero, no la cuota de cada uno. Por eso la ejecución hipotecaria se sigue contra la finca completa, aunque solo uno de los copropietarios haya dejado de pagar. El que paga su parte puntualmente pierde igualmente su cuota si la casa se subasta.
Además, si ambos firmaron el préstamo como deudores solidarios, el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera. Si tras la subasta queda deuda pendiente, la persigue contra el patrimonio personal de los dos.
Si solo uno hipotecó su cuota, lo que ocurre a veces en herencias, la ejecución recae solo sobre esa cuota. El adjudicatario entra entonces como nuevo copropietario.
Ejemplo
Ejemplo: piso de 180.000 €, dos hermanos y 100.000 € de deuda
Dos hermanos heredan un piso de 180.000 € con una hipoteca pendiente de 100.000 € y se subrogan como deudores solidarios. Uno deja de pagar; el otro no puede asumir la cuota entera. Al año, el banco inicia la ejecución hipotecaria.
En subasta sin postores, el banco se adjudica el piso por 126.000 € si es vivienda habitual. Cobra sus 100.000 € más unos 15.000 € de intereses y costas. Sobran unos 11.000 € para los hermanos: 5.500 € cada uno, frente a los 40.000 € netos que les correspondían a cada uno antes del impago.
Si en vez de esperar, el hermano que podía pagar vende su cuota a un comprador profesional antes de la ejecución hipotecaria, cobra entre el 40 % y el 70 % de sus 40.000 € netos. El comprador se encarga de regularizar la hipoteca con el banco.
Salidas
Salidas antes de la subasta
Hasta el día de la subasta de la ejecución hipotecaria hay margen para actuar. Cuanto antes, más opciones.
Poner al día el préstamo
Pagar las cuotas atrasadas más intereses y costas. En vivienda habitual, se puede hacer una vez y hasta el momento de la subasta, y el procedimiento se archiva.
Vender la casa entera
Con acuerdo de todos los copropietarios y del banco, se vende en el mercado y se cancela la hipoteca con el precio. Es la mejor salida si hay tiempo y entendimiento.
Vender tu cuota
Si el otro copropietario no colabora, vendes tu parte a un comprador profesional que asume la negociación con el banco. Firmamos en 2-4 semanas, antes de que llegue la subasta.
Vender proindiviso con hipoteca →Dación en pago o alquiler social
Entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda, o acogerse al Código de Buenas Prácticas si cumples los requisitos de vulnerabilidad.
Tu salida
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la ejecución hipotecaria
¿Cuántas cuotas de hipoteca hay que dejar de pagar para que empiece la ejecución?
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco necesita un impago de al menos doce cuotas o el 3 % del capital durante la primera mitad del préstamo, y de quince cuotas o el 7 % en la segunda mitad. Antes debe requerir el pago y dar un mes.
¿Pueden ejecutar la hipoteca si yo sí pago mi parte?
Sí. La hipoteca grava el inmueble entero y el préstamo suele ser solidario, así que el impago de un cotitular permite al banco ejecutar toda la finca. Tu cuota se subasta con el resto. Por eso conviene actuar antes de la demanda.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?
De forma orientativa, entre uno y dos años desde la demanda hasta la subasta, y algunos meses más hasta el lanzamiento. Depende de la carga del juzgado y de si hay oposición por cláusulas abusivas, que puede alargarlo bastante.
¿Puedo vender mi parte de la casa con la ejecución ya iniciada?
Sí, mientras no se haya celebrado la subasta y adjudicado el bien. La cuota se vende con la carga, y el comprador asume la negociación con el banco. Cuanto más avanzado esté el procedimiento, más bajo será el precio.
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