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Indivisión
Indivisión: qué es, por qué nadie está obligado a permanecer en ella y cómo salir
La indivisión es el estado de un bien que pertenece a varias personas sin estar repartido entre ellas: cada una tiene una cuota ideal sobre el todo. El Código Civil no la quiere eterna: el artículo 400 permite a cualquier copropietario pedir la división en cualquier momento. Y si no quieres esperar a un juicio, te compramos tu cuota con oferta por escrito en 48 horas.
Artículo 400 del Código Civil
Pacto de indivisión y sus límites
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Definición
Qué es la indivisión de un bien
La indivisión es la situación de un bien que tiene varios dueños y no se ha dividido. Nadie es propietario de una parte física: cada uno tiene un porcentaje abstracto sobre la cosa entera. Es lo que el Código Civil llama comunidad de bienes (artículos 392 a 406) y lo que en la calle se conoce como proindiviso.
La palabra se usa sobre todo para describir el estado, no el derecho. Se dice que un piso está en indivisión, que los hermanos mantienen la indivisión de la casa de los padres o que el testador prohibió dividir durante unos años. El derecho de cada uno es la cuota indivisa.
El Código Civil mira la indivisión con recelo. La considera una fuente de conflictos y por eso facilita salir de ella. Es una regla de orden público: no se puede renunciar para siempre al derecho a dividir.
Origen
Cómo nace la indivisión: herencia, pareja y compra entre socios
Herencia
Es el origen más frecuente. Tres hijos heredan el piso de los padres y cada uno recibe un tercio. Mientras no partan, hay comunidad hereditaria; tras adjudicar por cuotas, indivisión ordinaria.
Vender parte heredada →Pareja
Dos personas compran al 50 % sin estar casadas en gananciales. Si se separan, la casa sigue en indivisión hasta que uno compre al otro o se venda.
Vender tras el divorcio →Socios o amigos
Varios inversores compran un local o un terreno a medias. Funciona mientras hay acuerdo; cuando uno quiere salir, descubre que necesita a los demás para vender el bien entero.
Liquidación de gananciales
Tras el divorcio, la vivienda que no se adjudica a ninguno queda en indivisión al 50 %. A partir de ahí se aplican las reglas de la copropiedad ordinaria.
Regla básica
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: el artículo 400
El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. No hace falta motivo ni mayoría. Basta con que uno quiera salir.
Esta acción de división no prescribe. Puedes pedirla a los dos meses o a los veinte años. Si los demás se niegan, se tramita en juicio y el juez ordena dividir o, si el bien es indivisible como un piso, venderlo en subasta y repartir el precio (artículos 401 y 404).
La herencia sigue la misma lógica. El artículo 1051 permite a cualquier heredero pedir la partición en cualquier momento, salvo que el testador haya prohibido dividir durante un plazo.
Pacto
El pacto de conservar el bien sin dividir: límites y duración
El mismo artículo 400 admite una excepción: los copropietarios pueden pactar conservar la cosa indivisa por un plazo que no exceda de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo. Es el pacto de indivisión. Si se firma por más tiempo, la doctrina entiende que vale solo diez años.
El testador también puede imponer la indivisión de un bien heredado, con el mismo tope de diez años salvo causa justificada (artículo 1051 en relación con el 400). Ninguno de los dos pactos impide, en cambio, vender tu cuota a un tercero: solo impide pedir la división. Por eso la venta de la parte es la salida que casi nunca se puede bloquear.
Salidas
Tres formas de salir: división, extinción y venta de la cuota
Salida
Cuándo sirve y cuánto tarda
División de cosa común (judicial)
Cuando no hay acuerdo y quieres forzar la venta del bien entero. De uno a tres años, con abogado y procurador, y subasta con precio bajo.
Extinción de condominio
Cuando uno se queda el bien y compensa a los demás. Semanas si hay acuerdo y dinero. Tributa por AJD según comunidad autónoma.
Venta de tu cuota
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Pacto de indivisión
Cuando todos prefieren mantener el bien unos años, por ejemplo para alquilarlo. Máximo diez años; no impide vender cuotas.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la indivisión
¿Cuánto tiempo puede durar la indivisión de un piso heredado?
Indefinidamente, mientras ningún copropietario pida la división. No hay plazo que la extinga por sí sola. Lo que sí tiene límite es el pacto de no dividir: diez años, prorrogables por nuevo acuerdo. Cualquiera puede romper la indivisión pidiendo la división o vendiendo su cuota.
¿Pueden mis hermanos obligarme a seguir en la indivisión?
No. El artículo 400 del Código Civil te permite pedir la división en cualquier momento, salvo que hayáis firmado un pacto de indivisión vigente o el testador lo haya prohibido temporalmente. Incluso en esos casos puedes vender tu cuota a un tercero.
¿Qué diferencia hay entre indivisión y proindiviso?
Ninguna de fondo. Indivisión es el estado del bien sin dividir; proindiviso es el nombre habitual de esa misma situación y también de la cuota de cada dueño. Comunidad de bienes, condominio y copropiedad son otros sinónimos.
¿Se puede vender un bien en indivisión sin el consentimiento de todos?
El bien entero, no: hace falta la firma de todos los copropietarios (artículo 397). Tu cuota, sí: el artículo 399 permite venderla sin permiso. Los demás solo tienen el derecho de retracto para quedársela al mismo precio en nueve días.
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