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Precario
Precario: qué es y cómo se acaba la ocupación sin título de la casa heredada
El precario es la situación de quien ocupa un inmueble sin pagar renta y sin un título que le dé derecho a ello, solo por tolerancia del dueño. Es el caso típico del familiar que sigue viviendo en la casa de los padres fallecidos. Si quieres salir de esa situación sin pleito, compramos tu parte tal y como está.
Doctrina del Tribunal Supremo
Desahucio paso a paso
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Definición y base legal
Qué es el precario y en qué se diferencia de un alquiler
El Código Civil no define el precario. Es una construcción de la doctrina del Tribunal Supremo a partir del artículo 1750, que regula el préstamo de uso sin plazo. Hay precario cuando alguien posee un inmueble sin título, sin pagar renta y por mera tolerancia o liberalidad del propietario. El que ocupa se llama precarista.
La diferencia con el alquiler es el título y la renta. El inquilino tiene un contrato y paga; el precarista no tiene nada que oponer al dueño cuando este le pide la casa. Por eso la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 250.1.2.º, permite recuperar la finca cedida en precario por un juicio verbal, más rápido que un pleito ordinario. Si el ocupante paga algo con regularidad, aunque sea poco, el precario puede convertirse en arrendamiento y el camino cambia.
En la casa heredada
El precario en una casa heredada: cuándo hay y cuándo no
Un hermano copropietario vive en la casa
No es precario en sentido estricto: usa la cosa común, artículo 394 del Código Civil. La vía es reclamar una compensación por el uso exclusivo o pedir la división de cosa común. Doctrina del Tribunal Supremo: el comunero no es precarista frente a los demás salvo que incumpla un acuerdo mayoritario sobre el uso.
Compensación por uso →Un familiar que no es heredero
La pareja del hermano fallecido, un sobrino, un cuñado. Ocupan sin título ni renta: precario. Los herederos pueden pedir la entrega.
Un exheredero tras la partición
Si la casa se adjudicó a otro hermano y el que vivía allí sigue, su situación pasa a ser de precario desde la adjudicación.
Un excónyuge sin atribución de uso
Si el divorcio no le atribuyó el uso de la vivienda, o la atribución ha caducado, el que se queda sin título puede estar en precario frente al dueño.
Cómo se acaba
Cómo se acaba el precario: requerimiento y desahucio
01
Requerimiento fehaciente
Un burofax con acuse de recibo pidiendo la entrega de la vivienda en un plazo, por ejemplo treinta días. Desde ese momento se rompe la tolerancia y queda prueba de ello.
02
Demanda de desahucio por precario
Juicio verbal ante el juzgado de primera instancia del lugar de la finca. Hacen falta abogado y procurador. Cualquier copropietario puede demandar en beneficio de la comunidad, según doctrina del Tribunal Supremo.
03
Vista y sentencia
El ocupante solo puede defenderse probando un título: contrato, derecho de uso, pago de renta. Si no lo tiene, la sentencia ordena la entrega. Plazo orientativo total: de seis a dieciocho meses según el juzgado.
04
Lanzamiento
Si no se marcha voluntariamente, se fija fecha de lanzamiento con la comisión judicial. Coste total del procedimiento, orientativo: entre 1.500 y 4.000 euros entre abogado, procurador y gastos.
Vender
Qué significa si quieres vender tu parte
Puedes vender tu cuota con alguien viviendo en la casa en precario. El artículo 399 del Código Civil no exige que el inmueble esté vacío. El comprador adquiere tu porcentaje con la situación de ocupación tal cual, y es él quien decide si negocia con el ocupante, reclama una compensación o inicia el desahucio.
Esa situación se refleja en el precio. Una cuota de un piso vacío se paga, de forma orientativa, entre el 60 % y el 70 % de su valor proporcional; con un ocupante sin título, entre el 40 % y el 55 %. Para muchos vendedores compensa, porque evitan un pleito contra un familiar y cobran en semanas. Nosotros compramos cuotas con ocupante familiar en toda España.
Términos parecidos
Diferencias con la okupación, el comodato y el alquiler
Figura
Qué la distingue del precario
Okupación
Entrada sin consentimiento del dueño, a menudo con fuerza. Puede ser delito. El precarista entró con permiso o por tolerancia.
Comodato
Préstamo de uso con plazo o finalidad pactados. El dueño no puede reclamar hasta que termine. Sin plazo, se convierte en precario, artículo 1750.
Arrendamiento
Hay contrato y renta. El inquilino tiene los derechos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y plazos mínimos de duración.
Uso de la vivienda familiar
Atribuido por sentencia de divorcio, artículo 96. Es un título válido mientras dure, aunque no se pague renta.
Si el ocupante es okupa o inquilino, lee nuestra guía sobre vender un proindiviso con inquilino u okupa. El precio y el procedimiento cambian.
Sin pleito
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre el precario
¿Mi hermano que vive en la casa de mis padres está en precario?
Si es copropietario, no en sentido estricto: tiene derecho a usar la cosa común. Puedes reclamarle una compensación por el uso exclusivo o pedir la división de cosa común. Si no es heredero ni copropietario y no paga nada, sí está en precario y cabe el desahucio.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
De forma orientativa, entre seis y dieciocho meses desde la demanda hasta el lanzamiento, según la carga de trabajo del juzgado y si el ocupante recurre. Antes conviene enviar un requerimiento por burofax. El coste total suele estar entre 1.500 y 4.000 euros.
¿Puedo cambiar la cerradura si alguien está en precario?
No. Aunque no tenga título, el ocupante tiene la posesión y la ley la protege: cambiar la cerradura o cortar suministros puede ser un despojo con consecuencias civiles e incluso penales. La vía correcta es el requerimiento y, si no se marcha, el desahucio judicial.
¿Puedo vender mi parte si hay alguien viviendo en precario?
Sí. Vendes tu cuota con la ocupación tal y como está y el comprador asume la situación. El precio es menor que con el piso vacío, orientativamente entre el 40 % y el 55 % del valor proporcional, pero evitas el pleito y cobras en semanas.
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