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Hipoteca compartida
Hipoteca compartida: qué pasa con la deuda si uno de los titulares vende su parte
Una hipoteca compartida es un préstamo hipotecario con varios titulares que responden de toda la deuda de forma solidaria. Cada uno puede ser dueño solo de una cuota, pero debe el total. Vender tu parte no te libera del préstamo por sí solo. Nosotros compramos cuotas con hipoteca compartida y estudiamos contigo cómo quedar fuera de la deuda o cómo cancelarla en la firma.
Deuda solidaria explicada
Novación y liberación de deudor
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Definición
Qué es una hipoteca compartida y qué significa deuda solidaria
Una hipoteca compartida es la que firman dos o más personas como prestatarios sobre un mismo inmueble. Nace al comprar en pareja, entre hermanos o entre socios. También al heredar un piso con el préstamo todavía vivo. Hay dos relaciones distintas: la propiedad, que se reparte por cuotas, y la deuda, que casi siempre es solidaria.
Solidaria significa que el banco puede reclamar el 100 % de la cuota mensual a cualquiera de los titulares. Lo dicen los artículos 1137 y 1144 del Código Civil. Si tu hermano deja de pagar su mitad, el banco te la pide a ti. Después tú podrás reclamársela a él, pero frente al banco respondes de todo.
Además, la hipoteca es indivisible (artículo 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria). Grava el inmueble entero hasta que se paga el último euro. No puedes pedir que liberen tu cuota por haber pagado tu parte.
Ejemplo
Ejemplo: dos hermanos, un piso de 180.000 € y 90.000 € pendientes
Dos hermanos heredan un piso de 180.000 € con una hipoteca compartida de 90.000 € pendientes. Cada uno tiene el 50 % de la propiedad y los dos figuran como deudores. El valor neto es de 90.000 €, es decir, 45.000 € por cabeza.
Uno vive en el piso. El otro vive fuera y paga la mitad de una cuota de un inmueble que no usa. Si quiere salir, tiene tres caminos. Primero, que el hermano se quede el piso y la deuda mediante extinción de condominio con novación. Segundo, vender el piso entero y cancelar la hipoteca. Tercero, vender su cuota a un tercero. En el tercero, el precio que recibe se calcula sobre el neto de 45.000 €, no sobre los 90.000 € brutos.
Venta de cuota
Qué pasa con la hipoteca compartida si uno vende su cuota
La cuota se vende con la carga. El comprador adquiere tu porcentaje gravado por la hipoteca. La garantía real sigue sobre todo el inmueble.
La deuda personal no se transmite sola. Tú sigues siendo deudor frente al banco aunque ya no seas dueño. Solo te libera si el banco lo acepta (artículo 1205 del Código Civil).
El precio descuenta la hipoteca compartida. Se valora tu cuota sobre el valor neto. En muchas operaciones, el comprador aplica parte del precio a cancelar la deuda en la propia notaría.
Hay que avisar al banco, no pedirle permiso. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu parte sin consentimiento de nadie. El banco solo interviene si quieres salir del préstamo.
Cancelación total en la firma. La solución más limpia: el comprador paga lo pendiente al banco, cancela la hipoteca y te entrega la diferencia. Es lo que hacemos cuando los números lo permiten.
Salir del préstamo
Cómo salir de la deuda: novación y liberación de deudor
01
Pide la liberación al banco
Se solicita que el titular que sale deje de ser deudor. El banco analiza si el que se queda tiene ingresos suficientes para asumir toda la cuota solo. Puede decir que no.
02
Firma la novación
Si acepta, se otorga escritura de novación modificativa. Cambia el deudor y, a veces, el plazo o el tipo. Tributa por AJD con exención en la mayoría de novaciones de particulares, según comunidad autónoma.
03
Comprueba la comisión
Algunos préstamos cobran una comisión por novación o por subrogación de deudor. Orientativamente, entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente. Revisa tu escritura.
04
Alternativa: cancelar y volver a hipotecar
Si el banco rechaza la liberación, hay otra vía. El que se queda pide una hipoteca nueva a su nombre y cancela la compartida. Cuesta más en gastos, pero corta el vínculo del todo.
Comparativa
Hipoteca compartida frente a términos parecidos
Término
En qué se diferencia
Hipoteca compartida
Varios deudores solidarios sobre un mismo préstamo. Vender tu cuota no te saca de la deuda sin el banco.
Novación hipotecaria
Modificación del préstamo en escritura: titulares, plazo, tipo o importe. Es la vía para liberar al que sale.
Extinción de condominio con hipoteca
Un copropietario se queda el inmueble y asume la deuda. Suele ir acompañada de novación para liberar al otro.
Ejecución hipotecaria
Lo que ocurre si nadie paga. El banco reclama judicialmente y el inmueble entero va a subasta, incluida la cuota del que sí pagaba.
Salida
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Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la hipoteca compartida
¿Si vendo mi parte del piso dejo de pagar la hipoteca?
No automáticamente. La venta de la cuota transmite la propiedad, pero tú sigues siendo deudor hasta que el banco te libere mediante novación o hasta que la hipoteca compartida se cancele. Por eso preferimos cancelar la deuda en la propia firma cuando los números lo permiten.
¿Puede el banco obligarme a pagar la parte de mi hermano?
Sí, si el préstamo es solidario, que es lo habitual. El banco reclama la cuota completa a cualquiera de los titulares. Después puedes reclamar a tu hermano lo que pagaste de más, con la escritura y los recibos como prueba.
¿Cuánto cuesta una novación para quitar a un titular de la hipoteca?
De forma orientativa, entre 500 y 1.500 € entre notaría, Registro y gestoría, más la comisión que fije tu escritura, si la hay. El AJD de la novación suele estar exento para particulares, aunque depende de la comunidad autónoma.
¿Compráis cuotas de pisos con hipoteca compartida aunque haya recibos impagados?
Sí. Analizamos la deuda pendiente, los atrasos y el valor del inmueble. Si el neto lo permite, pagamos al banco en la firma para cancelar la hipoteca y te entregamos el resto. Oferta por escrito en 48 horas.
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