Inicio › Diccionario del proindiviso › Mayoría de cuotas
Mayoría de cuotas
Mayoría de cuotas: qué se decide con ella en un proindiviso y qué exige unanimidad
La mayoría de cuotas es la regla del artículo 398 del Código Civil para los actos de administración de un bien común: decide quien reúne más porcentaje de propiedad, no quien suma más personas. Vender, hipotecar o alterar el inmueble queda fuera y exige unanimidad. Si siempre pierdes las votaciones, puedes vender tu parte: te damos precio por escrito en 48 horas.
Artículos 397 y 398 del Código Civil
Ejemplos de qué se vota
Compramos tu cuota si estás en minoría
¿Siempre te toca perder la votación?
Dinos el inmueble y tu porcentaje. Te damos precio por tu cuota en 48 horas y sales de la comunidad sin pedir permiso.
Definición
Qué es la mayoría de cuotas: el artículo 398
El artículo 398 del Código Civil dice que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Y aclara qué mayoría: la de los que representen la mayor cantidad de los intereses de la comunidad. Es decir, la mayoría de cuotas, no la de cabezas.
Con dos hermanos al 50 % no hay mayoría posible sin acuerdo. Si son tres al 33 %, dos de ellos la forman. Y con un copropietario al 60 % y dos al 20 %, el primero decide solo la administración, aunque los otros dos voten en contra.
La mayoría de cuotas solo manda en la administración ordinaria. Para disponer del bien o alterarlo rige el artículo 397, que exige el consentimiento de todos los condueños.
Ejemplos
Qué se decide por mayoría de cuotas y qué exige unanimidad
Decisión
Quién la toma (orientativo)
Alquilar el piso por plazo ordinario
Mayoría de cuotas. La doctrina del Tribunal Supremo lo considera administración, salvo arrendamientos muy largos.
Reparar la caldera, el tejado o una tubería
Mayoría de cuotas. Si es urgente, cualquiera puede actuar y repercutir el gasto.
Contratar seguro, administrador o limpieza
Mayoría de cuotas.
Pintar o pequeñas mejoras de uso
Mayoría de cuotas, siempre que no cambien la naturaleza del bien.
Vender o hipotecar el inmueble entero
Unanimidad (artículo 397).
Obras que alteren la estructura o el destino
Unanimidad. Un comunero que las hace solo puede ser obligado a reponer.
Dividir el bien o pedir su venta
Cualquier copropietario por sí solo (artículo 400), sin votación.
Cálculo
Cómo se cuenta la mayoría: por intereses, no por cabezas
Imagina un piso heredado por una viuda y tres hijos. La viuda tiene el 50 % por su mitad de gananciales. Los hijos se reparten la otra mitad. En la práctica, la madre más un hijo forman mayoría frente a los otros dos. Dos hijos juntos, en cambio, no llegan.
El acuerdo no exige junta ni acta, aunque conviene dejarlo por escrito. Basta con que los comuneros que suman más del 50 % estén conformes y lo comuniquen al resto. Los que votan en contra quedan obligados y deben pagar su parte del gasto acordado en proporción a su cuota (artículo 393).
Bloqueo
Qué pasa si no hay mayoría o el acuerdo perjudica a la minoría
Empate al 50 %. No hay mayoría y nadie puede imponer nada. Cualquiera de los dos puede acudir al juez para que resuelva lo que proceda, incluso nombrando administrador (artículo 398, último párrafo).
Acuerdo gravemente perjudicial. La minoría puede impugnarlo ante el juez si daña a los interesados en la cosa común. Por ejemplo, alquilar muy por debajo de mercado a un familiar del mayoritario.
Mayoritario que no decide. Si el que tiene más cuota deja el piso vacío y sin mantener, los demás pueden pedir medidas judiciales o reparar lo urgente y reclamarle su parte.
Gastos sin acuerdo. Quien paga reparaciones necesarias sin consultar puede reclamarlas; las mejoras voluntarias, no.
La salida individual siempre existe. Nada de lo anterior impide que cualquier copropietario venda su cuota o pida la división del bien.
Venta
Mayoría de cuotas y venta de tu parte
Estar en minoría dentro de un proindiviso es incómodo: pagas tu parte de lo que otros deciden y no usas el bien. La ley no te obliga a quedarte. Puedes vender tu cuota sin que la mayoría de cuotas tenga que aprobarlo, porque la venta de la parte propia es un acto individual del artículo 399, no un acto de administración.
Nosotros compramos cuotas minoritarias de pisos, locales, garajes y terrenos en toda España. Un 20 % de un piso de 180.000 € vale 36.000 € sobre el papel. Pagamos, de forma orientativa, entre el 40 % y el 70 % de esa cifra según ocupación, cargas y ciudad, y entramos en la comunidad en tu lugar.
Salida
Deja de perder votaciones
Precio por tu cuota en 48 horas
Oferta por escrito, firma en notaría en dos a cuatro semanas y pago al contado. Gastos de notaría a nuestro cargo. Sin exclusividad.
Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la mayoría de cuotas
¿Se puede alquilar un piso en proindiviso sin el acuerdo de todos?
Sí, con la mayoría de cuotas, porque el alquiler ordinario se considera un acto de administración según la doctrina del Tribunal Supremo. Un arrendamiento muy largo, por ejemplo superior a seis años, se trata como acto de disposición y exige unanimidad.
¿Qué pasa si somos dos al 50 % y no nos ponemos de acuerdo?
No hay mayoría de cuotas posible, así que ninguno puede imponer su criterio. Cualquiera de los dos puede pedir al juez que decida sobre la administración o nombre un administrador. Y cualquiera puede vender su mitad o pedir la división del bien.
¿El copropietario mayoritario puede echarme del piso?
No. El uso de la cosa común corresponde a todos (artículo 394) y no se decide por mayoría de cuotas. Solo un juez puede fijar reglas de uso o acordar la división. Lo que sí puede el mayoritario es decidir alquilarlo a un tercero si tú no lo ocupas.
¿Tengo que pagar una reparación que votaron sin mi consentimiento?
Sí, si fue aprobada por la mayoría de cuotas y es un acto de administración o conservación. Pagas en proporción a tu porcentaje (artículo 393). Si crees que el gasto es gravemente perjudicial o innecesario, puedes impugnarlo judicialmente.
Pide tu oferta
Mayoría de cuotas: te damos precio por tu parte en 48 h
Compramos tu cuota con fondos propios. Precio por escrito en 48 horas, firma en notaría y pago al contado.
613431439 Escribir por WhatsApp