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Unanimidad en la comunidad de bienes
Unanimidad en la comunidad de bienes: qué actos exigen el acuerdo de todos
La unanimidad en la comunidad de bienes es la regla del artículo 397 del Código Civil por la que ningún comunero puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de todos los demás, aunque resulten ventajosas. Vender el inmueble entero, hipotecarlo o hacer obras que lo transformen exige la firma de todos. Tu cuota, en cambio, la vendes tú solo: no necesitas que nadie esté de acuerdo.
Artículos 397 y 398 explicados
Qué pasa si uno se niega
Tu cuota no necesita unanimidad
¿Uno de los copropietarios bloquea la venta?
No hace falta su firma para vender tu parte. Te damos precio por tu cuota en 48 horas.
Definición
Qué es la unanimidad en la comunidad de bienes
En un proindiviso conviven dos reglas de decisión. Para administrar basta la mayoría de cuotas, según el artículo 398 del Código Civil. Para alterar la cosa común hace falta el acuerdo de todos, según el artículo 397. Esa segunda regla es la unanimidad en la comunidad de bienes, y protege a cada comunero frente a cambios que no quiere.
Alterar significa modificar la sustancia, la forma o el destino del bien, o disponer de él. Vender el piso entero, hipotecarlo, convertirlo en local o tirar un muro de carga son alteraciones. Por eso la unanimidad en la comunidad de bienes se aplica a todas ellas, aunque la mayoría las considere beneficiosas.
Actos
Qué actos exigen unanimidad en una comunidad de bienes
Acto
Regla aplicable
Vender o donar el inmueble entero
Unanimidad. Falta la firma de uno y no hay escritura.
Hipotecar la finca completa
Unanimidad. Cada comunero sí puede hipotecar su cuota por separado, según el artículo 399.
Obras que cambian estructura o destino
Unanimidad. Ampliar, derribar tabiques maestros o transformar la vivienda en local.
Alquilar por más de seis años
Unanimidad, porque la doctrina lo considera un acto de disposición.
Alquilar por menos tiempo, reparar, contratar seguros
Mayoría de cuotas, según el artículo 398. Son actos de administración.
Pagar IBI, derramas y reparaciones urgentes
Cualquier comunero puede hacerlo y reclamar después la parte de los demás, según el artículo 395.
Bloqueo
Qué pasa si un comunero se niega
Ningún juez puede sustituir la firma del que se niega a vender o hipotecar. El último párrafo del artículo 398 solo permite acudir al juez en asuntos de administración, cuando no se forma mayoría o el acuerdo perjudica gravemente a los interesados. Para los actos de disposición, la negativa de uno paraliza al resto.
La salida legal es otra. Cualquier comunero puede pedir la división de la cosa común, según el artículo 400, y si el piso es indivisible el juez ordena venderlo en subasta y repartir el precio, según el artículo 404. Tarda de uno a tres años y el precio suele ser bajo. Además, la venta de la propia cuota a un tercero no requiere unanimidad en la comunidad de bienes.
Ejemplo
Ejemplo con números: tres hermanos, un piso y una venta bloqueada
Tres hermanos heredan un piso de 180.000 euros a partes iguales. Dos quieren venderlo y tienen una oferta de mercado; el tercero se niega porque le gusta tenerlo alquilado. Con la unanimidad en la comunidad de bienes como regla, los dos no pueden firmar la compraventa del piso entero.
Sus opciones son tres. Primera, demandar la división: entre 3.000 y 6.000 euros de abogado y procurador, uno a tres años de espera y una subasta con precio incierto. Segunda, convencer al tercero de que les compre sus cuotas por 60.000 euros cada una, si tiene el dinero. Tercera, vendernos sus tercios ahora: entre 24.000 y 42.000 euros por cada uno, al contado y en semanas, sin que el tercero firme nada.
Comparativa
Unanimidad en la comunidad de bienes frente a otras reglas de voto
Mayoría de cuotas
Rige la administración del bien, según el artículo 398. Se cuenta por porcentaje de propiedad, no por cabezas.
Ver mayoría de cuotas →Libre disposición de la cuota
Cada comunero vende, dona o hipoteca su parte sin pedir permiso, según el artículo 399. Es la excepción que te permite salir.
Ver libre disposición →Unanimidad en propiedad horizontal
En una comunidad de vecinos la exige la Ley de Propiedad Horizontal para pocos acuerdos, como cambiar el título constitutivo. Es otra ley y otra comunidad.
Ver propiedad horizontal →Comunidad hereditaria
Antes de la partición, los coherederos también necesitan unanimidad para vender un bien concreto de la herencia. Cada uno puede vender su derecho hereditario.
Ver comunidad hereditaria →Nuestra compra
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la unanimidad en la comunidad de bienes
¿Se puede vender un piso en proindiviso sin el consentimiento de todos?
El piso entero no: vender es un acto de disposición que exige la firma de todos los copropietarios, según el artículo 397 del Código Civil. Lo que sí puede hacer cada uno es vender su propia cuota a quien quiera, según el artículo 399, sin pedir permiso a los demás.
¿Qué pasa si un copropietario vende la casa entera sin permiso?
La venta no vincula a los demás comuneros, que conservan sus cuotas. Según la doctrina del Tribunal Supremo, el contrato puede valer entre vendedor y comprador, pero solo transmite la parte del que firmó. El comprador puede reclamar daños al vendedor por no haber podido entregar el piso completo.
¿Hace falta unanimidad para alquilar un piso compartido?
Para un alquiler ordinario basta la mayoría de cuotas, porque se considera un acto de administración del artículo 398. Si el arrendamiento supera los seis años o es inscribible en el Registro, la doctrina lo trata como acto de disposición y exige el acuerdo de todos los copropietarios.
¿Puede un juez obligar a vender si no hay unanimidad?
No puede obligar a firmar, pero sí puede ordenar la venta por otra vía. Cualquier comunero puede ejercer la acción de división de cosa común del artículo 400 y, si el piso es indivisible, el juez acuerda la subasta pública y el reparto del precio. Es un proceso de uno a tres años.
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