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Renunciar a mi parte de un proindiviso
Renunciar a mi parte de un proindiviso para no pagar gastos: el artículo 395
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Sí, el artículo 395 del Código Civil permite renunciar a tu parte de un proindiviso para dejar de pagar gastos. A cambio no cobras nada, no te libras de lo ya debido y Hacienda suele tratarlo como una donación. Por eso casi siempre compensa más vendernos tu cuota: oferta por escrito en 48 horas y cobro al contado en notaría.
Artículo 395 explicado
Fiscalidad orientativa
Alternativa con dinero
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La figura
Qué significa renunciar a tu parte de un proindiviso
El artículo 395 del Código Civil obliga a cada copropietario a pagar los gastos de conservación de la cosa común. En la misma frase abre una salida: solo se libra de esa obligación quien renuncia a la parte que le pertenece. Es lo que los juristas llaman renuncia liberatoria o abdicativa.
Renunciar a tu parte de un proindiviso es abandonarla sin recibir nada a cambio. Además, no eliges a quién va. Según la doctrina mayoritaria, tu cuota acrece a los demás copropietarios en proporción a la suya. En Cataluña, el artículo 552-5 de su Código Civil lo dice de forma expresa.
No hay que confundirla con otras figuras parecidas. Repudiar una herencia es rechazarla entera antes de aceptarla, y se hace ante notario. Donar tu parte es elegir a quién se la regalas. La renuncia del artículo 395, en cambio, sirve cuando ya eres copropietario y quieres dejar de serlo para no pagar.
Efectos reales
Lo que consigues y lo que no con la renuncia
La renuncia parece una solución limpia, pero tiene letra pequeña. Esto es lo que cambia y lo que no cambia el día que firmas.
Dejas de pagar los gastos futuros. El IBI, la comunidad, el seguro y las derramas que se generen después de la renuncia ya no son tuyos.
No borras lo que ya debes. La doctrina entiende que la renuncia no libera de las deudas vencidas. Si debías tu parte de una derrama aprobada, los demás pueden seguir reclamándotela.
No cobras nada. Tu cuota pasa gratis a los demás comuneros, aunque valga decenas de miles de euros.
No perjudica a terceros. Si tu cuota tiene hipoteca o embargo, la carga sigue sobre ella. Además, si tienes acreedores, pueden impugnar la renuncia por hacerse en su perjuicio, según el artículo 6.2 del Código Civil.
No tiene marcha atrás. Una vez inscrita, solo recuperas la cuota si los demás te la devuelven, con nuevos impuestos.
Si renunciáis todos, el inmueble pasa al Estado. Un inmueble sin dueño pertenece a la Administración General del Estado, según la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Por eso la renuncia no sirve como salida colectiva.
Por tanto, renunciar a tu parte de un proindiviso tiene sentido en pocos casos. Sobre todo, cuando la cuota no vale casi nada y los gastos sí pesan.
Trámite
Cómo se formaliza la renuncia ante notario
La renuncia es un acto unilateral: no necesitas que los demás la acepten. Aun así, si decides renunciar a tu parte de un proindiviso, hazlo bien para que sea eficaz frente a todos.
01
Nota simple y cargas
Pide una nota simple para ver tu porcentaje y si hay hipotecas o embargos. Con cargas, la renuncia no limpia nada.
02
Cuentas al día
Paga o deja claro lo que debes hasta la fecha. Así evitas reclamaciones posteriores de los demás copropietarios.
03
Escritura pública
El notario recoge tu renuncia en escritura. Es imprescindible para inscribirla en el Registro de la Propiedad cuando se trata de un inmueble.
04
Notificación a los demás
Comunica la renuncia de forma fehaciente al resto de comuneros y a la comunidad de propietarios. Desde ese momento dejas de responder de los gastos nuevos.
05
Impuestos e inscripción
Se presentan las autoliquidaciones que correspondan y se inscribe la escritura. Después, tu nombre desaparece del Registro y, con el tiempo, del Catastro.
El coste de notaría y Registro es orientativo: entre 300 y 700 € según el valor de la cuota. Normalmente lo pagas tú, aunque no recibas nada a cambio.
Si tu cuota es pequeña, ese coste puede superar lo que ahorras en gastos durante años. Haz la cuenta antes de firmar.
Fiscalidad
Cómo tributa renunciar a la parte de un proindiviso
Aquí está la trampa. Para Hacienda, renunciar a tu parte de un proindiviso en favor de los demás comuneros suele equivaler a una donación. Estas cifras son orientativas y dependen de la comunidad autónoma.
Impuesto
Quién paga, de forma orientativa
Impuesto de donaciones
Los copropietarios que reciben tu cuota, según su parentesco y su comunidad autónoma.
IRPF de quien renuncia
Puede haber ganancia patrimonial si la cuota vale más que cuando la adquiriste. Se declara aunque no cobres nada.
Plusvalía municipal
En transmisiones gratuitas la paga quien recibe la cuota, salvo bonificación local.
Notaría y Registro
Normalmente los asume quien renuncia, porque es quien pide la escritura.
El resultado es curioso: regalas tu cuota y, además, puedes tener que declarar una ganancia. Mientras, tus hermanos o tu expareja pagan un impuesto por algo que no han pedido. De ahí que la renuncia suela crear más conflicto del que resuelve.
Por ejemplo, entre hermanos la donación tiene menos reducciones que de padres a hijos en muchas comunidades. Así que la factura para quien recibe puede ser alta.
Ejemplo
Ejemplo con números: un 25 % de la casa del pueblo
Heredaste con tres hermanos una casa de pueblo valorada en 80.000 €. Tu 25 % equivale a 20.000 € proporcionales. Nadie vive en ella, pero el IBI, el seguro y alguna reparación suman unos 1.200 € al año. A ti te tocan 300 €. Ahora el tejado necesita una obra de 12.000 €.
Si renuncias antes de que se apruebe la obra, te libras de los 3.000 € que te tocarían. Sin embargo, regalas 20.000 € de valor. Tus hermanos pagan donaciones por recibir tu parte, según su comunidad autónoma, y tú quizá tengas que declarar una ganancia en el IRPF.
Si nos vendes la cuota, cobras en notaría entre el 40 % y el 70 % de esos 20.000 €. Es decir, de 8.000 a 14.000 €, según el estado de la casa y la situación familiar. Dejas de pagar gastos desde la firma y no hay donación. Además, los gastos de notaría de la compra corren de nuestra cuenta.
Con estos números, renunciar a tu parte del proindiviso te cuesta dinero en lugar de ahorrártelo.
Cuándo sí
Cuándo tiene sentido renunciar a tu parte del proindiviso
Hay casos en los que la renuncia es razonable. Son pocos, y conviene revisarlos uno por uno antes de ir al notario.
Cuotas sin valor de mercado
Un porcentaje mínimo de una finca rústica sin acceso o de una casa en ruina. Si nadie paga nada por ella y los gastos siguen llegando, la renuncia puede ser la salida.
Terrenos rústicos →Cuando quieres beneficiar a alguien
Si tu intención es regalar, la donación te deja elegir a quién va la cuota y en qué condiciones. Compara antes las dos vías.
Donar mi parte →Antes de aceptar una herencia
Si aún no has aceptado, no renuncias a una cuota: repudias la herencia ante notario. La repudiación pura no se trata como donación, aunque es total y no parcial.
Qué es una cuota hereditaria →Cuando todos queréis salir
Si todos estáis hartos de pagar, la renuncia no resuelve nada: el último que quede asume los gastos. En ese caso es mejor vender el inmueble entero o que cada uno venda su cuota.
Cuando la cuota vale algo
Si tu parte tiene valor, aunque sea pequeño, véndela. Te damos precio por escrito en 48 horas y pagamos al contado en notaría.
Cuánto pagamos →En resumen, renunciar a tu parte de un proindiviso solo compensa cuando venderla es imposible. Antes de firmar nada, pide al menos una valoración.
Pide precio primero
Antes de renunciar a tu parte del proindiviso, pide precio
Muchos clientes nos llaman para renunciar a su parte de un proindiviso porque están hartos de pagar. Casi siempre acaban con dinero en lugar de con una factura del notario.
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Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la renuncia a tu parte de un proindiviso
¿Puedo renunciar a mi parte de una casa para no pagar el IBI?
Sí. El artículo 395 del Código Civil permite renunciar a tu cuota para librarte de los gastos de conservación, IBI incluido. Solo te libra de los gastos futuros, no cobras nada y la operación suele tributar como una donación.
¿A quién va mi parte si renuncio?
Según la doctrina mayoritaria, acrece a los demás copropietarios en proporción a sus cuotas. No puedes elegir quién se la queda; si quieres elegir, lo que buscas es una donación. En Cataluña lo regula expresamente el artículo 552-5 de su Código Civil.
¿Necesito que los demás copropietarios acepten mi renuncia?
No. Es un acto unilateral, aunque conviene hacerlo en escritura pública y notificarlo de forma fehaciente a los demás. Así queda constancia de la fecha a partir de la cual dejas de responder de los gastos.
¿Qué impuestos se pagan al renunciar a una parte de un inmueble?
De forma orientativa, Hacienda suele tratarla como donación: los que reciben la cuota pagan el impuesto de donaciones según su comunidad autónoma. Además, quien renuncia puede tener una ganancia patrimonial en el IRPF. Consulta tu caso antes de firmar.
¿Me libro de las deudas de la comunidad si renuncio a mi parte?
No de las ya vencidas. La renuncia te libera de los gastos que se generen después, pero las cuotas y derramas aprobadas antes siguen siendo tuyas. Tampoco desaparecen la hipoteca o el embargo que pesen sobre tu cuota.
¿Es mejor renunciar o vender mi parte del proindiviso?
Si tu cuota tiene algún valor, vender casi siempre es mejor: cobras dinero, dejas de pagar desde la firma y no generas una donación. Nosotros pagamos entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional, con oferta por escrito en 48 horas.
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