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Novación hipotecaria
Novación hipotecaria: qué es y cómo afecta a tu parte de la casa
La novación hipotecaria es la modificación de un préstamo hipotecario ya firmado: cambiar titulares, plazo, tipo de interés o importe, con el acuerdo del banco. En un proindiviso se usa para sacar del préstamo al copropietario que deja la casa. Si el banco no la acepta, hay otras salidas, y una de ellas es vendernos tu cuota.
Ley 2/1994 explicada
Costes con ejemplo
Salidas si el banco dice no
¿El banco no te libera?
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Definición y base legal
Qué es una novación hipotecaria
Además, la novación hipotecaria es un acuerdo entre el banco y los deudores para modificar un préstamo hipotecario sin cancelarlo. De hecho, en la práctica, está regulada en la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y en las reglas generales de la novación de obligaciones del Código Civil, artículos 1203 a 1213. En concreto, puede tocar el plazo, el tipo de interés, el capital, las garantías o las personas que deben.
Cuando cambia el deudor, el artículo 1205 del Código Civil exige el consentimiento del acreedor. Es decir, dos hermanos no pueden pactar entre ellos que uno se quede la deuda: el banco tiene que aceptarlo. Por eso la novación hipotecaria es, en la práctica, una decisión del banco sobre la solvencia del que se queda.
Cómo funciona
Cómo se hace una novación hipotecaria al salir un copropietario
Asimismo, ejemplo: una pareja compró un piso de 180.000 euros al 50 % con una hipoteca de la que quedan 120.000 euros. Además, se separan y uno quiere quedarse la vivienda.
01
Solicitud al banco
El que se queda pide la novación hipotecaria para ser deudor único. Aporta nóminas, vida laboral y declaración de la renta. El banco estudia si puede pagar solo una cuota que antes pagaban dos.
02
Estudio de solvencia
La regla habitual es que la cuota no supere el 35 % de los ingresos netos. Con una cuota de 600 euros, el banco querrá ver unos 1.750 euros netos al mes, orientativo.
03
Firma en notaría
Se firman el mismo día la escritura de extinción de condominio, en la que uno adjudica su mitad al otro a cambio de 30.000 euros, y la escritura de novación en la que el banco libera al que sale.
04
Inscripción
Ambas escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad. Desde entonces, el que salió ya no responde de la deuda ni figura como dueño.
Costes
Cuánto cuesta: comisión, notaría y registro
Cifras orientativas para una hipoteca de 120.000 euros pendientes. Varían según la entidad y la comunidad autónoma.
Concepto
Quién lo paga y cuánto, orientativo
Comisión por novación
La que figure en la escritura del préstamo. Suele estar entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente; en cambios a tipo fijo la ley la limita a cifras muy bajas.
Notaría
Arancel reducido para novaciones. Entre 300 y 600 euros. Por ley lo paga el banco en gran parte de los conceptos; revisa la oferta.
Registro
Entre 150 y 300 euros por la inscripción de la modificación.
Gestoría y tasación
Si el banco exige tasación nueva, entre 250 y 450 euros. Gestoría, entre 200 y 400 euros.
Impuestos
Las novaciones de plazo y tipo de interés están exentas de actos jurídicos documentados. El cambio de deudor puede tributar según comunidad autónoma; consulta tu caso.
Si el banco dice no
Qué pasa si el banco no acepta la novación hipotecaria
Es la situación más habitual cuando los ingresos del que se queda no llegan. Quedan cuatro caminos.
Subrogar a otro banco
Otra entidad puede asumir el préstamo con un solo titular si ve solvencia suficiente. Es una subrogación de acreedor, con sus propios costes.
Cancelar y firmar hipoteca nueva
El que se queda pide un préstamo nuevo a su nombre y cancela el antiguo. Paga la cancelación registral y la constitución de la nueva.
Hipoteca para extinción →Vender el inmueble entero
Con el precio se cancela la hipoteca y el sobrante se reparte por cuotas. Hace falta la firma de todos.
Vender tu cuota
Puedes vender tu mitad aunque siga la hipoteca. La deuda con el banco no desaparece sola, pero el precio y los pactos de la escritura se ajustan a esa carga. Te contamos cómo lo resolvemos.
Vender con hipoteca →Términos parecidos
Novación, subrogación y liberación de deudor
Se confunden a menudo y no son lo mismo. Así se distinguen.
Novación hipotecaria. El mismo préstamo cambia de condiciones o de titulares con el acuerdo del mismo banco.
Subrogación de acreedor. Cambia el banco; el préstamo sigue. Regulada también en la Ley 2/1994.
Subrogación de deudor. El comprador de la casa asume la hipoteca del vendedor. Necesita la aceptación del banco.
Liberación de deudor. El banco suelta a uno de los titulares. Es el efecto que se busca con la novación hipotecaria al salir un copropietario.
Cancelación. El préstamo se paga del todo y la hipoteca se borra del Registro.
Si la casa tiene varios titulares del préstamo, lee también nuestra entrada sobre la hipoteca compartida y la guía de extinción de condominio con hipoteca.
Tu salida
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Preguntas sobre la novación hipotecaria
¿Puede el banco negarse a una novación hipotecaria?
Sí. La novación necesita el consentimiento del acreedor, así que el banco decide libremente tras estudiar la solvencia del que se queda. Si la cuota supera el porcentaje de ingresos que la entidad considera prudente, la rechazará. En ese caso quedan la subrogación a otro banco, la hipoteca nueva o la venta.
¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria para quitar a un titular?
Orientativamente entre 600 y 1.500 euros entre notaría, registro, gestoría y tasación, más la comisión por novación que figure en la escritura del préstamo, que suele ir del 0 % al 1 % del capital pendiente. Parte de los gastos notariales los asume el banco por ley.
¿Si vendo mi parte de la casa sigo pagando la hipoteca?
Frente al banco, sí, salvo que te libere mediante novación. Vender la cuota transmite la propiedad, no la deuda. Por eso, al comprar una cuota con hipoteca, analizamos el saldo pendiente y pactamos en la escritura cómo se gestiona esa carga para que no te quedes atrapado.
¿La novación hipotecaria paga impuestos?
Las novaciones que modifican el tipo de interés o el plazo están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados por la Ley 2/1994. Otros cambios, como la ampliación de capital o el cambio de deudor, pueden tributar según la comunidad autónoma. Conviene consultarlo antes de firmar.
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